[운조 독서후기] #26-17 대한민국 부동산의 역사 - 홍춘욱

1.책의개요

제목 : 대한민국 부동산의 역사

저자 : 홍춘욱

키워드 : #대한민국부동산 #강남 #조선

점수 : 9점

2.요약

이 책에는 대한민국 부동산의 역사가 담겨있다.
조선시대부터 사람들이 한양에 몰려살며 공급부족을 겪었던 것 부터

산업화,근대화가 일어나고나서 1960년대부터 현재까지

대한민국의 부동산이 어떤 시장을 겪어왔고 어떤 사이클을 겪어왔는지
이야기해준다.

그리고 그 안에서 계속해서 사이클을 겪으면서 
각 싸이클의 특징은 무엇이었는지, 그리고 어떤 공톰점을 갖는지를 이야기하며
우리가 앞으로 올 싸이클을 어떻게 바라봐야할지 이해할 수 있는 책이었다.

개인적으로 조금 아쉬웠던 것은 책의 내용이나 메시지가 조금 명확하지 않아서
읽으면서 메시지를 찾는데 어려움을 조금 겪었다.

3.내용,깨달은것

서문

첫 번째 사이클은 이른바 ‘강남 개발 붐’으로 경부고속도로 건설과 강력한 저금리 환경을 계기로

상승세가 촉발되었다. 유례를 찾기 힘든 강력한 상승세는 베트남 붐의 위세가 약화되는 가운데
양도세 폭탄을 맞으며 파국을 맞이했다.

두번째 사이클은 1972년 8.3 사채 동결 조치 이후 사람들이

“믿을 것은 부동산 뿐”이라는 생각을 확고하게 가지며 시작되었다.

세 번째 사이클은 1984년부터 1988년까지 지속된 장기사이클로,

1991년이 실질적인 정점이었다.

1991년 이후 30년 동안 불황을 겪은 것만 알려져 있는데,

한국도 그에 못지않은 폭락을 겪은 셈이다.

네 번째 사이클은 1999년부터 2013년까지 이어졌는데,

서울 강남 지역은 2008년, 그 외 지역은 2011년이 가격의 고점이었다.

다섯 번째 사이클은 2014년부터 2022년까지 지속되었다.

2013년 박근혜 정부가 강력한 공급 축소 정책을 발표한 데 이어,

전세 자금 대출이 크게 증가하며 강력한 갭 투자 장세가 발생했다. 

여섯 번째 상승 사이클은 2023년 초반부터 유례없는 경기 양극화와 함께 시작되었다.

한양 10리 밖을 벗어나지 말라

조선 후기의 실학자 정양욕이 자녀들에게 남긴 유언을 소개하려 한다.

그는 자식들에게 보낸 편지에서 몰락한 가문의 사정 때문에 당분간 과거를 볼 수 없음에도

한양에 살아야 하고, 만약 한양이 어렵다면 적어도 한양에서 10리 밖(성저십리)을

벗어나지 말라고 신신당부했다.

나라님이 당백전 찍어낼 때 내 재산을 지킬 방법은?

당백전은 1867년 1월부터 유통되었고, 주조는 그해 6월까지 이뤄져,
발행 총액은 1,600만 냥에 이르렀다. 경제 규모는 그대로인데 화폐 발행 규모수가 수십,

아니 백배 가까이 증가함에 따라 강력한 인플레가 발생했다.

쌀값이 단기간에 5~6배 상승하는 가운데 강력한 매점매석이 시작되었으며, 

민간에서 당백전을 기피하고 기존의 상평통보를 비축함으로써 물물 경제상태로 회귀하고 말았다.

공급앞에 장사없다

저금리에 공급 부족 그리고 강력한 주택 매수 열기가 가세해 주택 가격이 급등할 때

어떤 대응 방법이 있을까?

이 질문에 대한 답은 1967년과 1978년에 이미 얻은 바 있다.

대규모 주택 공급을 단행하는 한편, 양도세 강화 등 부동산 규제를 시행하는 것이다.

수도권 주택 공급이 부족하다면, 인구를 지방으로 옮기면 되지 않을까?

노무현 정부의 ‘지역 균형 발전’  정책이 가장 큰 역할을 담당했다.

서울 주변의 신도시 건설로 공급 부족 문제를 타개할 수 없으니,

아예 수도권 인구를 줄이는 것이 가장 효과적인 정책이라는 결론을 내린 것이다.

정부 정책만 보면 부동산 바닥을 잡을 수 있다

11.10 대책의 가장 중요한 사항은 투기 과열 지구의 해제였다.

다주택자들의 적극적인 시장 참여를 독려하는 신호, 예를 들어 양도세 완화,

분양권 전매 제한 해제, 분양가 상한제 폐지와 같은 일이 벌어질 때는 비관론을 내려놓고
시장을 긍정적으로 바라볼 필요가 있을 것이다. 

제2의 강남은 어디일까?

따라서 트로피 자산의 가격 변화에 일희일비하기보다, 펀더멘탈 대비 실거래가 수준을

꾸준히 추적할 필요가 있을 것이다. 

한국 부동산 시장은 끊임없이 흔들리는 갈대 같은 곳이기에,

소득 흐름을 잘 관찰한다면 2022년 같은 폭락장이 왔을 때 신속한 대응이 가능하리라 생각된다.

