6억이라 혹했던 지주택, 결국 탈퇴를 선택한 이유 [응답이]

안녕하세요.
모든 것이 응답 될 응답이 입니다.

오늘은 지주택이라고 흔히 불리는 지역주택조합에 대해 이야기해보고자 합니다.

월부닷컴 부동산 Q&A를 살펴보면 지역주택조합 투자와 관련된 질문을 종종 볼 수 있었습니다.

저 또한 2021년 상승장 당시 지역주택조합에 가입했습니다. 

이후 탈퇴를 신청했지만, 아직도 투자금을 돌려받지 못하고 있습니다.

지역주택조합이란?

지역주택조합은 일반 분양과 달리 시행사가 아파트를 짓는 방식이 아니라, 

집을 마련하려는 사람들이 직접 조합을 만들어 사업을 추진하는 제도입니다.

쉽게 말하면 '공동구매로 아파트를 짓는 것'​이라고 생각하면 이해하기 쉽습니다.

일반 분양은

건설사가 토지를 확보 → 아파트 건설 → 분양

의 순서로 진행됩니다.

반면 지역주택조합은

조합원 모집 → 토지 확보 → 조합 설립 → 시공사 선정 → 아파트 건설

순으로 진행됩니다.

즉, 조합원들이 사업의 주체가 됩니다.

그런데 왜 많은 사람들이 가입할까요?

1. 일반 분양보다 가격이 저렴한 경우가 많습니다.
2. 청약통장이 없어도 가입 가능한 경우가 많습니다.

3. 청약 당첨을 기다리지 않아도 조합원 자리가 있다면 가입할 수 있습니다.

    

제가 가입했던 지역주택조합의 2021년 당시 59㎡ 분양가는 6억 원대였습니다.

반면 바로 옆 1997년 준공 아파트는 9억 1천만 원 수준이었습니다.

그런데 왜 '웬수에게도 권하지 말라'는 말이 나올까요?

1. 토지를 확보하지 못할 수 있습니다.

토지가 모두 확보된 상태에서 사업을 시작하는 것이 아니기 때문에 

토지 매입이 지연되면 사업도 함께 멈출 수 있습니다.

2. 추가 분담금이 발생할 수 있습니다.

공사비 상승, 토지 매입비 증가 등으로 인해 수억 원의 추가 분담금을 요구받는 사례도 있습니다.

저 역시 6억 원대로 계약했지만 현재는 인근 구축이 12억 원, 신축이 16억 원 수준입니다.

사업이 진행된다면 앞으로 분담금이 얼마나 추가될지는 아무도 알 수 없습니다.

3. 사업 기간이 예상보다 훨씬 길어질 수 있습니다.

가입 당시에는 약 5년 정도를 예상했습니다.

하지만 해당 사업은 2019년에 시작되었음에도 2026년 현재까지도 토지 매입이 완료되지 않았습니다.

4. 탈퇴가 쉽지 않습니다.

저는 2023년에 탈퇴를 신청했습니다.

하지만 조합 규약에 따라 탈퇴 자체가 쉽지 않았고, 

이미 납부한 분담금을 돌려받는 과정도 매우 오래 걸리고 있습니다.

또한 조합 규약은 총회 의결 등을 통해 변경될 수 있기 때문에 

조합원이 예상하지 못했던 내용이 추가되는 경우도 있습니다.

5. 분담금과 납부 일정이 계속 바뀔 수 있습니다.

처음 가입할 때는 지구단위계획 승인 이후 분담금을 납부하는 일정이었습니다.

하지만 사업 도중 토지 매입비가 필요하다며 총회가 열렸고, 

과반수 찬성으로 분담금 금액과 납부 일정이 크게 변경되었습니다.

그럼 왜 저는 탈퇴했을까요?

사실 제가 가입한 지역주택조합은 입지도 괜찮았고, 

골프장 부지만 확보하면 토지 확보율도 상당히 높아지는 상황이었습니다.

인근에도 성공적으로 준공된 지역주택조합 사례가 여러 곳 있었습니다.

그럼에도 제가 탈퇴를 선택한 가장 큰 이유는 기회비용 때문이었습니다.

사업이 성공한다면 큰 시세차익을 얻을 수도 있습니다.

하지만 성공 여부를 확신할 수 없고, 

앞으로 얼마의 분담금을 내야 할지도 모르며, 

언제 추가 분담금이 나올지도 예측할 수 없었습니다.

결국 이런 불확실성 때문에 다른 부동산을 매수하는 것도 어려워졌습니다.

변호사 상담도 받아보았지만 계약 해지를 통해 투자금을 바로 돌려받기는 쉽지 않다는 의견을 들었습니다.

그래서 현재는 탈퇴 신청을 해 놓은 상태이며, 환불 순번을 기다리고 있습니다.

저는 지금도 지역주택조합이 모두 실패한다고 생각하지는 않습니다.

심지어 인근 단지들은 실제로 성공한 사업도 분명 있습니다.

하지만 다시 2021년으로 돌아간다면 저는 같은 선택을 하지 않을 것입니다.

가격이 저렴하다는 이유만으로 가입하기에는 감당해야 하는 불확실성이 너무 컸기 때문입니다.

만약 지금 지역주택조합 가입을 고민하고 계신다면,

저환수원리에 부합하는 가? 다시 한번 고려해 보시면 좋을 것 같습니다. 

그리고 한 번 더 스스로에게 질문해 보셨으면 합니다.

"이 돈이 5년, 10년 묶여도 괜찮은가?"

그 질문에 자신 있게 "괜찮다"라고 답할 수 있을 때 비로소 검토해도 늦지 않다고 생각합니다.