#23 대한민국 부동산의 역사 [에이스 4반 하몰이]

대한민국 부동산 역사, 과거 사람들이 좋아했던 요인을 시작으로

현재 우리나라 부동산은 사람들이 어떻게 인지하고 있는지

그리고 어떤 요인들이 영향을 주었는지 변화하는 역사를 볼 수 있는 책

① 도서 개요

• 제목 : 대한민국 부동산의 역사
• 저자 및 출판사 : 홍춘옥
• 독서 기간 : 26.07.05 ~ 26.07.11
• 도서 점수 : 8점 / 10점

② 목차 및 내용

[ebook 13 page] 그는 자식들에게 보낸 편지에서 몰락한 가문의 사정 때문에 당분간 과거를 볼 수 없음에도 한양에 살아야 하고, 만약 한양이 어렵다면 적어도 한양에서 10리 밖을 벗어나지 말라고 신신당부했다.

정약용은 왜 한양에 살라고 했을까? 여러 이유가 있겠지만, 임진왜란과 병자호란 이후에 토지 소유권이 형성된 후 지속적인 가격 상승이 나타났기 때문이라 생각된다. 

이미 300년도 전인 시점부터 “입지”라는 용어는 없더라도 수도 한양(서울)의 중요성을 강조한 바가 있다.

전쟁으로 인해 다소 어수선하더라도 결국에는 한양으로부터 10리 밖을 벗어나지 말라는 것이다. 

10리는 대략 4KM로 경기도 인접지역들까지 이에 해당한다. 결국 지금이나 예나 사람들이 중심으로 모여들려고 하는

이유가 있었다는 것을 알 수 있다. 가장 높은 지위에 사람들이 다 서울에 있었을테고, 높은 벼슬을 얻기위해서는 수도인 한양에서 배우고 시험을 봐야했기 때문이다. 그때부터 어쩔수없이 사람들은 중심으로 모일수밖에 없다를 알았을것.

지금도 마찬가지다. 직장과 학군지는 서울에 가장 많다. 또, 고소득자의 비율도가장많고 고가아파트도 가장많다.

아파트 가격이 높게 찍기위해서는 결국 “사야 하는 사람”이 있어야 한다. 즉, 좁은 땅에 사람들이 몰리는 이유..

책에서도 시간이 지날수록 계속 모여 인구의 절반이 모이는 이유는 결국 생활 인프라이다.

그것이 입지독점성이며 아무리 아파트 공급이 많더라도 본질적으로 공급대비수요가 많은 서울땅은

지속적인 가격상승이 있을 수밖에없다. 그 과정에서 돈을 푸는 등의 유동성이 확대된다면 필연적이다.

★ 입지의 중요성은 정말 중요하다. 서울은 살 수 있을때 사야한다는 말이 그것이다.

가치없는 것이 많지않다는 것.. 

[ebook 90 page] 1999년 이전까지 한국의 주택 시장은 성장률과 주택 공급만 보면 되었지만, 

이제부터는 금리와 대출 조건도 투자 의사 결정의 중요 부분으로 부각되었다.

개인적으로 이렇게 변한 이유는 과거보다 인구밀집도가 심해질 뿐만 아니라, 주택에 대한 사람들의 보유심리가

과거보다 커졌기 때문이라고 생각한다. 또한, 빚을지고 집을산다라는 개념이 자리잡힌지 오랜기간이 지난것이 아니기 때문에, 더더욱 금리를 포함한 시장 상황에 영향을 받는 것이다. 그래서 오히려 최근 10년간은 수도권 기준으로 공급보다도 금리와 대출한도와 같은 것들이 사람들의 매수심리에 반영이 되는 것 같았다.

★ 투자자 입장에서 금리와 대출에 대해 항상 인지해야하는 것은 “갈아타기”에 대한 시나리오도 있지만,

전세투자를 하였을때 금리와 대출한도는 전세에도 영향을 준다. 즉, 어떤 지역 / 어떤 시장이든 간에

내 주변의 공급과 더해 금리와 같은 경제상황도 영향을 줄 수 있다는 것을 알고 대비해야함을 의미한다.

[ebook 103 page] 실제로 우리나라에서 재건축 사업성이 가장 좋을 것으로 예상되는 압구정 현대아파트조차 분양가 상한제하에서 가구당 10억 원이 넘는 분담금을 내야 한다는 추산이 나올 정도다. 아마 소형 아파트를 추가로 공급하지 않는다는 가정이겠지만, 분양가가 재건축, 재개발 사업성을 좌우하는 요인이라는 점을 알 수 있다. 더 나아가 청약이나 추첨 등을 통해 일반 분양 아파트를 받는 사람들이 횡재한 것에 거부감이 존재하는 점도 문제다

재건축, 재개발이 변수가 많은 이유.. 개인적으로 생각한 가장 큰 걸림돌은 “시장분위기”이다.

