관련 강의
지방투자 실전반_30기_26년 10월 개강
마스터, 월부멘토
지방투자 계약 프로세스의 모든 것
재이리 튜터님의 계약 프로세스 강의는 25년 4월 선배강의에 이어 두 번째 듣는데요
그때는 투자 전이었지만 그 사이에 투자를 진행했고 투자시 튜터님의 교안과 메모장에 저장해두었던 특약들을 유용하게 썼던 기억이 있어서, 이번 강의는 좀 더 귀에 들어오는 것이 많고 또 감사한 마음으로 수강하게 되었습니다.
Part1 매수 프로세스
- 가계약
매수전엔 등기부등본, 중대하자, kb시세를 미리 확인합니다.
권리관계를 나타내는 등기부등본을 보는 법을 알려주셨습니다.
중대하자에 대해서는 저는 1호기 매수시 매물임장했던 기억으로 누수자국이 없다는 것만 생각하며 상승장에 마음이 급한 채로 계약금을 넣게 되었고, 잔금시 집을 다시 보면서 옷장 안에 누수자국이 있다는 걸 처음 발견하게 됩니다(ㄷㄷ)
다행히 윗집의 누수였지만 조급하다는 이유로 매물임장을 꼼꼼하게 하지 못하고, 교안대로 확인절차를 거치지 못한 것이 아쉬웠고 절차를 간과한다는 것은 결국은 돈을 잃는 방향이라는걸 느낄 수 있었습니다.
특약협의 후 매도인의 특약동의를 받은 후 계약금의 일부를 입금합니다.
포기할 수 없는 특약은 1) 계약파기시 계약금의 배액 배상과 2) 잔금시 근저당 말소조건입니다.
- 본계약
계약서 초안을 하루 전까지 요청하고 당일에는 서류에 도장만 찍을 수 있도록 준비합니다.
이때 중개대상물확인설명서에 누수없음을 표시합니다.
- 잔금
법무사를 구하고 잔금 납부 후 취득세도 납부합니다. 카드할부를 이용한다는 것도 강의와 나눔글을 통해 알게 되어 도움을 받았습니다^^
Part2 전세 프로세스
저는 내년 2월 1호기 전세만기를 앞두고 있습니다. 세안고 매수했기 때문에 전세를 맞춘 경험이 없어서 이 파트를 더 집중해서 듣게 되었는데요.
전세가격을 미리 생각해놓고 임차인에게 거주의사를 물어본 후 나가실 계획이라면 집 보여주기 협조, 이사 날짜 협의 등 당부할 사항을 사전에 말씀드리고 부동산에 내놓습니다.
그때 주변 전세 물건에 대한 전세 트래킹이 필요하며 내 물건이 1등이 되는게 중요함을 알 수 있었습니다.
그 외에 임차인의 종류와 전세자금 대출 전세권설정 등의 개념에 대해 말씀해주셨습니다.
작년에 이 강의를 듣고 지난해 말 지인의 전셋집을 구할 때 전세권 설정이 되어있는 집 입주에 대해 저에게 물어보았을 때 의미와 리스크에 대해서 설명해주며 선택을 도울 수 있었습니다!
Part3 보유 매도 프로세스
집의 수리와 유지, 전세만기 시점에 계약에 대해 말씀해주셨습니다.
제가 매수한 1호기는 구축으로 방충망이 찢어져 있고 안방 화장실 세면대에 물이 잘 내려가지 않습니다.
사시고 계시던 임차인은 큰 불편함 없이 사용하고 계시지만 차후 다른 임차인을 구한다면 고쳐드려야겠다 생각하고 있는 부분입니다.
저 또한 다른 집의 임차인으로서 수리를 어느 범위까지 요청해야 하는지 애매하게 느껴졌는데 튜터님께서 겪으셨던 다양한 사례들로 기준을 세워볼 수 있었습니다. 소모품이라도 한달 이내. 하지만 상식선 에서!
그리고 신규계약과 계갱권 사용시의 장 단점이 있었고 공급 상황에 따라서 유리한 점을 선택할 수 있어야 함을 알게되었습니다. 지방투자시에는 이부분이 굉장히 중요할 것 같습니다.
매도에 대해서는 제가 겪어본 건 아니지만 이런 지방 하락장에서는 어떤 조건을 달지 않고 무조건 최저가 1등 물건이 되어야 매도가 된다 하셨고, 최대한 많이 광고하고 갈아탈 수 있는 단지들을 금액대별로 리스트업 하며 매도 편익이 클 때 과감히 매도해야 한다 말씀해주셨습니다.
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7월 등뒤로 쉴 새 없이 흘러내리는 땀방울을 느끼며 매주 먼 지방에서 임장하고 있습니다.
연저축액이 크지 않은 싱글투자자이기에 저에게 지방투자는 필수라는걸 알고 이해하면서도, 매주 걷는 발걸음이 쉽지만은 않습니다.
하지만 잘될거라고 응원해주시는 분들이 계시기에, 또 이 길이 저만 걸었던 길은 아님에 위로와 용기를 얻고 해나가게 됩니다.
저 또한 받았던 응원만큼이나, 튜터님과 저와 우리조원들과 우리 지방투자실전반을 함께 하고 있는 모든 분들을 응원하고 싶습니다.
좋은 강의 감사합니다^^
