[실준74기 1조 가히dasiekum] 제목 짓는 게 제일 어렵지만 아무튼 좋았다는 실준 2강 후기

실준반 2강!은 김인턴 튜터님께서 진행해주셨고,

임장보고서의 2개 파트인 [입지 분석]과 [시세] 그리고 [단지 임장]을 다뤄주셨습니다.

예전에 실전반에서 인턴 튜터님의 [결론] 강의를 들으며 정말 많이 배웠고, 

지금도 제 결론 파트의 상당 부분이 인턴 튜터님의 방식인데요.

이번 시세 장표에서 보았던 [네모의 꿈]을 보면서 데자뷰마냥 그 때가 떠오르더라고요.. ㅋㅋ

아무튼! 여전히 배울 건 널리고 널렸지만 어느덧 앞마당이 10개를 넘어서서 그런지

강의를 듣는 동안 새로운 지식을 배우며 놀라고 감탄하는 마음보다는,

처음 임보를 쓰시는 분들이 각 입지 요소별로 필요한 정보들을

정말 쉽게 찾아내실 수 있겠다, 시세 딸 때 필연적으로 드는 고민들을

강의로 미리 해소하실 수 있어서 정말 다행이겠다, 하는 안도감이 더 컸던 것 같습니다.

우리 조에는 저보다 더 오랜 월부 경력을 지닌 조원분들도 계시지만

임장/임보가 아직은 낯선 분들도 계시는데, 강의를 들으며 자연스럽게 그 분들이 떠오르더라고요 :)

꼼꼼히 준비해주신 강사님께 감사한 마음으로 즐겁게 강의를 들었습니다. 

특히 인상에 깊었던 점과 내 생각

1. 학군 단지 vs. 역세권 단지
   1. 학군지의 수요 : 3인 이상 多 + 30평대 수요 多 (우선으로 보는 것)
   2. 역세권의 수요 : 2인 (출퇴근) + 20평대 수요 多 (우선으로 보는 것)
   3. 상승장에서 어느 곳에 위치해있냐에 따라 평형대별 상승폭이 다르(ㄴ 경향이 있)다.
      • 학군지는 30평대 상승폭이 크고, 역세권은 20평대 상승폭이 크다.
      • 달리 말해, 내가 현재 투자하려는 지역과 투자금에 따라 우선할 단지가 달라질 수도 있다고 해석할 수 있다.
      • 학군 등급 A 이상의 지역에서 (투자금이 가능하다면) 학원가 주변을 우선으로, 내가 해당 지역에서 투자 가능한 수준이 20평대라면 역세권 단지를 우선으로 등등.. 

   4. 내 생각 : 교안에는 없는 내용이고 간단히 구두로 설명해주셨지만, 편안히(?) 강의를 듣다가 급 자세를 고쳐 앉게 된 순간이었다. 물론 [어디가 더 많이 오를 것 같냐, 얼마나 더 벌 수 있느냐]가 가장 우선할 기준은 아니겠지만, 고민하는 투자 후보들이 비슷한 가치라면 위와 같은 [상승 경향]을 마지막으로 고려해보는 것도 굉장히 도움이 되겠단 생각을 했다. 완전 꿀팁! 감사합니다.

       

2. 환경
   1. 주요 키워드 : "편의성" & "안전성" + "쾌적성" & "활기"
   2. 주요 기준 : 백화점, 대형마트, 종합병원 개수 + 위치

   3. 내 생각 : 수량 파악에 더불어 그 편의시설들의 위치가 어디인지 파악하라는 말씀에 크게 공감했다. 더군다나 언젠가부터 나 또한 편의시설 개수보다 임장지에서의 전반적인 분위기를 살피게 되었는데, 인턴 튜터님께서 짚어주신 편의성+안전성에 더불어 나만의 기준인 쾌적성+활기를 더하고 싶었다. 쾌적성은 넓은 도보, 신축 상가, 균질성 등으로 구분했고, 활기는 글자 그대로 해당 지역이 얼마나 생기가 있냐, 즉 사람이 많이 돌아다니냐- 인데, 넓은 범주에서 보면 편의성과 안전성에 모두 속하는 부분인 것 같다. 임보에는 늘 뭉뚱그려 줄글로 쓴 경우가 많았는데 카테고리를 나눠서 생활권별로 체크해봐도 좋겠다는 생각을 했다. (생각만..했다.. 아직은..)

