[수박조아] 대한민국 부동산의 역사 독서후기

책 제목(책 제목) : 대한민국 부동산의 역사

저자 및 출판사 : 홍춘옥 / 상상스퀘어

읽은 날짜 :  26.07

핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : #강남 #부동산 #한양

도서를 읽고 내 점수는 (10점 만점에 ~ 몇 점?) : 8점

본것/깨달은 점

P19. 한양 10리밖을 벗어나지 말라. 가문의 사정 때문에 당분간 과거를 볼 수 없음에도 한양에 살아야 하고, 만약 한양이 어렵다면 적어도 한양에서 10리 밖을 벗어나지 말라고 신신당부했다.

정약용은 왜 한양에 살라고 했을까? 여러 이유가 있겠지만, 임진왜란과 병자호란 이후에 토지 소유권이 형성된 후 지속적인 가격 상승이 나타났기 때문이다.

= 조선시대부터 한양에 대한 입지는 존재했다. 계속해서 사람이 모이고, 인구가 집중되는 곳에 가격이 상승한다. 지방에서 인구를 보는 것과 같은 원리라는 생각이 들었다.

농업의 생산성의 향상으로 토지에 기반을 둔 부자들이 형성되고 이들은 서울 부동산 매수에 열을 올렸다. 어찌보면 과거나 지금의 모습이 크게 다르지 않다고 생각한다. 

P94. 아파트는 케이크처럼 즉각 구워낼 수 없다. 이것을 경제학에서는 리드타임이라 부른다. 어떤 작업이나 프로세스가 완료될 때까지 걸리는 시간을 뜻한다.

1967년과 1978년 두 차례의 부동산의 시장 정점을 보면 크게 두가지 시사점을 얻을 수 있다. 첫째, 주택 가격 상승의 결정적인 요인은 경제 성장률 변화라는 점이다. 둘째, 강력한 주택 시장 안정 대책은 성장률 둔화의 충격을 키운다는 점이다.

P177. 한국 주택 시장의 흐름을 좌우하는 가장 중요한 요인은 경기와 주택 공급이다. 경기가 나빠지면 소득 전망이 악회되고, PIR이 높아지니, 주택 수요가 위축되는 것은 당연한 순서다. 더 나아가 공급이 수요를 넘어서면 미분양이 증가하고, 가계는 조금만 더 기다리면 싼 값에 집을 장만할 수 있겠구나 라는 기대감을 품는다.

= 공급의 수급은 부동산에서 중요한 부분이라 생각한다. 사고 싶은 사람이 많아지는데, 갯수가 제한적이라면 당연히 그에 따른 지불하는 가격은 올라간다. 반대로 공급이 넘친다면 사람들은 더 내려가지 않을까 하는 심리에 기다리게 된다.

수도권의 주택 공급이 부족하다면, 인구를 지방으로 옮기면 되지 않을까? 한번쯤 생각해봤을법한 흥미로운 주제이다. 

• 서울 특정 지역 아파트의 독주-> 강남지역을 중심으로 주택 가격이 급등하자 접근성이 좋은 판교, 광교, 위례, 동탄에 2기 신도시를 추진했다. -> 지방으로 옮기면 어떨까? 세종으로 중앙정부부처, 혁신도시-> 지방 광역시 주택은 꾸준히 상승함.-> 조선, 화학, 철강 제조업 경기 악화-> 수도권 기업 실적이 개선되면서 새로운 상승장
• 주택시장은 미분양이나 금리변화와 같은 한두가지 요인으로는 설명할 수 없는 복잡성을 띠고 있다.

P133

한국 반도체 수출 가격과 서울 아파트 매매 가격의 관계를 보여 주는데, 매우 강력한 연관을 발견할 수 있다. 단일한 요인 하나로 전체 부동산 시장을 설명하려 들면 위험하다. 1970~80년대에는 수출과 주택 공급이 가장 중요한 변수였다면, 2000년대 이후에는 지역별 인구 이동, 금리변화, 품목별 수축 동향 등이 중요한 영향을 미치고 있기 때문이다.

• 분상제와 임대차 3법은 주택 시장의 수급 균형을 무너뜨렸다.
• 금리는 주택 시장의 경기 사이클을 좌우한다. 인플레를 감안한 실질적인 주택 가격은 30%빠진 셈이었다. 

