[돈독모] 대한민국 부동산의 역사 독서후기 #22 [낭만레오]

[돈버는 독서모임] 독서후기
 

✅ 도서 제목

대한민국 부동산의 역사 - 홍춘욱

✅ 가장 인상깊은 구절 1가지는 무엇인가요?

p80 그러나 영원한 호황은 없는 법! 

→ 올해 말 부터 본격적으로 갈아타기 준비를 해야하는데 서울 상승이 수도권으로 퍼지며 경기도에 토허제 지역이 늘어나고 있다. 내년이면 규제 지역이 더 늘어나 투자 지역의 입지가 조금씩 낮아질 것으로 예상된다. 하지만 영원한 상승은 없으니 내가 할 수 있는 선에서 최선의 투자를 하고, 투자는 계속 해야하니 언젠가 수도권에도 하락장이 와 매수 기회가 있음을 알고 기회를 노리자. 물론 지방에도!

✅ 책을 읽고 알게 된 점 또는 느낀 점

[집값에 영향을 주는 요인]

p41 19세기 초부터 시작된 토지 가격의 하락이 멈췄다. 지가 상승이 일본인의 대대적인 토지 매수뿐만 아니라, 두락 당 소작료 및 곡물 생산량의 급격한 상승 덕분이었음을 알 수 있다.

p60 4.19 혁명과 5.16 군사정변 이후 본격적인 경제 개발의 시대가 출현하면서 토지, 특히 서울의 토지는 인상적인 상승세를 보이며 다시 한번 투자의 대세로 떠오르게 된다.

p97 1967년, 1978년 두 차례의 부동산 시장 정점을 보면 크게 두 가지 시사점을 얻을 수 있다. 첫째, 주택 가격 상승의 결정적인 요인은 경제 성장률 변화라는 점이다. ~ 소득 전망이 악화될 때는 높은 PIR이 부담될 수밖에 없다. 둘째, 강력한 주택 시장 안정 대책은 성장률 둔화의 충격을 키운다는 점이다. ~ 한국은 세계 경제의 영향읋 많이 받는 나라라는 점을 다시 한번 새겨 주는 것 같다.

→ 역사적으로 소득이 증가하거나 경제 수준이 향상되면 토지 가격이 상승하는 추세를 보인다. 이는 최근들어 현대인의 소득 향상과 경제 수준 향상(수출 및 실적 증가, 삼전/하닉 주가 상승 등)이 집값에 영향을 주고 있어, 역사는 반복된다고 볼 수 있다.

p134 2000년대 이후에는 지역별 인구 이동, 금리 변화, 품목별 수출 동향이 중요한 영향을 미치고 있기 때문이다.

→부동산은 공급,정책 외에도 영향을 받는 요소가 많다. 현대로 올수록 그 요소가 다양해지고 상관성이 복잡해보인다. 하지만 중요한 건 변하지 않는 가치이다. 가치를 보는 눈을 기르는게 가장 중요하다.

[정부의 부동산 정책]

p80 그러나 영원한 호황은 없는 법! 1967년 11월 29일 이른바 ‘부동산 투기 억제 특별 조치법’이 시행되면서 부동산 경기는 꺾이기 시작했다. ~ 양도 차액의 50%를 부과하자, 투자 심리가 싸늘하게 식었던 것이다. 특히, 1960년대 후반, 베트남 전쟁에서 미국이 철수를 시작하면서 경기가 꺾인 것도 큰 영향을 미쳤다.

p107 1970년대 말의 대규모 택지 개발로 공급 과잉 현상이 출현한 것도 주택 경기 침체를 가져왔다. ~ ~1980년 양도세를 5~20%로 인하했다. 그래도 경기가 살아나지 않자 같은 해 12월 13일에는 ‘부동산 경기 활성화 대책’을 발표 ~ 1981년 6월 26일 ‘주택 경기 활성화 조치’를 통해 분양가에 대한 통제마저 풀기에 이르렀다.

p137 2003년 이후 서울 아파트 공급이 지속적으로 감소한 가장 직접적인 이유는 용적률 규제 때문이다. 1979년 용적률 상한 180%, 주택 가격 폭등한 1985년 공급을 확대할 목적으로 300% 상향, 1990년 400%에 이르렀다.

주택 시장이 기나긴 침묵의 늪에 빠진 1998년 300%, 2000년 250% 조정되어 현재에 이르고 있다.

p174 2022년말 11.10 대책의 가장 중요한 사항은 투기 과열 지구의  해제였다. ~ 두번 째 핵심 사항은 금융 규제 완화다. ~ 한국 부동산이 지닌 장점은 부동산 시장이 붕괴될 위험에 처할 때 정부가 적극적으로 개입한다는 점이다.

p183 정책 변화를 ‘저점’을 확인하는 지표로 활용할 수 있다는 점이다. 분양가 상한제 완화, 양도세 중과 해제, 투기과열지구 해제와 같은 신호는 경험 많은 투자자들의 매수세를 부르기 때문이다.

→ 상승이 있으면 하락이 있고 하락이 있으면 상승이 있다. 대외적인 이슈에 영향을 받기도 하지만 내부적으로는 정책에 의한 영향이 크다. 공급 확대/축소, 세금 및 규제 중과/완화 등 상승기/하락기에 따라 시장이 과열,침체되는 것을 막기위해 역사적으로 비슷한 정책을 펼쳐왔다.