지금이야 주택가격이 오르는 시장이라 걱정이 덜 하겠지만, 한순간에 꺾이면 가장먼저 불발인데다

현재 물가 상승률을 보면 건축비 자재값에 대한 지속적인 논의, 분양가상한제까지 적용하면

건설사 입장에서도 부담이고, 가격을 올린다해도 조합입장에서도 부담이다. 사업성이 좋을 것이라 하는 단지도

최소 걸리는 시간을 생각해보면 기회비용도 있고, 조합원이든 건설사든 이익이 나는 방향이 아니라면..

내가 생각하는 것보다 시간/비용이 많이 발생한다는 것.

상승장 신호를 알리는 요인 중 하나라고 생각하는 재건축/재개발은 상급지에서 어느정도 진행이되는지

거래가 되는지 , 단계가 지속되고 있는지 (+어느단계인지) 꾸준히 살펴보자.

시장분위기의 신호탄이 될 수 있다.

[ebook 157 page] 관계자가 말하는 신도시 개발 방침을 듣고 깜짝 놀랄 수밖에 없었다. 그 관계자는 “신설되는 역 앞에는 임대주택을 집중적으로 배치하고, 신도시 외곽에 민간이 공급하는 대형 평형 아파트를 배치하는 게 순리”라고 주장했다. ~~ 그러자 그는 “소득이 적은 사람들은 차가 없으니 역 근처에 살면서 걸어 다니고, 돈 많은 사람들은 차를 몰고오면 된다”라고 주장했다.

과거 신도시 개발위치에 대한 재밌는 일화였다. 소득불평등을 인지하고 역주변에는 저렴하게 살수있게 임대아파트를 역과 멀수록 “자동차 보유했을” 사람들의 거주지를 짓는다는것.. 신도시를 임장하다보면 그런곳들이 가끔있는데 이책을 통해서 알 수 있었다. 오히려 지금은 역세권 뿐만 아니라 입지요소가 좋은곳들이 새 아파트가 될 시 가격적 상승률이 크기도 하고, 사업의 추진속도도 빠를 수 밖에 없다. 즉, 땅의 위치는 거주지 기능으로써 굉장히 중요하다.

→ 입지의 중요성과 땅의 위치를 항상 볼 것 

[ebook 178 page] 정리하자면 1. 갭투자 장세가 펼쳐지면서 비인기 지역마저 집값이 급등하는 등 과열 징후가 뚜렷한 데다, 2. 시장 금리가 상승하기 시작하고, 3. 정부가 문제의 근원을 파악해 유동성을 조이기 시작할 때는, 매도 관점에서 주택 시장을 접근할 필요가 있다는 이야기가 될 것 같다.

★ 너도나도 집을 사는 시기 , 이를 인지하고 금리를 올리고 돈을 쓰지 못하게 할 때,

즉 사람들의 소비심리를 전체적으로 줄이려고 할 떄는 “수요가 끊길 수 있다”는 것을 인지해야 한다.

즉, 그 시기가 이제 너무 많이 올라 살 사람은 다 산 시장이라고 인지할만하다.

그것이 지난 장에서는 수도권외곽까지 꽉채워 올랐을 시기이다. 반면, 지금은 아직 대출이 가능하다.

뿐만 아니라 , 수도권 외곽 심지어는 서울외곽까지 고점이라고 하기에 어렵다.

다만, 이 책에서 언급된 3가지요소들은 충분히 트리거로 삼을만하다.

그럼에도 공급이 없는 이시장이다보니… 지켜보기

[ebook 186 page] 상승 잠재력이 높은 아파트의 기준은 크게 세 가지다. 강남 근접성이 개선될 가능성이 높거나, 용적률이 낮거나, 대단지인 아파트가 그 답이다. 물론 이 아파트들은 대부분 비싸기에, 이른바 영끌의 위험을 짊어지지 않으면 매수하기가 어렵다. 따라서 미국 리츠 ETF 같은 대안을 적극적으로 고려할 필요가 있다고 본다. 자신이 보유한 자산에 맞춰 주택을 매입하기보다, 미국 리츠 ETF를 활용한 자산 배분 전략도 한 번 고려해 볼 필요가 있을 것으로 판단된다.

결국 자산의 배분에 대해서도 이야기한다. 너무 고가아파트를 계속해서 매입하는 것은 현실적으로 어렵다.

단순히 매수에서 그치는 것이 아니라, 보유세와 같이 운영하는 과정에서 발생하는 비용을 감당하려면

연봉수준이 높거나 사업을 해야한다.. 1년에 천만원~1억단위로 낼 수 있기 때문에..

그럴때마다 더 유리한 방향의 자산을 취득해야한다. 책에서는 미국 리츠ETF를 추천했다.

이 외에도 크립토, 주식 등 다양한 대체투자를 공부해야하는 것은 언젠가는 반드시 마주할 현실이다.