월급쟁이부자들 내집마련 기초반
내집마련 보고서
PART 2. 단지 분석
1) 단지명: 서대문구 홍은동 현대아파트
- 위치: 서대문구 홍은동
- 연식: 1988년
- 세대수: 610세대
(단지 이미지 네이버부동산 캡처. 이왕이면 근처 역이 보이게 캡처해주세요!)
2) 입지가치 분석
교통 (주요 직장 접근성)
- 강남역까지 소요시간: 49분 환승 1회
- 시청역까지 소요시간: 32분 환승 1회
- 여의도역까지 소요시간: 43분 환승 1회
- 나의 직장까지 소요시간: 1시간 18분 (78분). 직장이 강남권으로 꽤나 많은 시간이 소요됨.. 지하철 환승 1회 +버스 (근데 이것은 내 직장의 위치 안좋은것도 한몫하는듯 싶다,,,,ㅎㅎ)
학군
중학교 학업성취도: 제일 가까운 중학교는 홍은중으로 학업성취도율 71%, 좀 더 먼곳에 있는 정원여자중은 학업성취도율 86%
- 학원가 유무 : 없음. 주변에 학원가가 거의없다. 건너편에 7개 학원가가 잇는게 전부이다. 근처에 가까운 학원가는 홍은동과 가좌동 쪽으로 넘어가야할듯한데, 이쪽에도 그렇게 크게 학원가가 발달한 편은 아니고 소규모 학원가들이다. (그래서 학업 성취도율이 낮은것인가?)
인근 초등학교 or 중학교 소요시간: 홍제초 도보 11분, 홍은중 도보 9분, 정원여중 도보 17분
환경
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 없음
반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트, 종합병원 등):
백화점/대형마트: NC백화점 불광점(킴스클럽), 은평 이마트
종합병원:서울특별시 은평병원, 동신병원, 세란병원
3) 가격 분석
(시세변화 호갱노노 그래프 캡처)
- 평형 정보: 24평 (79/59) 방2/화1, 계단식
- 현재 호가: 매물없음
- 최근 실거래가: 72000만원 (26년 5월)
- 전고 가격: 74000만원 (21년 8월)
- 전저 가격: 60000만원 (23년 11월)
- 2016년 10년 전에 비해 매매가가 얼마나 상승했나요? 47200만원
해당 단지의 다른 평형들도 비교해 보았는데, 10년 전 대비 가격 상승률은 140% 즈음으로 비슷했다.
4) 결론
- 해당 단지는 내 예산 내에서 매수 가능한가요? [가능/불가]
- 매매가가 -20% 된다고 해도, 금리가 2% 더 오른다고 해도 감당 가능한 단지인가요? [O/X/모르겠다]
- 현재도 해당 단지내에서 매물이 없어서 다음에 나올 매물이 얼마의 호가로 나올지는 모르겠으나, 이전 실거래가와 비슷하게 올라온다면 예산내에서 감당은 가능하다. 금리가 더 오른다면 감당하기 힘들 듯 하다.
- 내 예산에서 가장 가치 있는 아파트인가요? [O/X/모르겠다] 보고서를 작성하다보니 아쉬운 점이 많아서 다른 단지들을 더 찾야봐야 할듯하다.
- 이 아파트를 매수할 것인가요? [O/X/모르겠다]
- 다음 내집마련보고서에서 비교해볼 지역과 단지는 어디인가요? 서대문구 내에서는 예산에 맞는 단지가 한개뿐이였고, 다음지역인 동대문으로 넘어가야할듯하다. 동대문구에는 비슷한 가격대 단지가 그래도 좀 더 많았다. 전농쪽과 휘문쪽에 단지를 전부 추리면 10개 이내 일 듯하다.
5) 이번 내집마련보고서를 작성하며 느낀 점
지난번 내집마련 보고서 작성시에 지역별 평단가를 참고시 제일 상위지역이였던 서대문구에서 감당가능한 단지가 있는지 먼저 찾아 보게 되었는데, 한단지 밖에 없어서 아쉽다. 그리고 지금 매물이 많이 없는 상태기도 하다. 같은 지역내에 비교가능한 단지가 더 있으면 좋을텐데, 아마 내가 고른단지는 지역내에서 선호도 하 쯤에 해당되는 단지 일듯하다. 다음생활권인 동대문으로 넘어가면 비슷한 금액대의 단지가 더 많은데, 상위 생활권에서 후순위 단지와 하위 생활권에서 중간?순위 단지를 비교해 볼 수 있는 기회가 되겠다.
그리고 그동안 경기도 권 단지들만 보다가 이번에 처음으로 서울에 위치한 아파트를 입지분석 하게 되었는데, 서울에 위치한 아파트라서 그런가? 전고대비 하락장때 가격 하락폭이 크지 않다는게 놀랍다. 단지가 크지 않고 해당 평형의 세대수가 많지 않아 거래량이 많지 않은 것 때문에 그런것인지 땅이 주는 힘 때문인지? 서울 다른 지역 단지들과 비교를 통해 비교평가를 진행해 봐야겠다.
현재 시장에서 서울에 위치한 아파트들은 거의 전고에 다다른 가격이거나 넘는 단지들이 많이 보여서 현재 내집마련을 고민중이라면 어려운 점이 많은 것 같다. 이전보다 싸다면 망설임 없이 매매하겠지만, 이미 전고점을 넘어버렸으니, 다른 단지들과 현재 호가 기준으로 비교하여서 이 단지가 8억대 중에서 최선인가?를 비교해보는 연습이 필요하겠다. 동대문구 단지들도 하나씩 단지분석을 시작해봐야겠다!
