[2026년 7월 돈독모] 대한민국 부동산의 역사 독서후기 [좋은습관]

[돈버는 독서모임] 독서후기
 

✅ 도서 제목 : : 대한민국 부동산의 역사 (작가: 홍춘욱)

✅ 가장 인상깊은 구절 1가지는 무엇인가요?

:  “주택 시장의 단기적인 흐름을 읽고자 하는 사람은 환율과 금리 그리고 정부 정책에 대한 관심을 놓치지 말아야 할 것이다.”

✅ 책을 읽고 알게 된 점 또는 느낀 점

○ 1부 제1장 한양 10리 밖을 벗어나지 말라

“ 전국 평균으로 측정한 실질 논가격은 지속적인 하락세를 보였는데 반란으로 경제가 마비되고 생태 위기가 발생하여 논농사를 지음으로써 기대할 수 있는 수익이 시원치 않았기 때문이다. 반면 한양의 집값은 19세기 내내 상승해, 이때부터 “집은 한양에 사두어야 한다”라는 인식을 심었다. 이 인식은 일제 강점와 한국 전쟁을 거치면서 더욱 확고해져 역대 정권이 서울 문제로 골머리를 앓는 출발점이 되었다.” 

○ 제2장 나라님이 당백전 찍어낼 때, 내 재산을 지킬 방법은?

"이처럼 불평등이 심해졌음에도, 개항기부터 시작된 경제 성장의 가실이 집중적으로 떨어진 지역도 있었다. 독자분들이 예상하는 것처럼, 서울이 최대의 수혜지였다. 1916년 25만명이던 서울의 인구는 22년 뒤인 1938년 70만명으로 약 2.8배 늘었다. (중략)토지 외의 주택에 대한 소유권이 명확해진 것도 큰 변화를 불러온 요인이다.(중략) 따라서 식민지 시기의 주택 소유권 확립은 잠재적인 주택 매수자들의 행동을 촉발하는 결과를 가져왔다. 

○ 제3장 장남만 상속받으라는 법 있나요?
 “미군정이 농지개혁에 앞장선 이유는 세계대전 이후 공산주의가 소련에서 동유럽 그리고 중국으로 빠르게 확산된 원인이 토지 불평등에 있음을 파악했기 때문이다. ”

"자작농이 늘어나자마자 사회혼란이 종식되었다. 지킬 것이 생긴 사람들은 재산권을 위협하는 이에 저항할 것이며, 더 나아가 사회적 지위를 향상하기 위해 적극적인 노력을 기울이기 때문이다. 농촌지역에 뿌리내린 가족주의 문화도 해체되기 시작했다. 토지개혁으로 자기땅을 가지게 된 사람들이 예전처럼 가문의 테두리 안에서 살아야 할 필요성이 사라졌기 때문이다. 

“식민지 시기 일본 유학생 상당수가 공산주의에 빠져든 것은 기본적인 기회의 균등이 존재하지 않았기 때문이다. 수많은 역사가가 지적하듯, 혁명을 주도하는 사람들은 기회를 박탈당한 지식인 계층이다.”

○ 제4장 폭격을 맞아도 도시가 좋아!

"전쟁의 공포가 사라지지 않았음에도 서울인구는 1953년 101만명에서, 196년 245만명, 그리고 1970년 543만명으로 부풀어 올랐다. 서울의 인구가 늘어난 이유는 어디에 있을까?

이 의문을 푸는 데 경제학자들은 클러스터라는 용어를 도입한다. 클러스터는 교육과 기업, 그리고 인재들이 모여 혁신을 창출하는 곳을 뜻한다. 가장 대표적 클러스터로 미국 실리콘 밸리와 할리우드를 들 수 있다. 집값이 아무리 비싸도 정보통신 산업 전문가와 영화산업 종사자는 이곳으로 끊임없이 몰려든다. 클러스터에 일자리와 정보, 그리고 인재들이 모여 있기 때문이다.

