[돈독모] #독서후기 10 “대한민국 부동산의 역사” 독서후기 [뤄니]

1. 알게된 점 / 깨달은 점 / 느낀 점

후기를 쓰기 위해 재독하니 참 좋은 책이라는 생각이 들었다. 

제목이 대한민국 부동산의 역사라니 참 끌렸지만 처음 읽을 때는 현대가 아닌 조선후기부터 부동산의 역사를 다루다 보니, 지루한 국사책을 보는 것 같기도 하고 지나치게 학구적이라는 인상이었다. 특히 1부에서는 시간의 흐름에 따라 많은 역사적 사실들을 나열하다보니 보니 각 챕터마다 요약이 있었음에도 불구하고 핵심 내용을 파악하기 어려웠다. 또한 저자 본인의 매수, 매도 사례가 몇 개 챕터에서 전면에 나오는데 시장의 저점과 고점을 얘기하기 위한 장치였음을 이해함에도 불구하고 이 책의 학구적이고 전문적인 분위기에 꽤나 어울리지 않아 보였다. 저자의 사례를 예시로 들려면 챕터 내 문단의 배치와 문장들을 적절하게 수정하는 것이 나아보였다.

그럼에도 불구하고 결론적으로는 대한민국 부동산 시장에 대한 강한 몇가지 인사이트를 주어서 좋은 책이고, 읽기를 정말 잘했다는 생각이 들었다. 

•  “불변의 법칙” : 시대를 불문하고 사람의 욕망이 바뀌지 않기 때문에 역사는 늘 반복된다.

   

  시장 참여자와 정부는 늘 비슷한 상황에서 비슷한 선택을 한다. 폭격을 맞은 도시라도 사람들은 인프라, 클러스터가 형성된 서울로 몰린다. 경기, 금리 등이 주택을 매수하기 좋은 환경이 되면 사람들은 많은 자산 중에서도 안전자산이며 실거주 가치를 제공하는 아파트를 우선순위에 두고 매수를 적극 검토한다. 재산권은 사람들의 동기를 부여하는 강력한 장치이며, 재산권을 가진 사람들은 그것을 지키기 위해 최선의 노력을 한다. 

   

  역대 정부는 부동산 경기 활성화가 필요하면 활성화 대책을 내놓고 부동산 경기 과열을 막는 것이 필요할 때는 부동산 투기 억제 대책을 내놓는 것을 반복한다. 정치적인 신념이라기 보다는 마주한 시장에 대응하고 가격이 너무 빨리 올라가지도 않게, 그리고 떨어지지도 않게 관리하는 것일 뿐이다. 최근 정권뿐만 아니라 박정희, 전두환, 노태우 정권 때도 마찬가지였다. 심지어 일반적으로 공급 대책이라 함은 공급을 늘림으로써 가격 상승을 억제하는 것인데 박근혜 정부 때는 이와 반대로 공급을 아예 중단함으로써 가격 상승을 유도한 것은 매우 놀라웠다.

• “과거와의 오버랩, 결코 처음 있는 일이 아니다” : 현재 부동산 시장과 이재명 정부의 대응

   

  상승하고 있는 서울/수도권 아파트 가격과 이재명 정부의 부동산 억제 정책, 그리고 AI 발 반도체 수요 급증에 따른 삼성전자, 하이닉스의 역사적인 호황, 삼전닉스 셔세권의 급부상과 동탄 토허제 지정은 처음 겪는 일이 아니다. 부동산 역사에서 과거에 같은 일들이 있었기에 현재의 시장과 오버랩 되며 시사점을 남겨 주었다. 