P204. 제2의 강남은 어디일까요? 라는 질문을 자주 듣는다. 결론부터 이야기하자면, 제 2의 강남은 없다고 생각한다. 왜냐하면 강남만큼 고속득자의 선호에 알맞은 주거 지역이 만들어질 가능성이 극히 낮기 때문이다. 강남의 가장 큰 장점은 직주 근접이다.

P231

필자가 살던 집을 시세보다 약간 싸게 내놓은 이유는 두가지 였다. 첫째, 활발한 두 아들을 키우면서 층간 소음의 가해자가 되고 싶지 않은 마음에 1층에 살았기에, 주변 시세보다 싸게 내놓는게 당연한 일이라 생각했다. 둘째, 2016년에 입주권을 매수하면서 꿈꿨던 적정가에 충분히 도달했기에, 그 이상의 수익을 노리는 것이 탐욕에 가깝다고 느꼈기 때문이다.

= 매도에 있어서 적정가격을 생각하고, 욕심부리지 않고 팔 수 있다는 것은 상당한 마음가짐이 필요하다는 생각이 든다. 특히 가격이 올라가는 상황에서는 욕심을 제어하는게 더 어려울 수 있는데 이를 실제 행동으로 옮겼다는 점이 인상깊다. 흔들리지 않는 기준을 세우고 시장 상황을 면밀히 파악하는 것이 중요한지를 깨달았다.

P237. 상승 잠재력이 높은 집을 고르는 법.

• 강남 접근성
• 언제 지어졌는지, 용적률
• 대단지
• 부동산이 너무 비싸다면 미국 ETF추천
• 서울 집값 잡는 것에 대한 저자의 생각> 아파트 용적율 상향, 다세대 주택 규제 완화

느낀점

책 제목처럼 부동산의 역사를 돌아보면서 현재에도 반복되고 있는 부분을 함께 짚고, 나아가 달라진 양상과 집값을 잡는 것에 대한 저자의 생각을 이야기 하고 있습니다. 과거의 패턴과 다르게 현재는 환율, 금리, 정부 정책과 같은 시장에 대한 거시적인 관점도 중요한 부분이라고 생각합니다. 특히나 현재 시장은 정부의 정책과 연관성이 많기에 이런한 부분들에 대해 끊임없이 관심을 가지고 봐야 하며 대응해나가야 한다는 생각입니다.

강남과의 접근성, 이 부분은 조선시대부터 지속이 되었습니다. 지방으로 분산을 시키려는 노력도 했지만 결국 사람이 모이는 곳에 수요가 생기고 가격이 오릅니다. 강남이 왜 좋은지 이전 역사를 통해 조금은 알 수 있는 시간이지 않았나 싶습니다. 땅이 한정적이기에 강남은 계속해서 더 좋아질 것이라고 생각하지만 그런 것과 우리가 투자를 해서 돈을 버는 것은 다른 개념이라고 생각합니다. 저자가 이야기 하는 강남과의 접근성, 용적율, 대단지 모두 중요한 포인트지만 결국에 현재에 가장 필요한 부분은 그럼 내가 대출을 활용하든, 가지고 있는 자산을 활용하여 감당가능한 아파트는 어떤 것인지 아는게 중요합니다. 강남이 좋은건 알지만 내가 가진돈으로 충분치 않다면 결국 수요가 있는 단지로 시작해 갈아타기를 통해 중심부로 들어와야 합니다. 그 본질을 잊지 않아야 겠다는 생각이 들었습니다.

책을 읽으면서 부동산은 심리도 많이 좌우된다는 생각이 들었습니다. 수급의 영향도 크게 좌우하지만, 공급이 늘고 단기간 가격이 떨어진다면 더 떨어지지 않을까 하는 심리가 작용합니다. 이게 누군가에게는 기회가 될 수 있지만, 누군가는 기회를 놓치게 됩니다. 23년도 같은 맥락이라고 생각합니다. 결국 가치를 제대로 바라보는 눈과 시장의 흐름을 이해할 수 있는 관점을 더 많이 쌓아야 겠다는 생각이 듭니다.