[모찌롱] 싸게 사는 것이 전부가 아닌 이유 - 지방 투자, 공급을 얕본 대가

안녕하세요, 모찌롱입니다.

N호기를 매수한 후 2년 넘는 시간 동안 바로 그 매수가에서 꿈쩍을 안 했습니다. 

'심정지'라고 표현할 수 있을 정도였습니다. 

솔직히 처음엔 분명 가치 대비 싸게 샀다고 확신했는데, 왜 안 움직일까라는 생각을 했습니다. 

또한, 가격이 언제 오를지는 아무도 알 수 없는 것이라고 본다면, 

매수한 단지의 선호도 또는 가치 자체가 떨어진 것은 아닐지도 걱정이 됐습니다. 

혼란스러운 생각을 잠재우고 바르게 대응하기 위해 복기를 해보는 시간을 가지는 게 맞겠다는 판단을 했고, 

답은 공급에서 얻을 수 있었습니다. 

함께 말씀 드리고자 하는 이야기는 단순히 "공급을 봐야 한다"가 아닙니다. 

단순히 공급량만 보고 판단 했을 경우 무엇을 놓칠 수 있는지, 그리고 거기서 무엇을 배울 수 있는지에 대한 것입니다. 

'싸게 산 것' 자체는 기준에 따랐다고 할 수 있으나, 그게 전부가 아니었다는 부분을 말씀드리고자 합니다. 

그리고 더 중요한 것은 '오를 것 같아서' 매수하면 절대로 안 된다는 부분입니다. 

'가치 대비 싸게 사서 제 가치를 찾아갈 때까지 기다린다'와 '오를 것 같아서'는 큰 차이가 있다는 걸 알아야 합니다.

| 가치 대비 싸면 끝일까 

매수 당시 제 판단과 관련해서 (미래는 예상할 수 없지만) 투자 기준은 명확히 지켰다고 생각합니다. 

저평가된 단지 중 내 투자금을 할 수 있는 가장 좋은 단지라는 판단을 했기 때문입니다. 

즉, 해당 단지의 입지가 가진 가치에 비해 가격이 충분히 싸다고 보았고, 그 판단 자체를 후회하지는 않습니다. 기준에 따라 ‘기계적인’ 판단을 했기 때문이고, 시간이 얼마나 걸릴지는 아무도 알 수 없으나 결국 제 가치를 찾아간다는 것을 알고 있기 때문입니다.  

문제는 다른 데 있었습니다. 싼 가격에만 매몰되니까, 봐야 할 다른 걸 제대로 못 봤습니다. 

정확히는, 봤는데 깊이 보지 못했습니다. 

이는 비교평가의 함정에 빠졌기 때문이고, 

또 투자를 조금이라도 빨리 하고 싶은 조급함 때문입니다. 

깊이 보지 못한 부분은 바로 리스크 측면에서의 '공급'입니다.

| 무엇을 놓쳤을까 : '디테일'의 중요성

연도별 적정 수요 대비 공급량 (출처: 부동산지인)

공급 리스크를 아예 안 본 건 아니었습니다. 

다들 보고 계시는 수준으로 매수 시점 기준으로 향후 3~4년간의 확정 공급은 확인했고, 

그 물량이 적지 않다는 것도 인지하고 있었습니다. 무모하게 공급을 무시한 투자는 아니었다는 겁니다.

그런데 세 가지 디테일을 놓쳤습니다.

첫째, 투자한 지역의 '입지독점성'이었습니다. 특히 이 곳은 최근 개발된 신규 택지뿐만 아니라 중심권 재개발도 활발한 지역이었습니다. 확정된 공급만 봤지, 그 지역에 언제든 추가 공급이 나올 수 있다는 점을 가볍게 봤습니다. 확정 물량은 '눈에 보이는 공급'이고, 택지의 추가 공급 가능성은 '보이지 않는(숨은) 공급'인데, 후자를 대수롭지 않게 본 겁니다.