"이상의 분석을 통해 1960년대 한국 경제가 그토록 놀라운 전성기를 거둔 이유를 이해할 수 있다. 1955년 한국의 GDP가 14억 달러인데 연 4억 달러 내외의 원조가 쏟아짐에 따라 전쟁의 상처에서 금방 복구될 수 있었던 것이 가장 결정적인 요인이었다. 더나아가 삼백산업 이외에 목재, 고무, 화학, 유리 등 다양한 산업의 생산능력이 확충되면서 좁은 내수시장 을 벗어나 수출을 도모할 역량을 만들 수 있었다. (중략) 여기에 베트남 파병과 한일국교 정상화까지 가세함으로써, 한국경제의 기본 체질, 즉 수출 주도경제성장 구조를 형성할 수 있었다.

“이 돈을 어디에 쓰느냐가 모두의 관심사로 부각될 때, 박정희 정부는 포항에 일관 제철소를 건설하기로 결정했다. (중략) 대일 청구권의 혜택은 산업 부분에 그치지 않았다. 1968년 착공되어 1970년에에 개통된 경부고속도로 등 사회간접자본 형성에도 대일 청구권 자금이 투입되었다” 

"그러나 1967년에 일어난 두가지 사건이 영등포-인천이 아닌 강남으로 개발의 방향을 바꾸게 되었다.

첫 번째 전환점은 한남대교(제3한강교) 착공이었다. (중략)두번째 사건은 소양강 댐 건설이었다 1967년 4월 착공된 소양강 댐은 박정희 정부의 3대 국책사업 중 하나로, 나머지 둘은 경부고속도로와 서울 지하철이었다" 

“지역균형발전과 토지매입 비용등을 이유로 경부고속도로가 영등포-수원-천안의 경부선 경로를 피해 강남-양재-성남 방향으로 건설되고, 소양감 댐 준공이후 강남-송파 일원에 주인없는 마른땅이 만들어짐에 따라 강남개발은 시간문제가 되었다”

“서울 강남의 대표적인 부촌인 압구정과 반포, 그리고 잠실이 바로 공유수면 매립으로 만들어졌다. 공유수면에 아파트를 지어 분양함으로써 건설사는 막대한 이익을 얻었고, 정부는 사회간접자본 프로젝트의 비용을 조달하며, 정치인과 공무원들은 두둑한 정치자금을 챙길 수 있었다.”

○ 제5장 정부를 믿을 수 없을 때, 어떤 자산이 유망한가? 

“ (박정희 정부의 금융억압 정책으로 정부가 돈을 빌리는 측을 우대하고, 저축하는 측에 보이지 않는 세금을 부과 후)금리인하를 통한 기업들의 이자부담을 덜어 주려는 의도였지만, 상황은 정반대로 흘러갔다. 이자율 인하에 불만을 느낀 사람들이 예금을 기피하며 기업들의 자금 사정이 오히려 악회된 것이다.”

"8.3 조치의 영향으로 기업의 수익성이 개선되고 근로자의 임금이 가파르게 인상되는 가운데 실질 금리마저 마이너스를 기록하니, 주택시장으로 유입되는 돈을 막을 수 없었다.    

 ○ 제6장 공급앞에 장사없다

: “환율을 인상하면 수입하는 이들은 큰 타격을 받는 반면, 수출 기업들은 가격 경쟁력이 강화되기에 무역적자 문제를 해결하는 데 큰 도움을 받을 수 있었다.두번째 대단은 금리를 인상해 환율 상승에 따른 인플레 압력을 낮추는 것이었다. 금리가 인상되면 투자와 소비가 위축되어, 경제 전반의 수요가 줄어들게 된다”

“1985년 플라자 합의를 계기로 일본 등 경쟁국 통화가치가 상승한 것도 큰 호재였다(중략) 1984년 미구정부는 반도체 보호법을 제정하여 본 기업들을 견제하는 한편, 1987년에는 미일반도체 협정을 체결하여 일본산 D람의 미국 수출을 제한하기에 이르렀다.”

