홍춘옥 : 경제와 투자에 관한 궁금증을 깔끔하게 풀어 주는 이코노미스트. 33년 동안 국민연금, 은행, 증권사 등 여러 분야에서 경제 전망부터 투자 전략까지 아우르는 경제 전문가로 활동하고 있다.
[목차]
1부.
1장. 한양 10리 밖을 벗어나지 말라. ▶ 서울 집중
2장. 나라님이 당백전 찍어낼 때, 내 재산을 지킬 방법은? ▶ 인플레이션
3장. 장남만 상속받으라는 법 있나요?
4장. 폭격을 맞아도 도시가 좋아! ▶ 서울 집중
5장. 정부를 믿을 수 없을 때, 어떤 자산이 유망한가? ▶ 과거 재산권의 중요성
6장. 공급 앞에 장사 없다! ▶ 공급
7장. 일본형 장기 불황을 겪지 않는 이유는?
8장. 수도권 주택 공급이 부족하다면, 인구를 지방으로 옮기면 되지 않을까?
9장. 분양가 상한제와 임대차 3법의 불행한 만남
2부.
10장. 왜 2022년 말에 서울 아파트를 샀나?
11장. 중국 부동산 시장은 왜 회복되지 못했나?
12장. 정부 정책만 보면 부동산 바닥을 잡을 수 있다. ▶ 정책 시그널 ★
13장. 서울 아파트를 팔고 수도권에 단독 주택을 지으면 안될까?
14장. 새집 줄게, 경기도 살자 ▶ 신도시
15장. 제 2의 강남은 어디일까? ▶ 강남 불패
16장. 한국 부동산, 버블인가?
17장. 일본은 왜 장기 불황에 빠져들었나?
18장. 버블에 매도할 용기를 내는 법
19장. 상승 잠재력이 높은 집을 고르는 법
20장. 서울 아파트값 잡는 법
21장. 아름답고 친환경적인 도시의 미래, 도쿄를 보라!
p12. 6번의 주택 시장 사이클
1. [1960~1970] "강남 개발 붐"
(상승) 경부고속도로 건설 (+소양강댐,) + 저금리 환경
(하락) 1967년 "부동산 투기 억제 특별 조치법" 양도세 폭탄
2. [1972~1979]
(상승) 1972년 8.3 사채 동결 조치 - "믿을 것은 부동산 뿐"
(하락) 1979년 이란 혁명 이후 불황, 미국 연준의 금리 인상, 신흥국 외채 위기 발생
3. [1984~1998]
(상승) 1991년 실질적인 정점
(하락)
4. [1999~2013]
(상승) 노무현 대통령 버블세븐 장세. 강남 2008년, 외 지역 11년 가격 고점
(하락) 2기신도시 입주, 세계금융위기 "하우스푸어"
5. [2014~2022]
(상승) 박근혜 정부 강력한 공급 축소 정책 발표, 전세 자금 대출 크게 증가, 강력한 갭투자 장세
(하락) 21년 금리 인상, 22년초 러시아-우크라이나 전쟁, 9월 레고랜드 사태
6. [2023~]
(상승) 유례없는 양극화. 역사적인 고점
(하락) 아직...
[내용요약]
1장. 한양 10리 밖을 벗어나지 말라
p19. 정약용은 왜 한양에 살라고 했을까? 여러 이유가 있겠지만, 임진왜란과 병자호란 이후에 토지 소유권이 형성된 후 지속적인 가격 상승이 나타났기 때문이라 생각된다.
p21. 임진왜란 이후의 조선은 방향이 달랐다. 재정의 대부분을 부담하던 하삼도(경상도, 충청도, 전라도)가 황폐해지면서 심각한 재정 위기가 발생하자, 선조와 광해군 등 여러 임금은 숲과 계곡을 적극적으로 개간하도록 장려하는 것은 물론, 개간한 이에게 토지의 소유권을 보장해주었다.