필자는 슈퍼 리치의 매수/매도에 따라 가격이 달라지는 특정 단지의 아파트 가격보다,

근로자들의 시간당 임금 변화에 더 주목하는 과정에서, 연봉 1억 원을 돌파한 직장인의 비율이

6%선을 넘어 10%에 이르는 중일 때는, ‘버블’이라는 표현을 신중하게 사용할 필요가 있다고 생각한다.

서울 아파트값 잡는 법

결론적으로 서울의 집값을 잡고 싶다면 아파트 용적률 상향 혹은 다세대 주택 주차장 규제 완화와 같은

강력한 대책이 나오지 않으면 안 된다는 이야기다.

부디 많은 독자분이 이 점을 잘 살펴 투자하기를 바라는 마음이다.

저자가 바라본 대한민국에 부동산 시장에 대해서 엿볼 수 있었다.

그동한 현재 가격에만 관심을 가졌었지 이전 시장

조선시대 때부터 어떤 일이 있었는지 그리고 1960년대부터

우리나라 부동산 시장이 어떻게 흘러왔는지를 생각해 볼 수 있었다.

한양 10리밖을 벗어나지 말라는 정약용의 말처럼,

그리고 당백전을 계속해서 찍어냈던 것처럼

과거의 사건은 지금과 다른 모습이지만

이름만 바뀌었지 본질을 똑같다는 생각이든다.

과거에도 한양에 일자리, 교통, 환경, 문화, 정치 모든 것들이 몰려있엇고

현재에도 서울에 모든것들이 몰려있다. 특히 강남.

그리고 경복궁을 재건하기위해서 흥성대원군이 발행했던 당백전,

지금으로 치면 양적완화와 동일한 형태로 보인다.

다시 현재의 부동산 시장으로 넘어와서

그러면 근대의 부동산 시장은 어떤 일들을 겪었나?

공급/정책과 규제/규제 완화/ 수요의 분산

등등 저자가 바라보는 현재 부동산 시장에 대해서 이야기한다.

최근 서울 수도권의 공급이 없어지면서

전세가가 가파르게 오르고 있는데 이 또한 과거에 우리가 보았던 모습이었고,

부동산 시장이 하락할때는 규제완화를, 그리고 부동산 시장이 상승할때는 규제를 하는 걸 보며

현재 부동산 시장이 어디쯤 와있는지 알 수 있었다.

마지막 독자가 이야기하는 제2의 강남에 대해서는

아직까지는 보이지 않는 듯 하다.
제 2의 강남 혹은 강남은 뛰어넘으려면

강남이 가지지 못한것, 강남 이상의 것을 가지고 있어야 하는데

직장,교통,학군,환경,문화 모든것이 강남에 집중되어 있기 때문에

이것들을 압도적으로 뛰어넘을만한 입지요소는 

아직까지는 보이지 않는다.

마지막 서울 아파트값 잡는 법이라는 파트에서

저자가 이야기하는 것은 결국 용적률 상향, 규제완화를 통해서

공급을 쉽게 할 수 있도록 만들어야 한다는 것인데

앞으로 정부가 어떻게 정책을 펼쳐나갈지 잘 지켜볼 필요가 있을 듯 하다.

서울 수도권에 대한 수요를 분산하고

어떻게 공급하냐가 이번 부동산 시장에서 중요한 열쇠일 것 같다.

4.나누고싶은 이야기

P34
당백전은 1867년 1월부터 유통되었고, 주조는 그해 6월까지 이뤄져,
발행 총액은 ,1600만 냥에 이르렀다.
경제규모는 그대로인데 화폐 발행 규모가 수십, 아니 수백배 가까이 증가함에 따라
강력한 인플레가 발생했다.
쌀값이 단기간에 5~6배 상승하는 가운데 강력한 매점매석이 시작되었으며,
민간에서 당백전을 기피하고 기존의 상평통보를 비축함으로써 물물 경제 상태로 회귀하고 말았다.

Q.조선시대에도 지금처럼 유동성을 늘렸던 시기에 
강련한 인플레가 발생하여 쌀값이 단기간에 5~6배가 올랐다고 합니다.

최근에도 이와 마찬가지로 유동성이 계속해서 늘어나고 있는데요.
여러분은 최근 몇 년간 어떤 가격 상승을 가장 크게 체감하셨나요?

P177
투기 과열 지역주택을 매도하는 2주택자는 양도세율은 기본 세율에 20%p, 
3주택자는 30%p더 내야 했다. 윤석열 정부는 이를 '징벌적 과세'라고 판단해,
2022년 5월부터 해당 조치를 매년 유예했다.

이상의 정책이 주택 시장의 바닥을 만드는 이유는 간단하다.
돈이 있어도 주택을 구입하지 못했던 사람들에게 매수 기회를 제공하기 때문이다.

Q.이 책에서  정책을 보면 부동산 시장의 바닥을 알 수 있다고 합니다.
바로 돈이 있어도 주택을 구입하지 못했던 사람들에게 매수 기회를 제공하는 것이라고 하는데요,
최근 동탄,구리, 용인 등 계속 규제가 강해지고 주택을 구입하기 어려워지는 지금시기는 시장의 어디쯤 와있으며
앞으로 우리가 어떻게 행동해야 할지 이야기 나눠봅시다.