“인텔이 메모리 반도체를 버리고 중앙처리장치 CPU분야에 집중하기로 하면서 한국 반도체 산업에 생산설비를 넘겼던 것이다. ‘적의 적은 친구다’라는 관점에서 시작된 것이 한국 반도체의 성장을 촉진했다. 삼성전자,  LG반도체, 현대전자 등 한국의 반도체 기업들은 무서운 속도로 시장을 잠식해, 1990년대 중반에는 이윽고 세계 1위 자리를 차지하게 된다”

“주택공급이 부족한 가운데 1985년부터 경기가 좋아지니 주택 가격이 급등하기 시작했다. 특히 문제가 된 것은 전세가격의 상승이었다. 1986~1990년까지 전국 주택 매매 가격은 47.3% 상승한 반면, 전세가격은 82.2%나 상승한 것이다. ”

“저금리에 공급부족, 그리고 강력한 주택 매수 열기가 가세해 주택 가격이 급등할 때 어떤 대응 방법이 있을까? 이 질문에 대한 답은 1967년과 1978년에 이미 얻은 바 있다. 대규모 주택 공급을 단행하는 한편, 양도세 강화 등 부동산 규제를 시행하는 것이다.”

 ○ 제7장 일본형 장기불황을 겪지 않은 이유는?

: " 1998년 이후 부동산 시장이 다시 상승하게 된 이유를 살펴보자, 한국 주택시장이 10년만에 다시 상승세로 복귀한 가징 직접적인 이유은 명목가격이 1997년을 제외하고는 그대로 유지된 데 있다.(중략) 한국이 장기 불황의 늪에 바지지 않은 이유는 사람들이 인플레를 감안한 실질 개념에 익숙하지 않은 덕이다"

“한국 부동산이 외환위기 이후 회복할 수 있었던 두번째 요인은 주택 담보대출이 미미한 데 있다.”  

“이에 더해 IMF고금리 정책이 1999년부터 완화되고, 기업 대출에서 큰 손실을 본 은행들이 주택담보대출 시장에 뛰어든 것이 전환점을 제공했다. 물론 김대중 정부가 약 169조원에 이르는 거대한 공적 자금을 투입해 금융기관을 살린 덕분에 시중 은행이 예전보다 건전해진 것도 가계대출이 확대된 요인으로 작용했다. 이 결과 한국 주택시장은 1998년 말을 전후로 살아나기 시작했다”

 ○ 제8장 수도권 주택공급이 부족하다면, 인구를 지방으로 옮기면 되지 않을까?

: " 강남지역을 중심으로 주택가격이 급등하자, 노무현정부(2023~2008)는 강남 접근성이 좋은 지역(판교, 광교, 위례, 동탄 등)에 2기 신도시 건설을 추진했다. 그러나 입주시기가 가장 빠른 판교조차 이미 주택시장이 침체의 늪에 빠진 2008년 12월에서야 입주가 가능할 정도로 주택공급에 많은 시간이 걸렸다. 

“그렇다면 어떤 요인이 수도권 주택가격의 하락을 이끌었을 까? 노무현 정부의 ‘지방 균형발전’ 정책이 가장 큰 역할을 담당했다. 서울 주변의 신도시 건설로 공급부족 문제 타개할 수 없으니, 아예 수도권 인구를 줄이는 것(행정수도 이전)이 가장 효율적인 정책이라는 결론을 내린 것이다”

“혁신도시와 세종시로의 이전이 시작되며 수도권 인구 비중이 2012년 49%를 정점으로 떨어지는 가운데, 지방광역시 주택가격은 꾸준한 상승세를 지속했기 때문이다. 특히 KB 부동산이 집계한 서울 아파트 매매가격은 2010년부터 2014년까지 4년 연속 하락하는, 이른바 하우스 푸어 사태가 발생하기도 했다. 지역 군형 발전 정책 뿐 아니라 남동 임해 벨트를 중심으로 제조업 도시들이 큰 호황을 누린 것도 서울 주택 가격의 하락을 유발한 요인이다”

“그러나 2010년대 중반에 양극화 흐름이 반전되기 시작했다. 가장 큰 변화의 징후는 정부 정책 흐름이 달라진 것이다. 2014년 박근혜정부(2013~2017)는 이명박 정부때부터 추진한 보금자리 주택 공급을 전면 중단하기로 결정했다.”