>> 모내기 & 개간 장려 → 토지생산성 & 토지소유권 → 인구증가, 상업발달 → 화폐경제 활성화 → 자산 양극화 (서울 / 지방)
p26. 지방의 토지 가격이 하락하는 데 한양의 집값만 오른 가장 직접적인 이유는 인구 집중 때문이었다. (1669년 22만명 → 1770년 30만명 → 1820년 35만명 (+59%)) // 주택지구 건설 금지, 내란 - 강력한 인플레
2장. 나라님이 당백전 찍어낼 때, 내 자산을 지킬 방법은?
p34. 당백전은 1867년 1월부터 유통되었고, 주조는 그해 6월까지 이뤄져, 발행 총액은 1,600만 냥에 이르렀다. 경제 규모는 그대로인데 화폐 발행 규모가 수십, 아니 백배 가까이 증가함에 따라 강력한 인플레가 발생했다. (쌀값 5~6배 상승, 매점매석 성행, 당백전 기피, 상평통보 비축) → 1868년 10월 당백전 통용 중단, "잃어 버린 신뢰는 회복되지 않았다."
p45. 감당할 수 없을 정도로 부풀어 오르는 주택 가격과 인구 과밀에 대응해 일제는 한양 도성의 동북쪽 관문이었던 혜화문 일대에 신도시를 만들기로 결정했다. 영등포와 대방을 제외한 8개 지구는 모두 강북에 있었다. // 1970년대의 강남 개발, 1980년대 말부터 시작된 수도권 신도시 개발은 어쩌면 식민지 시대에 기원을 두고 있는 셈이다.
p46. 일제와 일본인에 의한 경제 침탈과 지주 계층의 소득이 쌀 수출 덕분에 크게 증가함으로써 사회 전반의 불평등이 심해진 것이다. 특히, 농업 생산성의 향상으로 토지에 기반을 둔 부자들이 형성되고 이들은 서울의 부동산 매수에 열을 올렸다. // 일제는 행정 구역 확대와 신규 택지 개발에 나섬으로써 서울을 둘러싼 끝없는 신도시 개발의 역사가 시작되었다.
3장. 장남만 상속 받으라는 법 있나요?
p48. 가족주의 사회에서는 친족 집단의 모든 구성원이 토지를 공동으로 소유하고 있는 상속하는 경향이 있기에 재산권이 제대로 형성되기가 쉽지 않았다. 전쟁과 기아로 생존이 위협받을 때 가족주의적 문화를 형성하는 게 유리하기 때문이다.
p50. 자작농이 늘어나자마자 사회 혼란이 종식되었다. 지킬 것이 생긴 사람들은 재산권을 위협하는 이에 저항할 것이며, 더 나아가 사회적 지위를 향상하기 위해 적극적인 노력을 기울이기 때문이다.
p61. 농지 개혁 이후 소가족 위주의 사회로 변신하며 가족주의 지배에서 벗어나 재산권을 행사했다. 강력한 인플레로 실질적인 토지 가격은 오르지 못했지만, 전쟁의 상처가 치유되는 순간 강력한 가격 상승이 시작되는 것은 시간문제였다.
4장. 폭격을 맞아도 도시가 좋아!
p62. 클러스터란 교육과 기업 그리고 인재들이 모여 혁신을 창출하는 곳을 뜻한다. (미국 실리콘 밸리, 할리우드 - 집값이 아무리 비싸도 정보통신 산업 전문가와 영화 산업 종사자는 이곳으로 끊임 없이 몰려든다) 클러스터에 일자리와 정보 ,인재들이 모여있기 떄문이다.
p64. 베트남 전쟁 당시 지역 별 폭격량과 1999년 빈곤율을 비교한 것인데, 둘 사이에 아무런 연관을 발견할 수 없다. 이런 현상이 나타나는 이유는 미군의 폭격이 집중된 지역일수록 원래 잘 사는 곳이었기 때문이다.
p69. 1960년대 한국 경제가 그토록 놀라운 성과를 거둔 이유를 이해할 수 있다. 1955년 한국의 GDP가 14억 달러인데, 연 4억 달러 내외의 원조가 쏟아짐에 따라 전쟁의 상처에서 긍방 복구될 수 있었던 것이 가장 결정적인 요인이었다.
p73. 종로와 중구 등 도심권은 지난 14년 동안 평균 13.8배 상승한 반면, 중곡동이나 신림 등 변두리 지역은 77배나 치솟는 등 도심에서 변두리로 갈수록 땅값의 상승률이 현격히 높아지고 있음을 보여주었다. ▶ 잠실을 비롯한 변두리 지역 땅값이 100배 넘게 오를 수 있었던 것은 주택난 때문이었다.