   

  과거에도 그랬으니 미래도 그럴 것이라는 섣부른 예측 보다는 과거처럼 될 수도 있고 아닐 수도 있으니 매매가, 전세가 상승/하락에 따른 시나리오를 그리고 대응하는 것이 중요하다. 다만, 뉴스에서 는 마치 처음 있는 일인 것처럼 자극적으로 보도하니 차분하게 시장을 바라봐야 한다. 차분하게 시장을 바라보는 것이 필요하다는 점에서 예전에도 이런 일이 있었다는 사실 자체가 시장 참여자로서 심리적으로 안도감을 주기에 충분하다 

   

  - 강력한 규제가 있다는 것은 곧 시장이 상승 사이클이라는 반증이고 장기적 관점에서 볼 때 그 흐름을 막기는 어렵다.

   

  - 현재 서울, 수도권 주택 매매 가격을 잡기 위한 각종 규제만 시행될 뿐, 공급 대책과 전월세 상승을 막을 수 있는 대책이 없는 상태에서 사실상 예고된 보유세의 증가에 따른 부담은 고스란히 임차인에게 전가 될 수 있다. 2020년 임대차 3법 입법때도 같은일이 있었다

   

  - 조선후기와 일제강점기 재산권 형성에서 볼 수 있듯 지킬 것이 있는 사람들은 최선을 다해 그 역할에 충실하기 때문에 정부의 의도와 다른 결과 나올 수 있다. 마치 박정희 정부의 8.3대책이 수출 기업들을 살렸지만 자산가들이 부동산을 적극적으로 매수하는 계기가 된 것 처럼 말이다.

   

  - 우리나라는 수출 주도형 산업 구조이므로 수출 경기, 글로벌 경기가 좋으면 소득이 늘어나고 경제, 소득 전망이 낙관적이 되기 때문에 부동산 가격은 올라간다. 현재의 삼성전자, 하이닉스가 주도하는 한국 경제를 보는 듯하다. 직원들의 막대한 성과급 뿐 만 아니라 기업으로 흘러온 돈이 통화량 자체를 늘려서 물가 뿐만 아니라 부동산 가격도 밀어 올릴 수 있는 가능성이 높다. (변수는 금리 상승과 환율 상승) 2016년에도 반도체 슈퍼사이클로 서울, 수도권 아파트 가격 상승이 일어났다. 반도체 가격과 서울/수도권 주택 가격은 같은 방향으로 움직인다. 

• “ 거시 경제를 바라보는 눈” : 너무 학구적이 될 필요는 없지만 일정 수준을 갖추는 것은 필요하다

   

  투자자로서 임장을 다니고 가격 자체를 봄으로써 가치를 파악하고 저평가를 찾는 것 외에 거시 경제의 큰 흐름 정도는 알고 있는 것이 도움이 된다.  

   

  부동산 가격에 영향을 미치는 요소는 1)경기 2) 환율 3)주택공급 4)금리 및 대출 조건 5) 정부 정책 6)시장 참여자의 심리이다. 여기서 중요한 것은 역시 미래를 예언하는 것이 아니라 “대응”이다. 

  (투자 이후 대응을 하려면 역설적으로 투자할 때 투자 원칙을 지키는 것이 중요하다.  “잃지 않는 투자” “저환수원리” “가치, 가격을 아는 것 뿐만 아니라 내가 감당 가능한 투자인지 판단하는 메타인지”가 중요하다)

   

  일어날 확률이 높은 사건 뿐만 아니라 (새 아파트 건설 부진, 다주택자 규제로 인한 공급 부족은 전세가 상승을 이끈다. 이는 전세 수요가 매매 수요로 전환되는 환경을 만들고 매매 가격 상승으로 이어진다) 완전히 반대의 사건이(이란 전쟁으로 인한 금리, 환율 상승은 매매 가격 하락으로 이어짐) 일어날 수 있는 가능성도 충분히 인식해야 한다. 

   

  시장은 내 생각대로 흘러가지 않는다. 긴장해야 한다.