“반면 2016년 시작된 ‘반도체 슈퍼 사이클’이 수도권 부동산 시장을 구원했다. 반도체, 통신, 장비, 디스플레이 등의 정보 통신 산업은 대표적 지식산업으로 높은 수준의 지식을 갖춘 근로자와 기업의 적극적인 연구개발 등이 결합해 강력한 생산성 향상을 지속하는 특성을 지니고 있다.(중략) 반도체 가격이 상승하면 서울 아파트 가격이 반등하며, 2022년처럼 반도체 가격이 폭락하면 주택 경기도 꺾인다.”

"단일한 요인 하나로 전체 부동산 시장을 설명하려 들면 위험하다. 1970~1980년대에는 수출과 주택공급이 가장 중요한 변수였다면, 2000년대 이후에는 지역별 인구이동, 금리변화, 품목별 수출 동향 등이 중요한 영향을 미치고 있기 때문이다. 

 ○ 제9장 분양가 상한제와 임대차 3법의 불행한 만남 

: “2020년 코로나 팬데믹  이후 한국 부동산 시장은 강력한 가격 상승을 경험했다. 역사상 유례를 찾기 힘든 저금리와 공급부족, 그리고 임대차 3법의 효과가 복합적으로 작용한 결과였다.” 

“2022년에 발생한 레고랜드 사태는 시장 금리의 급등을 유발하는 한편, 정부에 대한 신뢰를 떨어뜨렸다는 점에서 부동산 시장의 폭락을 유발하기에 부족함이 없었다.”

“아마 소형아파트를 추가로 공급하지 않는다는 가정이겠지만, 분양가가 재건축, 재개발 사업성을 좌우하는 요인이라는 점을 알 수 있다.”

“분양가 상한제뿐 아니라 2020년 7월 31일이부터 시행된 ‘임대차 3법’도  주택시장의 수급 균형을 무너뜨렸다. 임대차 3법은 임대로 인상률을 직전 계약의 5% 이내로 제한하는 ‘전월세 상한제’, 집을 빌린 사람이 계약 갱신을 1회 요구할 수 있는 ‘계약 갱신 청구권’, 그리고 임대차 계약 체결 후 30일 이내에 계약 내용을 신고하도록 의무화한 ‘전월세 신고제’를 통칭한 말이다”

“전세 가격 상승은 두 방향으로 주택가격에 영향을 미친다. 첫번째 방향은 전세가격 상승이 매매가격과의 차이를 줄여, 이 주택에 관심을 가진 사람들의 매수를 촉발하는 것이다.(중략) 두번째 방향은 전세가격에 반영된 ‘주택 사용 가치’의 상승으로 집값이 오르는 것이다”   

 ○ 제2부 제10장 왜 2022년 말에 서울 아파트를 샀나? 

: “금리가 인상되고 약 1년 정도의 시차를 두고 주택가격이 떨어지는 관계를 파악할 수 있다”

“금융기관들은 2000년대 초반까지 카드 신용 대출에 집중했다. 김대중 정부는 2000년 초부터 정보통신 기업 주가가 폭락하여 경기가 나빠지자, 2001년 카드 발급 규제를 완화하기로 결정했는데, 이것이 카드사태의 출밤점이 되었다. 

(중략) 카드 사태를 계기로 시중 은행의 경영진은 주택담보대출에 집중하기로 결정을 내렸다”

"환율이 상승하면 부동산 시장은 두 가지 충격을 받는다. 무엇보다 환율이 급등할 때, 투자심리가 급격히 위축된다. 두번째 악영향은 환율 상승이 불러오는 인플레 위협이다. 

“주택 시장의 단기적인 흐름을 읽고자 하는 사람은 환율과 금리 그리고 정부 정책에 대한 관심을 놓치지 말아야 할 것이다.”

 ○ 제11장 중국 부동산 시장은 왜 회복되지 못했나?

:  “중국 주택시장이 장기불황의 늪에 빠져든 이유는 크게 세가지 요인 때문이다. 가장 중요한 이유는 중국 당국의 지나친 대출 규제 정책에서 찾을 수 있다. 두번째 이유는 부동산 버블의 규모가 감당할 수 없는 수준으로 부풀어 오른 데 이있다. (중략) 마지막 문제는 저가 매수세 실종이다. 주택 수요가 위축된 가장직접인 이유는 건설, 부동산 경기가 악회되며, 실업률이 증가하고 미래 소득 전망이 악화된 데 있다. 주택 가격 하락이 연쇄적인 고용 감소를 유발했고, 더나아가 강력한 디플레로 실질적인 대출 이자 부담이 증가한 것도 문제였다.”