p74. 1967년 강남 개발이 이뤄지기 전까지 택지 공급 규모는 기껏해야 40만 평 전후였다.
p74. 현재의 강남 지역에 대규모 주택 단지가 건설될 것이라고 본 사람은 많지 않았다. 서울 도심의 남동쪽은 사람이 살기 힘든 곳이기 떄문이다. (인천-부평-영등포 등 경인지구, 해상수송 → 강남, 경부고속도로)
p77. 박정희 정부의 3대 국책 사업 - 경부고속도로, 소양강 댐, 서울 지하철 // 1973년 소양강 댐 완공 이후 한강 유역은 1925년 같은 대홍수 피해를 보지 않게 되었다.
p78. 소양강 댐 준공 이후 강남-송파 일원에 주인 없는 마른 땅이 만들어짐에 따라 강남 개발은 시간 문제가 되었다. 당시 강남의 중심지 역할을 했던 말죽거리 (현재 양재역 인근)를 중심으로 주택 가격이 폭등했다.
p79. 서울 강남의 대표적인 부촌인 압구정과 반포 그리고 잠실이 바로 공유 수면 매립으로 만들어졌다.
p81. 1960년대 발생한 강력한 부동산 가격 상승 현상은 대도시로 인구 유입, 대규모 외국 자본의 유입이다. 1967년 강남 개발이 본격화되기 전부터 서울 주변부를 중심으로 강력한 가격 상승이 출현한 것이 이를 방증한다. // 따라서 강남 개발은 전국적인 주택 가격의 상승 탄력을 강화한 계기로 보아야 할 것이다. 그러나 강남의 의미는 계기에 국한되지 않았다. 전 국민이 관심을 집중시킨 새로운 도시의 건설로 강남의 지위는 흔들리지 않는 기반 위에 올라서게 된다.
5장. 정부를 믿을 수 없을 때 어떤 자산이 유망한가?
p83. 1965년 9월 박정희 정부는 대출 금리보다 예금 금리를 4%p 높게 책정하는 역금리 제도를 도입했다. 정기 예금 금리의 상한을 30% 로 높이는 대신 대출 금리를 26%로 낮춤으로써 가계의 여유 자금을 은행 예금으로 흘러 들어오게 만들겠다는 의도였다.
p157. 22년 말 주택 시장이 붕괴될 때, 필자는 주택 담보 대출을 받기 위해 제2 금융권 대출 창구를 방문했던 기억이 생생하다. 2019년 12월 23일부터 시가 15억 원 이상의 아파트를 구입할 때 주택 담보 대출이 전면 금지되었기 때문이다. // 보험사 혹은 저축 은행의 대출 금리가 워낙 높기에, 평상시에는 대출 받을 엄두를 내지 않는다. 그러나 필자는 이때야말로 약간의 위험을 무릅쓸 필요가 있다고 판단했다.
1. 주택가격이 매력적인 수준으로 내려갔다. - 서울 아파트 가격이 고점 대비 22.4% 빠졌기에, 인플레를 감안한 실질적인 주택 가격은 30% 정도 빠진 셈이었다.
2. 시장 금리의 급등세가 이어질 가능성이 낮았다. - 22년 말 미국 국채 금리가 급락한 것을 발견할 수 있다.
3. 달러에 대한 원화 환율의 하락도 큰 호재였다. - 2008년, 2022년처럼 환율이 바닥에서 400~500원 이상 상승한 시기에 주택 가격이 급락했음을 알 수 있다. / 반대로 환율의 급등세가 진정되면서 안정을 찾을 때, 주택 시장도 회복되는 게 일반적이다.
p174. 주택 시장의 변화를 파악하는 데 가장 도움이 되는 것은 금리와 환율 등 거시 경제 지표이지만, 정부 정책도 매우 중요한 영향을 미친다. 필자가 2022년 말 주택을 구입하기로 한 결정적 계기 중 하나가 바로 11.10 대책이었다. 11.10 대책의 핵심 내용을 살펴보면, 역대 정부가 부동산 경기를 부양할 때 사용했던 카드가 집약되어 있다. (투기 과열 지구의 해제)
1. 투기과열 지구의 해제 - 당국이 투기 과열 지구를 대거 해제한 가장 직접적인 이유는 1만 3,000세대에 이르는 둔촌주공 재개발 사업의 대규모 미분양 위험 때문이었다. 고금리와 부동산 가격 폭락 속에 프로젝트 파이낸싱의 부실 위험이 크게 높아져 주택시장 규제 완화를 촉발했는데, 특히 둔촌 주공은 강동구에 속해 있기에 투기 과열 지구 해제의 효과를 직접적으로 누릴 수 있따는 점이 고려되었다.