       

3. 공급
   1. 신축 입주가 투자 기회를 준다는 정확한 의미 : 신축 아파트를 투자하라는 게 아니고, 신축의 입주 물량이 정리되면 인근 기축 아파트에도 영향을 주기 때문에 기회라는 것.
   2. 인근 기축 전세 상승 시점이 투자 기회 (+매매는 보합 혹은 약상승)

   3. 내 생각 : 완전 초보자 시절에는 신축이 들어오는 게 왜 기회인가, 나는 신축을 살 수 없는데, 신축이 들어오면 주변 환경이 개선되어서 기회라는 건가, 이렇게만 생각했었던 것 같다. 그치만 실제로 앞마당을 늘려가고 시세를 트래킹하면서 지켜보니 이게 꽤나 빈번하게 발생하는 일이라는 것..!

       

4. 호재
   1. 직장 : AI 활용 검색 ~~  (1) GBC/잠실 MICE, (2) 용인 반도체 클러스터
   2. 교통 : 착공 이후 & 강남 접근성 ~~ (1) GTX-A, (2) 신안산선, (3) 동북선, (4) 월판선
   3. 환경 : 재개발, 재건축, 뉴타운, 신도시 ~~ 슬라이드88 (서울/수도권 주요 뉴타운)

   4. 내 생각 : 지방 앞마당만 주구장창 늘려왔던 내가 서울/수도권 앞마당을 늘리려고 할 때 가장 막막하게 느껴졌던 부분이 바로 [호재]였다. 지방과는 달리 서울/수도권은 별의별 호재가 다 있었고, 또 굉장히 많은 사람들이 이런 호재를 상당히 빠삭하게 알고 계시(는 것처럼 들렸)다보니 새로 알아가야 할 정보의 양과 깊이에 지레 겁을 먹었던 것 같다. 그치만 역시 반복이 답이란 걸 다시 한 번 깨달았다.. 처음 볼 때는 뭔 소리야~ 싶었던 호재들이 이제는 점점 익숙하게 들린다. 물론 여전히 어느 하나 제대로 빠삭하게 알고 있는 것이 없지만 (그나마 수인분당선 호매실 연장..? 권선구 앞마당..ㅎ) 앞으로도 이렇게 노출 빈도를 늘려가며, 앞마당에 해당하는 호재가 있을 때마다 조금 더 뎁스있게 파보자는 생각을 했다. 현재 임장지인 광진구는 GTX-G 얘기가 있던데.. 에? G? ㅋㅋㅋ 

       

5. 더 빨리 오르는 것 vs. 더 많이 오르는 것
   1. 배운 점 : 2009년 상승, 2012-13년도 바닥, 그 후 차츰차츰 부천, 산본 등 절대가가 너무 쌌던  외곽부터 상승을 시작, 서울이 “니가 뭔데”를 시전하며 대세 상승장이 시작되어 2018년까지 이어짐, 그 사이 공급이 있던 외곽에서는 오르지 못하다가 21년 대세 상승장을 맞이하며 2-3억씩 쭉쭉 오름.
   2. 내 생각 : 과거 시장에 대한 이야기는 늘 흥미롭다. 이번 이야기도 “오~”하며 듣다가, 조금 다른 결이긴 하지만 뜬금없이 예전에 오랫동안 붙잡고 있던 질문이 떠올랐다. 앞마당을 만들면서 자주 봤고 눈 여겨 봤던 현상 중 하나가, 같은 단지에서 20평대가 30평대보다 먼저 오른다는 점이었다. 절대가 자체가 30평에 비해 더 가볍다보니 이런 현상이 벌어진 것 같았고, 시간이 더 지나자 30평대도 저렴한 매물들이 먼저 팔리고 점점 매물이 없어지면서 전체 매매가가 오르기 시작했다. 아직은 “30평대가 20평대보다 더 큰 상승폭으로 올랐다”라고 말할 수 있을만큼 뚜렷한 결과가 나오진 않았지만, 튜터님의 이야기를 듣다가 정말 대뜸 이게 생각났다. 그 당시에 고민했던 부분은 (물론 이런 경우가 드물긴 하지만) “만약 투자금이 비슷하다면, 나는 무엇을 선택할 것인가?”의 질문이었다. 처음에는 상승 흐름이 더 빨리 오고 또 가격이 가벼우니까 사람들이 많이 몰려드는 걸 보면서 20평대가 더 안전한 선택이지 않나- 하고 생각했었고, 나중에 내가 매도할 때에도 부담스러운 30평대보다 상대적으로 접근하기 쉬운 가격대의 20평대를 더 선호하지 않을까? 하며, 나름의 논리를 만들어가며 정말 오래 고민했었다. 거의 한달간 이 고민을 붙잡고 있다가, 정말 생각지도 못한 부분에서 한 가지를 깨닫고 굉장히 쉽게 결론을 내리게 되었는데, 그 한 가지가 바로 “나는 [가치]에서부터 먼저 접근하지 않았다”는 점이었다. 가치 측면에서 보면 20평대와 30평대의 투자금이 같은 상황에서 이미 답이 내려진다. 무엇이 더 빨리 상승 흐름이 오는지는 정말 단편적인 어느 시점에서의 한 장면에 지나지 않았고, 가격이 가볍고 무겁고 하는 기타 등등의 이야기는 투자 기준이 아니라 특정 시점에서 내리는 누군가의 판단이었던 거다. 이미 강의를 통해 원칙과 기준을 배웠으면서도, 이런 저런 해프닝이 가득한 현장을 마주하면 그 시끌벅적한 소리에 흔들리는 경우가 종종 생기는 것 같다. 그럴 때일수록 원칙과 기준을 자주자주 더 되짚어보겠다는! ㅋㅋㅋ 튜터님이 얘기해주신 것과는 1도 상관이 없는, 아주 그냥 생각이 막무가내네.. 