[PIR: 소득대비주택가격배율]

p92 금융 억압 상황(금리 인하)에서 부동산 가격이 오르는 이유? ~ 의문을 풀기 위해 소득 대비 주택 가격 배율(PIR)이라는 지표를 활용해보자

p118 경기가 나빠지면 소득 전망이 악화되고, PIR이 높아지니, 주택 수요가 위축되는 것은 당연한 순서다.

[전세가 급등 현상]

p109 전세 가격의 급등은 두 가지 요인 때문이다. 첫째는 1980년대 중반까지 주택 공급 부족이었다. 둘째는 1989년 전세 임대차 기간을 기존 1년에서 2년으로 연장한 데 있었다. ~ 임대인들이 전세 가격에 2년치 인상분을 반영하기 시작했고, 그 결과 사회 전체적으로 대혼란이 빚어졌다.

→ 문재인 정부 때 2020년 임대차 3법 (전월세 상한제, 계약 갱신 청구권, 전월세 신고제) 으로 전세가가 폭등했던 것과 유사하다. 그리고 지금도 수도권은 전세매물이 없어 전세가 급등 현상이 일어나고 있는데 1980년대 주택공급부족, 임대차 기간 연장으로 전세가 급등이 일어난 것과 같다. 역사는 반복되고 부동산 시장에서 어떠한 결과를 유발하는 트리거는 과거와 크게 달라지지 않았다.

[대출]

p124 1999년부터 은행 대출이 회복되기 시작한 것을 발견할 수 있다. 즉, 다른 선진국처럼 정부의 금리 인하를 계기로 주택 수요가 증가하며, 이게 다시 대출 증가로 이어지는 순환 구조가 형성된 셈이다. ~ 이때부터는 금리와 대출조건도 투자 의사 결정의 중요 부분으로 부각되었다.

→금리 인하로 원리금 부담 완화되어 집값 매수세 증가. 매수를 위한 대출 증가 구조 형성됨. 지금도 내집마련하려면 대출이 가장 중요하다. 집값에 따라 대출 한도가 달라지니 지금은 과거보다 대출조건이 훨씬 더 중요해졌다.

[금리]

p144 금리 하락은 주택 시장에 세가지 긍정적인 영향을 미친다. 첫째, 가계의 저축 욕구가 낮아져 경제 전반에 유동성이 크게 늘어난다. 둘째, 주택 구입의 기회비용이 낮아진다. 셋째, 차입 비용의 감소다.

→금리 하락의 영향으로 무조건 집값이 상승하지는 않지만, 큰 영향을 미친다. 한국 시장금리는 결국 미연준 금리를 따라가므로, 금리에 따라 기회비용이나 집값 흐름을 파악해볼 수 있겠다.

p160 환율 상승이 곧 물가 상승으로 연결되는 것이다. 반대로 환율이 안정되기 시작하면, 인플레 압력이 약화되고 한국은행의 금리 인하 가능성이 높아질 것이다.

→환율 상승으로 금리 상승 가능성 높아져 매수세 하락 영향, 환율 하락으로 금리 인하 가능성 높아져 매수세 증가 영향

[공급]

p202 역대 정보는 새로운 신도시 건설 계획을 발표할 때마다 입주시기에 맞춰 교통 서비스를 제공하겠다고 약속했지만, 헛된 공약으로 끝났다.

→지금도 공급 정책을 보면 허황된 목표로 보인다. 그리고 추진 일정도 너무 짧고 비현실적이다. 무엇보다 현실적으로 시장을 진정시킬 수 있는 공급물량이 터무니없이 적다. 서울 수도권은 향후 수년간 공급 부족에 시달릴 것으로 보인다.

p243 현재와 같은 건축비 상승과 분양가 상한제 환경하에서는 정비 사업이 신속하게 추진될 가능성이 매우 낮다. ~ 그럼 어떤 대안이 있을까? 첫 째, 용적률 제한을 푸는 것이다. ~ 정비 사업 수익성이 크게 개선된다. ~ 둘 째, 다세대 주택에 대한 규제를 완화하는 것이다. ~ 이런 상황을 타개를 해법은 결국 ‘주차장 규제’ 완화 뿐이다.

[매도 타이밍]

p232 2020년 말에 ‘적정가’에 도달했다고 판단한 이유로, 첫 번째 이상징후는 갭 투자 붐이었다. ~ 강력한 전세 자금 대출이 원인이었음을 알 수 있다. ~ 두 번째 이상 징후는 인플레 위험이 커지며, 시장 금리가 상승한 것이었다. 세 번째 이상 징후는 2020년 6.17 대책 발표 였다. 문제의 근원을 파악해 유동성을 조이기 시작한 것이다.

→ 갭투자 과열, 금리 상승, 유동성 조이기 등 시장이 거품 낀 신호를 확인하면 매도 타이밍 잡는데 도움이 되겠다.

✅ 나에게 적용할 점

1.이번 상승장 규제 정책이 서울,경기도 매물 수 및 매매/전세에 끼치는 영향 트레킹

 → 과거와 유사한 결과가 나오는지?

2. 역대 대통령별 부동산 정책 임보장표 복습 및 현 시장 상황 대입해볼 것

 → 이번 상승장 말미의 상황? 전국적으로 시장이 과열됐다고 판단하는 근거? 투자 지역이 규제 지역으로 묶이면?

3.1호기 매도관련 매도 강의 수강 및 ‘적정가’ 판단 근거 대입해볼 것