   

  이런 면에서 볼때 저자의 2020년 말 상승장에서의 아파트 매도, 2022년 하락장에서의 매수는 어떻게 보면 초고수의 투자 사례, 베스트 시나리오지만 거시 경제 지표와 부동산 가격 상승, 하락이 맞아 떨어져셔 나온 결과론적인 사례가 아닐까 조심스럽게 생각해본다. 저자의 정확한 상황을 몰라서 판단이 제한적이기는 하지만 나라면 서울/수도권 아파트이니 하락장 때 매도와 매수를 동시에 진행했을 것 같다. 어쨌든 저자가 분위기에 휩쓸리지 않고 기준을 가지고 시장을 판단하였으며 용기를 내어 실행한 것은 단순히 연구만 하는 학자가 아니라는 점에서 상당히 인상적이었다.

   

   

   

2. 적용할 점

• 즉시 적용할 점

  1.  거시 경제 공부 
  어떤 경제적 사건이 있을 때 1) 왜 그런 일이 일어 났는지 2) 그와 관련되어 앞으로 어떤 일이 일어날 수 있는지 3)특히 부동산 시장에는 어떤 영향을 줄지 생각하고 정리하기

   

  - 8월까지 “경제 기사의 바다에 빠져라” 완독 및  “이 책의 10,12,18장” 다시 읽기 (7.16~8.31)

  - 주 1회 월부TV 주간 머니이슈 시청하고 릴리스 활용하여 요약하기 (주당 30~40분 소요)

     2. 역대 PIR , 현재 PIR 값 보정하여 실제로 산출해보기

• 중장기적으로 적용할 점 

  매매/전세 가격의 상승,하락에 따른 대응 시나리오 그려보기 (너나위님 강의자료 활용)

3. 요약

1부에서는 조선 후기부터 최근까지의 부동산 시장 통사로 한국 부동산 시장이 어떻게 형성되었는지를 다룬다. 

특히, 1960년대 초반 이후 한국 부동산 시장에 등장한 여섯 번의 주택 사이클을 분석한다. 2부에서는 최근부동산 역사에서 나타난 12개의 이슈를 다루고 있다. 필자의 주택 매매 경험부터 일본과 중국의 주택 매매시장, 한국인이 유독 아파트를 좋아하게 된 이유, 제2의 강남이 될 곳 등을 서술했다. 

부동산 시장 통사를 다룬 1부의 핵심 내용은 아래와 같다

- 조선후기부터 한국전쟁 전쟁

주택과 토지에 대한 재산권 확립 및 강화의 과정

- 첫번째 사이클(1960년대)

강남 불패의 신화가 탄생한 강남 개발의 배경(베트남 전쟁에 따른 수출 경기 상승과 일본과 미국으로부터의 차관 등)

- 두번째 사이클(1960년대 말~1979년)

수출 경기 상승에 따른 부동산 가격의 상승. 특히 1972년 8.3조치 (국가가 강제로 이자율을 낮추고 만기를 연장한 초헌법적인 조치)로 정부의 사유 재산 보호에 대한 불신이 싹트며 재력가들이 부동산을 매수한 것이 가격 상승을 부추김

- 세번째 사이클(1980년대 중반~1990년)

주택 공급 부족 및 3저 호황(저금리, 저물가, 저환율)으로 돈이 부동산 시장으로 흘러들어감에 따라 상승 사이클이 만들어짐. 분당, 일산 등 신도시 건설로 대규모 공급과 더불어 양도세 강화 등 세금 규제를 통해 상승장이 마무리가 됨 . 한국 부동산 시장이 글로벌 사이클에 편입된 첫 번째 국면

- 네번째 사이클(1999년~2008년)

1991년~2000년 10년 동안 부동산 경기는 침체. 원인은 90년까지 너무 가격이 많이 올랐고, 1기 신도시 건설에 따른 공급 과잉. 또한 기업의 경쟁력 약화 및 미국의 통상 압박에 따라 수출 기업의 경영 성과가 악화. 한국 주택 시장의 흐름을 좌우하는 가장 중요한 요인은 경기, 주택 공급이기에 경기 침체는 부동산 침체로 이어짐. 하지만 IMF이후 기업 대출에서 큰 손실을 본 은행들이 주택 담보 대출시장에 진출하고 저금리 시장이 열리고 수출이 회복되면서 주택 시장은 회복 됨. 이 때부터 경기, 주택공급 뿐만 아니라 금리와 대출조건도 투자 의사 결정에 중요한 요소가 됨 1999년부터 2008년 글로벌 금융위기까지 이어진 강세장의 가장 큰 특징은 서울 강남 13개구의 독주