“전광리(전기차, 태양광, 이차전지)로 대표되는 신성장 산업에 정책 자금이 대거투입됨에 따라 건설, 부동산 부문에 대한 적극적인 지원을 기대할 수 없게 되었다.”

“잘못된 경제 정책이 꾸준히 시행된 결과, 중국 경제에 두가지 문제가 발생했다. 무엇보다 전광리 등 신성장 산업은 많은 고용이 필요하지 않기에, 건설·부동산 부문에서 발생한 실업자를 흡수하기에는 역부족이었다. 더불어 가격 인하 경쟁이 치열하게 진행되는 과정에서 소비자들이 ”조금만 기다리면 더 좋은  물건을 싸게 살수 있을 것"이라고 기대하게 되었다. 이를 디플레 기대라 부르는데 디플레 기대가 강화될수록 소비가 위축되는 것은 당연한 일이다. 

 ○ 제12장 정부 정책만 보면 부동산 바닥을 잡을 수 있다. 

: " 2022년  11월  11일 윤석열 정부는 강남 3구 외에 강동구, 마포구, 영등포구, 노원구 등 11개 지역만 남기고 투기과열지구를 해제했고, 2023년 초 강남3구와 용산구를 제외한 모든 지역을 투기과열지구에서 해제하기에 이른다.

당국이 투가과열지구를 대거 해제한 가장 직접적인 이유는 1만 3천세대에 이르는 둔촌주공 재개발 사업의 대규모 미분양 위험 때문이다."

“11.10대책의 두번째 핵심사항은 금융 규제 완화다. 우선 규제 지역내 무주택자에 대한 LTV를 50%가지 허용하는 한편, 15억원을 초과하는 가격의 주택에 2019년부터 적용된던 주택담보 대출제한이 해제된 것이다. 여기에 2022년 5월부터 시작된 규제지역 다주택자에대한 양도세 중과 유예도 큰 영향을 미쳤다. ”

“환율이 급등할 때 수출 대기업을 매수하는 이유는 수출경쟁력 개선때문이다. 반도체산업을 분석하는 애널리스트들에 따르면, 환욜 100원이 상승할 때, 삼성전자의 순이익이 대략 2조원 이상 개선된다고 한다. ”

“그럼에도 주식 대신 주택을 매수한 이유는 한국 부동산이 지닌 한가지 장점때문이다. 바로 부동산 시장이 붕괴될 위험에 처할 때 정부가 적극적으로 개입한다는 점이다. PF사례에서 보듯, 금융기관 대출의 대부분이 부동산이나 토지와 관련되어 있다. 따라서 정책 당국으로서는 부동산 가격의 하락을 마냥 방치할 수 없고, 더 큰 위험을 방지하기 위해서라도 적극적 개입에 나설 수 밖에 없다. ”

 ○ 제13장 서울아파트를 팔고 수도권에 단독주택을 지으면 안될까?

: “ 왜 아파트 가격만 상승할까? 여러 이유가 있겠지만, 가장 직접적인 요인은 “1970년대 이후 지어진 아파트가 살만한 공간”으로 부각된 데 있다. "

"여기에 1986년 서울 아시안 게임을 개최하며 지어진 아시아선수촌 아파트가 주거혁명을 가져왔다. 아직 자동차붐이 전면적으로 이뤄지기 전이었음에도 지하 주차장을 건설한 것이다.”  

"한국에서 아파트가 인기를 끌게 된 것은 2세대 아파트가 나오면서 넉넉한 주차공간과 편리한 주거 공간을 제공했을 뿐 아니라 아파트 단지내의 공원과 커뮤니티시설, 그리고 상대적으로 널찍한 도로건설이 이뤄져 주변 삶의 질도 개선된 덕분이라고 할 수 있다.