2. 금융규제 완화 - 규제 지역 내 무주택자에 대한 LTV를 50%까지 허용하는 한편, 15억원을 초과하는 가격의 주택에 2019년부터 적용되던 주택 담보 대출 제한이 해제된 것이다. 여기에 2022년 5월부터 시작된 규제 지역 다주택자에 대한 양도세 중과 유예도 큰 영향을 미쳤다.
p178. 그럼에도 주식 대신 주택을 매수한 이유는 한국 부동산이 지닌 한 가지 장점 때문이다. 바로 부동산 시장이 붕괴될 위험에 처할 때 정부가 적극적으로 개입한다는 점이다. PF 사례에서 보듯, 금융 기관 대출의 대부분이 부동산이나 토지와 관련되어 있다. 따라서 정책 당국으로서는 부동산 가격의 하락을 마냥 방치할 수 없고, 더 큰 위험을 방지하기 위해서라도 적극적인 개입에 나설 수 밖에 없다.
p178. 특정 계층에 대한 취득세나 등록세 등을 완화하는 조처를 통해 시장의 반응을 살피는 것이다. 이런 식으로 움직이는 이유는 지나치게 강력한 부양 정책을 시행했다가, 다시 주택 가격의 버블을 유발할까 두렵기 때문이다.
p185. 직장과 사는 곳의 거리가 멀어지면 멀어질수록 각종 비용이 발생한다.
p204. 제 2의 강남은 어디일까요? 결론부터 이야기하자면 '제 2의 강남은 없다'고 생각한다. 왜냐하면 강남만큼 고소득자의 선호에 알맞은 주거 지역이 만들어질 가능성이 극히 낮기 때문이다. 강남의 가장 큰 장점은 직주 근접이다.
p219. 반포와 압구정 등 일부 지역 실거래가는 평당 2억원을 훌쩍 넘어선다. 그러나 필자는 이게 왜 문제가 되는지 의문이다. 자신의 신분이나 성공을 남에게 알리기 위한 목적으로 보유하는 자산, 즉 트로피 자산의 가격 급등이 부동산 시장 전체와 연관이 있을까?
[느낀점]
사실 조선, 일제강점기 시대를 부동산의 관점을 보지 않았는데 이 책을 보면서 신선했습니다. 다만 시기만 다를 뿐 비슷한 형태의 상승/흐름이 있었고, 가장 큰 경향을 미치는 것은 정책으로 인한 세금, 금리, 공급인 것은 동일합니다. 어쩌면 지금보다 더 강력한 상승, 하락 흐름이 보여진다 할 수 있습니다.
다만 그럼에도 수요가 가장 큰 곳, 서울, 한양과 같이 증심에 있고 사람들이 몰리는 곳은 어떤 역경이 닥쳐도 다시 상승 모멘텀이 강하게 오는 것임을 알 수 있고, 그럼에도 사람이 몰리는 곳이 중요함을 배울 수 있었습니다. (정약용 한양 10리, 클러스터, 폭격 후 회복 등)
특히 이번에 한국 부동산의 1960년대 이후 6개의 사이클에 대해 자세히 분석해보았는데, 하나의 공통점은 폭등, 폭락 등 부동산에 큰 영향을 주는 사건이 터졌을 때 정치색과 관련 없이 그 변화를 억제하는 형태로 나아갔음을 알고, 오히려 큰 변곡점이 생길 때 대중과 다른 생각을 하는 객관적인 지표를 아는 것이 중요함을 많이 배웠습니다. 특히, 거시경제 지표가 굉장히 약한데, 이 부분을 집값으로 매칭하는 장표를 임장보고서나 글로 풀어써보는 연습을 해야겠다는 생각이 듭니다.
[적용점]
- 금리, 환율 등 6개 사이클을 서울 부동산 매매지수와 연동하여 정리하기 (7월 셋째주)