- 다섯번째 사이클(2015년~2021년)

(2008년 글로벌 금융위기와 더불어) 노무현 정부의 ‘지역 균형 발전’정책과 남동 임해 벨트 제조업 도시들의 호황은 서울의 주택 가격을 하락시키고 지방의 주택 가격상승을 가져왔다. 하지만 수도권 경기 침체가 가속화 됨에 따라 박근혜 정부는 부동산 경기 부양정책을 펼쳤다. 특히, 보금자리 주택 공급을 전면 중단하면서 미래에 주택 공급이 부족할 것이라는 강력한 시그널을 시장에 내보냈다. 더불어 2016년 반도체 슈퍼 사이클로 인한 호황으로 수도권 부동산 시장은 살아나게 된다. (반도체 가격과 서울 아파트 가격은 함께 움직이는 경향이 있다) 2017년 출범한 문재인 정부는 강력한 부동산 규제를 시행하였지만 주택 가격은 가파르게 상승하였다. 

특히 2020년 코로나 펜데믹 이후 한국 부동산 시장은 강력한 가격 상승을 경험했는데 그 원인은 저금리, 공급부족(용적률 제한, 분양가 상한제로 인한 재건축, 재개발 수익성 악화), 임대차 3법(전월세 상한제에 따라 신규 전세 계약 시 미리 전세금 인상분을 전세 가격에 반영. 특히 전세 보증금 인상은 임차인들의 매수 수요를 자극) 이었다. 그러나 (2022년 엔데믹으로) 금리가 상승하고 레고랜드 사태(정부 채권 불신에 따른 채권 금리 상승), 러시아-우크라이나 전쟁으로 인해 부동산 가격이 폭락하게 되었다.

2부는 최근 부동산 시장을 중심으로 시사점이 있는 이슈를 서술하고 있는데 인상 깊었던 내용은 다음과 같다.

- 환율, 금리, 정부 정책이 매수/매도 의사 결정에 중요

(10장 “왜 2022년 말에 서울 아파트를 샀나?”, 12장 “정부 정책만 보면 부동산 바닥을 잡을 수 있다” ”18장 “버블에 매도할 용기를 내는 법”)

- 주택 시장의 단기적인 흐름을 읽고자 하면 환율, 금리, 정부 정책에 관심을 가져야 한다. 

일례로 2022년 말은 주택을 매수하기 좋은 시기였다. 급등했던 환율이 떨어져서 물가가 안정 되며 주택 시장도 회복될 기반을 만들어 주었고, 금리가 떨어져서 주택담보대출의 이자 부담이 줄어들었으며 윤석열 정부가 양도세 완화 등 강력한 주택 경기 부양 정책을 시행했기 때문이다.  뿐만 아니라 아파트 가격이 전고점 대비 20%이상 하락하여 저평가 된 시기였다. 

특히 정부의 주택시장 부양 대책은 주택 시장이 좋지 않다는 반증임과 동시에 ‘저점’을 확인하는 지표로 확인할 수 있다.

1)분양가 상한제 완화 2) 양도세 중과 해제 3)투기 과열지구 해제(입주권 전매 가능, 양도세 완화), 4) 금융 규제 완화(LTV완화 등 주택 담보대출 완화)가 바로 그것이다. 윤석열 정부, 박근혜 정부, 이명박 정부, 김대중 정부 모두 부동산 시장이 붕괴 위험에 처할 때 적극적으로 개입하였고 이것이 한국 부동산이 지닌 매우 큰 장점이다. 