“1990년 초반, 2세대 아파트가 주된 주거형태로 떠오리기 기작했다. 지하주차장과 엘리베이터, 그리고 사시사철 온수가 제공되는 가운데, 아파트는 열등재에서 정상재의 자리에 올라서게 되었다.”

 ○ 제14장 새집줄게, 경기도 살자  

: “ 13만 가구의 판잣집 중 3만 가구를 지금의 성남지역에 보내는 것이 ‘광주대단지 사건’을 유발했다."

“광주대단지 사건은 지금도 현재 진행형이다. 1기 신도시부터 2기를 거쳐 3기 신도시까지 지정되었지만 서울과 이어지는 주요 간선도로와 철도망을 만드는 데에는 인색하기 때문이다. 이런 현상은 일본의 신도시 건설과 정면으로 배치된다. 일본에서는 철되회사가 철도 부설 후 인근지역을 개발하는게 일반적이다. ”

“최근 발표된 3기 신도시를 제외하고 1~2기 신도시가 서울로부터 상당한 거리를 두고 있음을 알 수 있다.  결국 역대 정부는 주택가격 상승을 꺽을 목적으로 무조건 신도시 건설 계획을 발표하고, 각종 비용과 책임은 다음 정부에 떠 넘기는 패턴을 반복한 셈이다.”

"1971년 발생한 광주대단지 사건은 한국형 신도시 건설의 단면을 보여주었다. 아무런 도시기반 시설없이 서울에서 한참 떨어진 곳에 택지를 개발하는 패턴 말이다.  

 ○ 제15장 제2의 강남은 어디일까?

: “ 강남의 가장 큰 장점은 직주근접이다. 지하철 2호선, 3호선, 7호선, 9호선에 수인분당선과 신분당선까지 다양한 지하철이 일자리 중심지를 빽빽하게 연결하고 있다."

“우리나라에서 가장 번잡한 역은 여의도, 그 다음은 역삼역이다. 3등은 종로4가일대이며, 4등은 가산디지털단지역이다. 이런 지역과 밀접하게 연결된 지하철 2호선, 3호선, 7호선 9호선은 집값을 움직이는 황금노선임을 꼭 기억해야 한다.”

“더 큰 문제는 교통의 핵심 지역에 임대주택과 오피스텔을 지중적으로 짓는 것이다. 대표적인 사례가 KTX와 SRT가 모두 정차하는 천안아산역 일대인데, 천안아산역에서 도보로 걸어갈 만한 거리에는 아파트가 몇 동 되지 않는다. 대신 차를 타고 10분정도 들어가야 아민간에서 지은 아파트들을 볼 수 잇따. 지역 거주민들이 교통의 혜택을 보기 어려운 구조인 셈이다.”

“비현실적인 주거 공간 배치보다 더 큰 문제는 어쩌면 상가 공실일 수 있다. (중략) 그러나 세종시를 비롯한 수많은 신도시는 유령상가 문제를 안고 있다.”

“”제2의 강남을 만들 최고의 기회였던 행정복합도시건설은 혁신도시와 함께 새로운 실패 사례로 전락하는 중이니, 앞으로 강남의 지위는 흔드릴 것 같지 않다" 

○ 제16장 한국부동산, 버블인가? 

:“한국이 일본처럼 될까?라는 동영상을 올린다면, 결론부분에는 “서울 등 일부 지역은 거품이 껴 있지만, 전국 평균 가격을 보면 비싸다고 보기 어렵다”는 내용을 꼭 넣어야 한다. 왜나하면 소득과 비교한 부동산 가격은 1990년이 가장 비쌌고, 그 이후에 는 크게 버블을 만들지 못했기 때문이다."

