[내마기 63기 2럴줄 알았음 1찍살걸 굿리더] 내집마련보고서 part2

월급쟁이부자들 내집마련 기초반

내집마련 보고서 
PART 2. 단지 분석

1) 단지명: 한마음1단지

• 위치: 경기도 안양시 호계동
• 연식: 1999년
• 세대수: 644세대

2) 입지가치 분석

교통 (주요 직장 접근성)

• 강남역까지 소요시간: 46분
• 시청역까지 소요시간: 60분
• 여의도역까지 소요시간: 55분
• 나와 배우자 직장까지 소요시간: 60분 (나는 범계역 출근버스가 온다.)

학군

• 중학교 학업성취도: 부흥중 86.6%, 부림중 89.7%
• 학원가 유무 : 평촌 학원가 이용
• 인근 초등학교 or 중학교 소요시간: 안양중앙초등학교 (20분), 부흥중(11분)

환경

• 반경 3KM 내 유해시설 여부: 경수대로 소음, 공업단지 근처
• 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트, 종합병원 등): 범계역 상권 (롯데백화점), 홈플러스 등

3) 가격 분석

• 평형 정보: 전용59, 24평
• 현재 호가: 7억원
• 최근 실거래가: 6.43억원
• 전고 가격: 6.7억원
• 전저 가격: 4.6억원
• 2016년 10년 전에 비해 매매가가 얼마나 상승했나요? 

2016년 3.1억원 미만 매매가였다. 현재 호가가 7억원이므로, 매매가가 2.25배 상승하였다.

4) 결론

• 해당 단지는 내 예산 내에서 매수 가능한가요? X. 예산에 들어오진 않지만, 근처 단지와 함께 볼 수 있다.
• 매매가가 -20% 된다고 해도, 금리가 2% 더 오른다고 해도 감당 가능한 단지인가요? O. 감당 가능하지만, 대출 상한이 걸린다.
• 내 예산에서 가장 가치 있는 아파트인가요? 모르겠다. 예산을 고려했을 때, 평촌에 인접한 단지 중 가장 가치가 있었다. 지역을 좀 더 넓혀볼 필요가 있다.
• 이 아파트를 매수할 것인가요? 모르겠다. 예산 범위에 들어오는 단지를 더 많이 봐야 한다.
• 다음 내집마련보고서에서 비교해볼 지역과 단지는 어디인가요? 광명시 단지들을 조사해봐야 한다.
   

5) 이번 내집마련보고서를 작성하며 느낀 점

불과 1년 사이에 평촌 단지들의 가격이 많이 올랐다. 초원 대림, 은하수 벽산 단지가 24평형 6.8억원이 있었다. 2개 단지 모두 현재는 매매호가가 10억원 정도가 된다. 환금성이 떨어지는 10평형을 빼면 평남과 평북에서 예산 6억원으로 매수할 수 있는 단지가 없어보인다. 경수대로 넘어 있는 한마음 단지나 한양수자인평촌리버뷰 같은 단지가 현재로서는 가치 대비 가격이 저렴해 보인다. 광명시를 앞마당으로 만들면서 비교가 더 필요하다고 느꼈다.  

평촌/광명을 벗어나면 출퇴근 시간이 1시간을 넘어가기 때문에, 내집마련보다는 월세 거주하면서 투자를 고려해봐야겠단 생각이 든다.