반대로 매도 타이밍은 주택 시장이 과열되었다는 신호가 보일 때 잡을 수 있다. 그 신호는 1) 갭투자 장세가 펼쳐지면서 비인기 지역의 집 값 마저 급등하고 2) 시장금리가 상승하기 시작하고 (매수자의 주담대 상환의 부담은 높아져서 매수 수요가 줄어들고 반대로 임차 수요는 증가하여 전세가는 상승) 3) 정부가 유동성을 줄이는 정책을 펼치는 것이다. 가격이 더 오를 것 같은 기대감 때문에 매도 결정을 못하는 실수를 범하면 안된다.

(참고로 너나위님도 상승장, 하락장의 판단을 정부 정책으로 하신다고 말씀하신 적이 있다)

- 처음부터 우리나라 사람들이 아파트를 사랑하게 된 것은 아니었다

(13장 “서울 아파트를 팔고 수도권에 단독 주택을 지으면 안될까?”)

주택 공급, 도시 환경 정비를 위해서 정부는 1966년 시민아파트를 지었지만 급경사, 연탄난방, 화장실 공동사용 등으로 인해 인기가 없었다. 특히 부실시공된 와우아파트가 붕괴된 것이 결정적인 사건이었다. 그 때 까지 아파트는 “갈 곳 없는 서민들이나 거주하는 곳”이라는 인식이었다. 그러나 좁은 땅에 많은 사람들이 살아야하는 환경이었기 때문에 아파트 말고는 다른 대안이 없었다. 그러나 1970년 여의도 시범아파트가 분양되며 시민아파트의 편견을 깨부술 만큼 아파트는 본격적으로 매력적인 대상으로 변화했다. 중앙난방, 엘레베이터, 온수가 나오는 목욕탕이 완비된 것이 포인트였다. 1986년 지어진 아시아선수촌 아파트는 자동차 보급이 전면화 되기 전에 지하 주차장을 대규모로 건설한 것이 큰 특징이었고 이러한 특성들은 1기 신도시 건설에서 반영되어 아파트가 고급 주택이라는 인식이 정착 되었다. 결국 아파트는 소득이 증가할 수록 수요가 증가하는 재화인 정상재(반대는 열등재)로 변모했고 이것은 지금까지도 이어져 오고 있다. 

- 아파트 가격이 싸다, 비싸다는 막연한 감정이 아니라 소득대비 집값(PIR)으로 판단하는 것이 합리적이다. 

(16장 “ 한국 부동산, 버블인가?”)

반포, 압구정 같은 트로피 자산의 가격 변화에 일희일비하기 보다는 근로자의 임금 상승 변화에 더 주목해야 한다. 즉, 아파트 가격에 영향을 미치는 펀더멘탈 중 하나인 소득 수준 대비 집값이 얼마냐 인지가 중요하다. 상장사의 이익이 역사상 최고치를 경산하는 과정에서 연봉 1억원을 돌파한 직장인의 비율이 10%까지 이르고 있는데 막연히 아파트 가격이 버블이라고 판단하는 것은 신중해야 한다

- 서울 아파트 값을 잡으려면 공급을 늘려야한다. 그러기 위해서는 분양가 상한제 완화, 용적률 상향, 다세대 주택 주차장 규제 완화 등 강력한 대책이 있어야 한다. 

(20장 “서울 아파트 값 잡는 법”)

만성적인 주택 공급 부족과 저금리 환경 등이 서울 아파트 급등의 주된 원인이다. 특히 고환율 덕분에 수출 기업 근로자와 주주의 미래 소득 전망이 개선된 것도 큰 영향을 미쳤다. 이를 타개하기 위해서는 1)분양가 상한제 완화 2) 용적률 상향 등으로 재건축, 재개발의 사업성을 개선해야 하며, 비아파트 부문에 있어서는 다세대 주택 주차장 규제를 완화해야 신속한 주택 공급이 이루어질 수 있다.