[가격보다 7ㅏ치를 보는 4람들만 모인 실준 6조_튜핑] 투자로 이어질 수 있는 임장 방법과 임장보고서

안녕하세요~가격보다 7ㅏ치를 보는 4람들만 모인 실준 6조_튜핑입니다

2주차 강의는 김인턴 튜터님께서 임장보고서와 단지 임장에 대한 강의를

해주셨습니다 

임장보고서를 쓰는 이유는  가치가 가격을 찾아갈 때까지 자산을 지키면서 

기다릴 수 있는 확신을 갖기 위해 필요한 과정입니다

단지의 가치를 잘 알고 투자를 할 수 있어야 하고 제대로 투자했다면 

가치를 알고 기다릴 수 있어야 합니다

덕유마을 주공과  우륵주공 예시에서 보았듯이 

 먼저 오르는 지역과 단지는 좋아 보이고 아직 오르지 않은 지역과 단지는 

별로라고 판단해서는 안된다는 것을 알게 되었습니다

왜냐하면  제가 자주 하는 실수이기도 했기 때문입니다 ㅠㅠ

아직 오르지 못하는 것과 안 오르는 것을 구분하지 못하기 때문에 

상승할 때까지 기다리지 못하거나 기다리더라도 불안하고 힘들게 

보유하게 된다는 것 또한 저의 과거를 돌아보면서 반성하게 되었습니다  

따라서 이러한 이유 때문에  임장 보고서를 작성하는 것이 

중요한 과정이라고 생각하게 되었습니다

수도권은 향후 공급뿐 아니라 현재 전세 물량 자체가 절대적으로 부족한 시장으로

 이전까지는 전세 가격보다 매매 가격이 급격하게 상승했다면 현재는 전세 가격이 

급격하게 상승하며 상대적으로 적은 투자금으로 우리에게 투자의 기회를 주고 있습니다. 

따라서 같은 투자금으로 더 좋은 단지를 고르는 능력이 그 어느 때보다 중요하고 필요한

시기라고 생각되었고 더 많은 비교평가를 통해서 좋은 단지를 찾아내야 겠다고 

생각했습니다

수도권은 좋은 직장을 가지고 있는 지역이 더 많은 수요를 끌어들이고

이는 가격에도 반영이 되어 가격의 차이를 만듭니다

수도권 사람들은 대부분 직장 근처에 살고 싶어 합니다 

지역내 업무지구가 있는 곳일수록 가격은 더 비싸고

그만큼 그 지역에 거주하고 싶어하는 수요가 많다고 볼 수 있습니다

질적인 면에서도 양질의 직장은 사람들을 끌어들이는 주요 요인이고 

아파트 가격에도 영향을 끼칩니다

예를들면 구로구는  직장수는 많지만  직장의 질이 좋지 않기 때문에

이것은 그대로 아파트 가격에  반영되어 있습니다

수도권은 그만큼  직장의 힘이 매우  크다고 할 수 있습니다

반대로 지방은 직장이 가깝다는 이유로 거주지를  선택하기보다는 

거주 환경이 좋은 지역을 더 좋아합니다

수도권은 교통 하나 차이가 수익율에서  8억이나 차이가 납니다

‘주요직장까지 이동이 편한가?’ 가 그만큼 중요하지만

지방은 지하철이 있어도 자차로 출퇴근 하는 사람들의 비율이 

압도적으로 많기 때문에 수도권만큼 교통이 중요하지 않습니다

적용할 점

1.수도권 지하철 노선 우선 순위는 주요 업무지구를 많이 지나가는 노선 순서

 2호선>9호선>3호선>7호선>5호선>신분당선 

2.모든 사람들이 직장 근처에 거주할 수 없어 주요 직장까지

 접근성이 좋고 이동이 편한 지역을 사람들이 좋아함

지방은 학군이 좋을수록 외부에서 살고 싶어하는 수요가 크다고 볼 수 있습니다

소득이 높은 지역일수록 자녀의 학업에 관심이 높고 적극적인 지원을 할 수 있습니다

이는 곧 지역의 구매력과 관련이 있고 좋은 학군을 찾아서 외부 수요를 끌어들일

수도 있다는 것을 대구 수성구를 통해서도 확연하게 알 수 있는 부분입니다

따라서 지방은 직장이 가까운 곳보다는 학군이나 거주 환경이 좋은 곳이 중요하고 

가격에 큰 영향을  끼칩니다

수도권도 지역내 학군이 잘 갖춰진 생활권에 위치한 단지는 연식이 더 좋은 단지보다 

높은 선호도를 갖는다는 것을 마곡 단지의 가격 변화를 통해서도 확인할 수 있었습니다

적용할 점

1.95% 이상이면  전국에서 손꼽히는 수준,  90%이상은 공부를 잘한다는 평가와 가고 싶은 학교임(지역내 학군수요)

2.수도권 대표 학군지: 대치(강남구). 목동(양청구) 분당(분당구) 평촌(동안구) 수지(용인 수지구) 중계(노원구)

거주환경이 좋을수록 삶의 질이 높아지고 그에 따라 지역의 선호도도 높아집니다

주변의 거주환경이 개선되면서 가격이 비슷했지만  가격에 반영되는 것을 볼 수 있었는데

교통의 차이가 크지 않다면 환경적인 측면을 고려해야 할 거 같습니다

특히 지방에서는 환경이라는 가치가 가격에 미치는 영향이 매우 큽니다

적용할점

1.공급물량은 수요자에게 내집마련의 기회가 될  수 있지만 투자자에게는 리스크 이면서 동시에 기회가 될 수 있음

2.공급이 있을때 신축 단지의 입주 물량이 정리되면 전세가가 상승하기 시작하고 인근 단지들의

  전세 가격도 함께 상승하면서 투자금이 줄어들어 우리에게 투자의 기회를 줄 수 있음

호재는 비슷했던 단지의 가격이 입지의 변화로 가치가 높아져서 더 벌 수 있는 

투자를 할 수 있습니다

호재를 제대로 알지 못하면 호되게 당하는 재앙이 될 수 있습니다

예타 통과도 되지 않는 등 호재 때문에 입지분석을 제대로 하지 않고

투자했다가 돈이 묶일 수도 있다는 것입니다

특히 의미 있는 교통 호재가 되기 위해선 착공여부, 강남 직결(주요업무지구 직결,  1회 환승) 

주거지로 형성되어 있는 생활권을 지나는가? 의 조건을 확인해야 합니다

적용할점

입지를 바꾸는 호재 3가지:

- 직장은 일자리 증가를 말하는 것으로 산업단지, 기업유치의 경우임 

-교통 호재는 착공이 되었는지 확인하기(돈이 들어갔다는 것)

-거주환경 개선: 재개발, 재건축, 뉴타운 이나 신도시 개발

  (재건축, 재개발은 사업시행인가 이후가 실제로 적용될 호재)

-구축아파트는 입지를 먼저 보기