#21 대한민국 부동산의 역사 독서후기 [에이스4반 꿈이있는집]

STEP1. 책의 개요

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1. 책 제목: 대한민국 부동산의 역사

2. 저자 및 출판사: 애덤그랜트/상상스퀘어

3. 읽은 날짜: 26.7.3~7.8

4. 총점 (10점 만점): 8점 / 10점

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STEP2. 책에서 본 것/ 느낀 점

[목차]

- 1부 -

1장 한양 10리 밖을 벗어나지 말라

2장 나라님이 당백전 찍어낼 때, 내 재산을 지킬 방법은? 

3장 장남만 상속받으라는 법 있나요? 

4장 폭격을 맞아도 도시가 좋아! 

5장 정부를 믿을 수 없을 때, 어떤 자산이 유망한가?  ★

6장 공급 앞에 장사 없다!  ★

7장 일본형 장기 불황을 겪지 않는 이유는?

8장 수도권 주택 공급이 부족하다면, 인구를 지방으로 옮기면 되지 않을까?

9장 분양가 상한제와 임대차3법의 불행한 만남

- 2부 -

10장 왜 2022년 말에 서울 아파트를 샀나? ★

11장 중국 부동산 시장은 왜 회복되지 못했나?

12장 정부 정책만 보면 부동산 바닥을 잡을 수 있다 ★

13장 서울 아파트를 팔고 수도권에 단독 주택을 지으면 안 될까?

14장 새집 줄게, 경기도 살자

15장 제2의 강남은 어디일까? ★

16장 한국 부동산, 버블인가? 

17장 일본은 왜 장기 불황에 빠져들었나?

18장 버블에 매도할 용기를 내는 법★

19장 상승 잠재력이 높은 집을 고르는 법

20장 서울 아파트값 잡는 법

21장 아름답고 친환경적인 도시의 미래, 도쿄를 보라!

부록

→ 1부는 부동산 시장 퉁사 ; 한국 부동산 시장이 어떤 식으로 형성되었는지 1960년 부터 6번의 사이클 분석

    1990년을 고비로 결정적인 지표가 바뀐다

→ 2부는 12개 이슈를 통해 핵심 쟁점 파악

• 한국 부동산 시장 통사 요약

1. 강남 개발 붐 : 경부고속도로 건설, 강력한 저금리 → 상승세 → 베트남 붐 약화, 1967년 양도세 폭탄으로 파국
2. 1972년 8.3 사채 동결, 믿을 건 부동산 뿐 → 1979년 이란혁명과 미국 연준 금리인상 → 침체
3. 1984~1998년 장기사이클 : 1991년 정점 (물가 감안 고점도달 시점은 2022년임) → 대규모 공급으로 약세 전환
4. 1999~2013년 : 강남 2008년, 이외 2011년이 고점, 버블세븐 장세, 2기 신도시 입주, 금융위기로 침체
5. 2014~2022년 : 2013년 박근혜 공급축소 정책, 전세자금대출 증가 → 갭투자 장세, 저금리, 공급부족, 임3법
                           → 2021년 금리인상, 전세대출규제, 2022년 러우전쟁, 레고랜드 → 폭락
6. 2023년~ : 유례없는 경기 양극화, 새로운 사이클의 시작

70~90년대 → 한국은 세계 경제의 영향을 많이 받는 나라, “수출”&"공급"

00년대 이후~ → 지역별 인구이동, 금리, 품목별 수출 동향 

• 대도시 아파트는 일종의 금융자산이다 (p.153) 

저자는 00년대 초 주담대 확대, 06년 실거래 공개, 가격 변화를 비교할 수 있는 부동산 앱 출시 등으로 부동산은 금융자산으로서의 특성을 갖게 되었다고 한다. 그 중에서도 가장 중요한 것은 주담대이며, 금리 인상 후 1년 정도의 시차를 두고 주택 가격이 떨어진다. 