“2018~2022년에는 서울 아파트 실거래가가 근로자 임금보다 압도적으로 높은 수준에 도달해, 투자 매력이 거의 없음이 분명했다. 그러나 2024년부터 시작된 상장기업 이익의 급격한 증가를 감안할 때, 근로자 임금대비 서울 아파트 가격은 다시 저평가 국면에 진입할 것으로 예상된다. (중략) 대기업 실적이 크게 호전된 2025~2026년의 억대 연봉자 비중은 10%선을 돌파할 전망이다. 근로자의 10%이상이 억대 연봉자인 나라에서 서울 부동산 중위(10.9억)이 지나치게 높은 것 같지는 않다"

“트로피자산의 가격 변화에 일희 일비하기보다, 펀더멘털(기본적인 경제여건이나 실물지표로 부동산 맥락에서는 소득수준, 인구증가율, 고용율, 금리, 경제 성장률 등 주택가격을 결정하는 실질적인 경제요인)) 대비 실거래를 꾸준히 추적할 필요가 있을 것이다. 한국 부동산 시장은 끊임없이 흔들리는 갈대 같은 곳이기 때문에, 소득 흐름을 잘 관찰한다면 2022년 같은 폭락장이 왔을 때 신속한 대응이 가능하리라 생각된다.  

○ 제17장 일본은 왜 장기 불황에 빠져들었나? 

: “일본이 아직도 부동산 장기 불황을 겪고 있다고 생각하는 사람이 많은데, 오히려 도쿄를 비롯한 핵심지역 고급 아파트 가격은 역사상 최고치를 넘어섰다"

“첫번째 변화는 2000년대 ‘고이즈미 개혁’에서 찾을 수 있다. (중략) 무엇보다 1962년 설정된 ‘국토 균형발전’ 계획을 폐기하고 2001년 ‘도시재생본부’를 설치해 이른 바 ‘콤팩트 시티’전략을 추진하기에 이르렀다. 한마디로 인구가 줄어드는 지방에 공공주택을 짓는 정책을 폐기하고, 세계 최대 클러스터인 토교-요코하마 등 핵심지역 노후건물을 초고층 오피스 빌딩으로 재건축, 재개발하도록 유도하는 정책이다.(중략) 고밀도 개발이 집중적으로 이뤄진 도쿄를 중심으로 ‘타워맨션’의 인기가 올라갔다”

“일본 부동산 시장의 가격 상승을 주도한ㄴ 마지막 요인은 메가시티 집중현상이다. 2008년부터 인구감소가 시작되었지만 토쿄도 지역만 인구가 가파르게 늘어나면서 대도시와 지방의 토지가격 차이가 확대되고 있다. 도쿄와 나고야 그리고 오사카 등 대도시 위주로 인구가 집중되는 현상은 클러스터에서 원인을 찾을 수 있다”

○ 제18장 버블에 매도할 용기를 내는 법 

: “주ㅌ택시장에 몇가지 이상 기후가 나타난 것이 결정적이었는데, 첫번째 이상 징후는 갭투자 붐이었다. (중략) 전세자금 대출증가가 전세가격 상승을 유발하고, 이게 매매가격과 전세가격의 차이, 즉 갭 축소로 이어지며 강력한 갭 투자 장세가 펼쳐졌던 것이다. ”

“갭은 주택에 대한 일종의 콜 옵션이다. 콜 옵션 가격은 현재 주택 가격과 미래 성장 잠재력에 따라 결정된다. 이 말을 반대로 하면, 갭이 적다는 것은 미래 발전 가능성이 낮은 주택이라는 이야기다. 그럼에도 갭이 작다라며 주택을 매수하는 사람이 늘고 상승 폭이 커질 때는, 시장이 투기판이 되었다고 볼 수 있다. (중략) 아무튼 주택시장에 이처럼 강력한 공감대가 형성될 때는 ”이미 집을 살 사람은 다 산게 아닐까?" 의심해보는 태도가 필요하다 본다."

“두번째 이상징후는 인플레 위험이 커지며, 시장금리가 상승한 것이었다. (중략) 시장 금리 상승은 상승잠재력(=갭)에 부정적인 영향을 미칠 가능성이 높다. 금리가 높아지면 주택 보유에 따른 기회비용이 높아지는 데다, 대출 이자 부담이 커지면서 매수세가 약화될 수 있기 때문이다. 특히 갭이 확대된 시기에는 금리인상의 악영향이 훨씬 더 크게 나타날 수 있음을 잊지 말아야 한다."

“정리하면 ① 갭 투자 장세가 펼쳐지면서 비인기 지역마자 집값이 급등하는 등 과열 징후가 뚜렷한 데다, ② 시장 금리가 상승하기 시작하고, ③ 정부가 문제의 근원을 파악해 유동성을 조이기 시작할 때는매도 관점에서 주택시장을 접근할 필요가 있다는 이야기다.”