   3. 정리 : 암튼 더 빨리 오를 것이냐 하는 마켓 타이밍을 진단하려 하지 말고, 더 많이 오를 것 같냐 하는 노스트라다무스가 되려 하지 말고, 내 투자금과 내 상황에서 가장 가치가 높은 것을 사는 것에 집중하자 :)

       

6. 그 외 기억에 남는 부분
   1. “없다” : 입지 정리 및 선호 핵심 요소를 정리할 때, 없다고 생각하면 없다라고 적는 것.. 진짜 중요한 것 같다 ㅋㅋ 그 때는 어느 누구도 이런 이야길 해주지 않아서, 없는 선호 요소를 쓰기 위해 머리를 부여잡고 한참을 붙들고 있었던 기억이 생각났다..! 다른 분들은 이런 데서 아까운 시간 보내지 않으시길 ♡
   2. 슬라이드 91~92 : 입지 한 장 + 생활권 구분 + 선호요소 + 우선순위 !! 지도에 올리는 것은 정말 너무 좋은 것 같다. 그리고 예전에는 어떻게 해서든 장수를 늘려야만 할 것 같은 강박이 있었는데.. (또 다들 그렇게 하시니까..ㅠ) 임보를 쓰면 쓸수록 점점 간략하게 핵심만 딱! 쓰고 싶어진다. 어차피 임장지 만드는 한 달 말고는 임보를 그렇게 열심히 다시 볼 일은 잘 없으니까.. 나중에 다시 보게 된다 해도, 이 장표만 보면 된다 싶을 만큼 간략히 넣어두면 좋을 것 같다 :)

이번 달 우리 조 목표 ♡

🍑모카님 : 임보 1개, 매임 20개 후보물건 3개 뽑기
　→ 일단 다 해보고 어디가 어려운지 파악하기
🍑실행님 : 전임20개, 매임10개, 투자물건 5개 뽑기(투자금액범위설정)
　→ 임보 조금 더 세밀하게 작성
🍑모래님 : 금액대별 투자물건뽑기 4개이상
　→ 임보 완료+저평가 판단 시도해보기
🍑달님 : 전임•매임 20개, 시세트래킹할 단지 20개 뽑기
　→ 실준반 과제 완료주의
🍑으쌰님 : 전임30개.매임 20개 후보물건 5개뽑기
　→ 구체적인 투자금 확인+선명한 앞마당
🍑초이님 : 매일 전임, 매임 30개, 업그레이드/옆그레이드 투자후보단지 3개씩
　→ 시나리오별 투자후보 물건 뽑기
🍑가히 : 매임 40개 + 금액대별 투자 시나리오 n개 확정하기

　→ 가능한 시나리오 펼쳐보기

💟 이번 달 임장 / 앞마당 목표
가히 : 하루 최대 10시간 / 광진구 전체 
초이 : 하루 최대 10시간(육아 우선으로 하기!) / 광장동&자양동
모래 : 하루 최대 10시간 / 광진구
으쌰 : 하루 최대 6시간 / 광장동,자양동,구의동
실행 : 하루 최대 5시간 / 광진구
모카 : 한달 최대 5시간/ 광장동 앞마당 만들기
달 : 1회당 최대 3시간, 최소 5회 / 광진구

임장 목표에 더해 구체적인 정량 목표까지 세워 본 우리 조! 

우리 모두 목표 달성할 수 있도록

서로 멱살잡고 끝까지 나아가봅시다! 빠이팅!♡