저자는 2022년말 2금융까지 알아보며 집을 매수하였는데, 그 이유는 미국 연준의 금리 하락과 한국이 방향성을 같이 할 것, 그리고 환율의 하락을 호재로 삼았기 때문이다. 실제로 금리/환율 변화와 아파트 가격변화를 보면 금리가 오르고, 환율이 상승했을때 아파트 가격 또한 떨어졌고, 곧이어 미국 금리가 떨어지면서 시장금리도 하락할 것이니 변동금리로 대출 받은 사람들의 이자 부담이 내려갔다. 부동산이라는 필수재와 투자자산의 교집합이 될 뿐만 아니라 금융자산의 면모를 가진다는 것을 보면서, 앞으로의 향방을 볼 때 미국과 한국의 금리, 그리고 환율이라는 거시적인 경제지표를 함께 보아야 할 것이다. 

• ‘제2의 강남은 없다’ ; 1시간이 넘는 통근시간은 유의미한 수준의 정신 건강 악화로 이어질 수 있다 (p.205) 

일산신도시에서 여의도를 출근하는 생활을 9년동안 보내다, 여의도 직주근접으로 이사한 후 삶의 만족도가 크게 증가했다. 도보 출퇴근러는 전체 통근자 중 18%만 가능하며 도보 출퇴근이 가능할때 집의 컨디션이 좋지 않음과는 별개로 행복함 지수가 올라왔다고 한다. 직주근접과 연결되는 지하철 황금노선은 바로 2,3,7,9호선임을 기억해야 한다. 

 제 2의 강남이 생길 수 없는 또다른 이유는, 지방의 접근성이다. 계획가들의 의견에 따르면 지방이 수도권과 연담화 되지 않기 위해 고속철도역이 도심과 거리가 있어야 한다고 했다. 오송 뿐만아니라, 전라도 광주 또한 역에서 내려서 택시를 타고 한참을 가야 한다. 무슨 소리인지 정말 이해할 수 없었다.. 게다가 교통이 좋은 알짜배기 지역은 임대주택과 오피스텔로 채우고 외곽에 민간 아파트를 배치하는 것이 순리라는 탁상 정치를 하고 있었다. 이렇게 수도권과 지방이 양극화 될 수 밖에 없는 정책이 펼쳐지고 있었다는 것을 이제야 알게 되었다. 결국 강남 불패는 100년전에도 그리고 지금도 100년후까지도 영원하지 않을까 생각이 든다.

STEP 3. 적용할 점

▶ 금리, 환율, 정책의 변화를 주시하라 (p.153, 174)

 2016년부터 시작된 상승세는 2019년 저금리와 임대차3법으로 인하여 폭등장으로 들어서게 됩니다. 그러나 2021년 이후 미국 연준의 금리 인상과 함께 한국 시장에서드 빅스텝 자이언트스텝으로 금리가 올라가면서 주택 가격이 폭락세로 전환하였습니다. 금리가 하락하거나 환율이 하락하면 가격은 상승을, 금리가 상승하거나 환율이 상승하면 가격은 하락하는 반비례관계를 가지고 있기 때문에 경지지표를 주시해야 하며, 한국부동산시장은 특히나 정책을 잘 보아야 하는데, 규제와 완화정책이 사이클처럼 움직이기 때문이었습니다. 통화량과 금리, 환율이라는 경제지표의 영향을 크게 받는 금융자산의 측면을 가지고 있으면서도, 가격의 움직임에 따라 정부에서 적극 개입해 대출과 세금같은 규제를 하거나, 완화책을 도입하게 됩니다. 따라서 우리가 부동산 시장에서 기회를 잡기 위해서는, 경제적 지표와 정책을 기민하게 주시해야 하며, 이전 시장에서 금리, 환율, 통화량, 정부의 정책, 공급이 부동산 시장에 어떤 영향을 미쳤는지도 함께 비교하겠습니다

STEP 4. 책에서 남기고 싶은 문구

p.204 결론부터 이야기 하자면 ‘제2의 강남은 없다’고 생각한다. 

p.232 첫번째 이상 징후는 갭투자 붐이었다. 두번째 징후는 시장금리가 상승한 것이었다. 세번째 이상징후는 2020년 6.17 대책 발표였다.

p.292 도시 지역 제1종 및 제2종 주거전용 지역의 한계 건폐율이 60% 라는 점을 꼭 기억해두자.