 ○ 느낀 점 정리 

1. 우리나라 부동산의 역사는 제1장에서 나온 것과 같이 서울의 집값상승과 이를 억제하려 정부의 노력간의 대결의 역사라는 생각이 들었다. 다산 정약용 선생이 자녀에게 유언으로 남긴 한양에 살아야 하고, 만약 한양이 어렵다면 적어도 한양에서 10리 밖(성저십리)를 벗어나지 말라고 신신당부 했다고 하는데 그 이유를 이 책을 보면서 너무 잘 알게 되었다. 현재의 서울 집값 폭등이 비단 요 10~20년 근래의 일이 아니라 과거 조선시대부터 이어져 온 결과였단 사실이 너무 흥미로웠다.

    

2.  지금이야 서울에 교통의 편리성과 직장이 몰려있어서 그러는게 당연하다 싶었는데 조선시대에도 모내기로 토지 생산성이 향상되고, 정부의 개간과 개척 장려로 토지 소유권이 상당부분 강화되고, 이 결과 17세기 말 조선은 강력한 경제성장을 이루었다.  상품경제의 발달에 따른 도시화 현상으로 서울로 인구가 집중되고, 그에 따라 서울의 집값이 18세기에서 19세기 내내 상승한데 반해, 토지 가격은 18세기부터 개항기까지 지속적 하락을 경험했다는 점은 무척 의외였다. 드라마나 영화를 보면 우리나라 사람들은 토지에 대해 무척 깊은 애착을 가지고 있다는 것으로 알아서 토지 가격도 계속  비쌌을 것이라고만 알았는데 이점은 매우 의외였다. 이래서 단편적인 영상만으로 지식을 습득하는 것이 아니라 제대로 된 공부가 필요하다는 생각을 다시금 하게 되었다. 

    

3. 부동산에 대해 배울 때 2000년초반부터 2010년까지 서울의 부동산 가격이 줄곧 낮다고 2010년대 후반부터 오르기 시작한 이유를 몰랐는데 이시기에는 노무현 정부의 지방균형발전 추진과 중국의 조선·화학·철강 등에 대한 수요 폭발로 인한 제조업 도시들의 호황이라는 원인이 있었다는 것을 알게 되었다. 또한 그 시절 떠들썩 했던 행정수도 이전이 단순히 수도만 옮기는 것이 아니라 서울 부동산 가격에 엄청난 파급력을 가져왔다는 것도 알게 되었다.

    

4. 2026년 현재도 반도체 시장의 호황으로 동탄, 수지구, 기흥시 등의 가격이 올라가 결국 규지지역으로 묶였는데 과거 2016년에도 반도체 호황으로 수도권에 본거지를 둔 기업들의 실적이 개선되고 돈이 풀리면서 새로운 상승장이 시작되었다 사실이 놀랍고도 신기했다. 그리고 2016년에도 지금처럼 ‘반도체 슈퍼 사이클’이 오면서 주택가격이 상승하였고, 반대로 반도체 가격이 하락하면 주택 가격도 꺾였다는 점이 흥미로웠다. 현재 반도체 가격이 상승하고 있는 시기이고, 이 시기가 얼마나 지속되느냐가 부동산 가격에도 큰 영향을 미칠 수 있단는 것을 알게 되었다 이래서 역사가 반복되고 있고, 이는 역사를 알아야 하는 이유가 된다는 점을 다시금 깨달았다.    

✅ 나에게 적용할 점

수요와 공급, 금리, 환율 등의 경제원리의 중요성을 알게 되었고 특히 “주택 시장의 단기적인 흐름을 읽고자 하는 사람은 환율과 금리 그리고 정부 정책에 대한 관심을 놓치지 말아야 할 것이다.”라는 구절이 인상깊었다. 현재의 부동산가격  하나만 볼 것이 아니라 정부의 정책과 환율과 금리에 관심을 갖고 무엇이 현재의 가격에 영향을 미쳤는지 경제 뉴스에 꾸준히 관심갖고 지식 쌓기