둘째, 지방 중소도시의 '규모'를 간과했습니다. 지방 중소도시는 인구 규모 자체가 100만이 되지 않고 서울·수도권보다 그 규모가 매우 작습니다. 도시가 작다는 건, 양질의 공급이 있을때 같은 생활권이 아니어도 전체 지역 안에서 영향을 주고받는다는 뜻입니다. 광역시라면 생활권이 다른 경우 영향이 제한적일 수 있는데, 작은 도시에서는 그 경계가 훨씬 느슨할 수 있다는 사실을 가볍게 여겼습니다. 

셋째, 실제로 가능성을 작게 봤던 그 일이 ‘벌어질 수 있다’는 부분입니다. 매수 후 1년이 지나서도, 2년이 지나서도 매수 당시에는 없었던 추가 공급이 계속 터졌습니다. 위 그래프를 보시면, 입주량(막대)이 적정 수요(빨간 선)를 매년 크게 웃도는 게 28년에도, 29년에도 끝나지 않고 지속되는 것이 보입니다. 제가 '보이지 않는 공급'이라 여겼던 게, 사실은 예고된 흐름이었던 겁니다. 발생 가능성이 0%가 아니라면 그걸 바로 '리스크'라고 부릅니다.

23년에서 25년까지 주요단지 시세 흐름 (출처: 아실)

그 결과는 '심정지'였습니다.

2년 넘게 매수가에서 근방에서 간간히 거래되는 수준이었고, 엎친 데 덮친 격으로 공급이 몰리는 시기의 중간에 전세 만기도 도래했는데, 2년으로 재계약하면 바로 옆 브랜드 대단지 입주장과 겹치는 상황이었습니다. 입주장 리스크를 최소화할 목적으로 3년 계약으로 세팅해서 입주장을 피했습니다. 운좋게 세입자를 빨리 찾아서 입주장의 역전세 리스크를 최소화 했고 피 말리는 느낌은 덜했지만, 결코 쉽지 않았습니다.

| 교훈 1 : 지방 공급은 '확정'만이 아니라 ‘잠재력’과 '규모'까지 본다

첫 번째 교훈은 명확합니다. 

지방, 특히 중소도시의 공급은 훨씬 보수적이고 디테일하게 봐야 합니다.

확정 공급만 보면 충분하지 않습니다. 

안 봤는데 공급리스크를 직면하지 않았다고 한다면 그냥 단순히 운이 좋은 케이스라고 볼 수 있습니다. 

따라서, 신규 택지가 많은 지역, 쉽게 말해 빈 땅이 많은 지역이라면, 

지금 확정된 물량 너머의 추가 공급 잠재력까지 봐야 합니다.

그리고 공급의 '질'을 봐야 합니다. "몇 년에 몇 채가 들어온다"는 양의 문제가 아닙니다. 

들어오는 단지가 사람들이 좋아할 위치의, 좋아할 만한 아파트인지가 핵심입니다. 

양질의 신축이 들어오면 기존 단지의 수요를 빨아들이기 때문입니다.

이때 중요한 게 '영향의 범위(즉, 영향권)'입니다. 

부산을 예로 들어보겠습니다. 

강서구 에코델타시티라는 신도시급 대규모 택지가 개발 중입니다. 계획만 보면 엄청난 규모입니다. 하지만 부산 동부권인 해운대·수영구·남구에 사는 사람 입장에서 보면, 굳이 강서구까지 거주지를 옮기려는 수요는 제한적입니다. 물리적으로도 멀고 생활권도 다르니까요.

반대로 부산진구의 양정지구나 남구의 대연동 개발은 다릅니다. 물리적으로 인접해 있고 지하철도 연계되어 있기 때문에 동부권 거주민 입장에서도 충분히 이동을 고려할 만한 위치입니다. 그래서 양정지구, 대연동의 공급은 동부권 단지들의 매매·전세 가격에까지 영향을 줄 수 있습니다. 같은 부산의 신규 공급이어도, 그 위치에 따라 내 단지에 주는 영향이 완전히 다른 겁니다.

좌 : 남구 대연동 공급 / 우 : 강서구 에코델타시티 공급 (출처: 아실)

제가 놓친 것 중 중요한 한 가지가 이러한 '영향의 범위'였습니다. 

내 단지와 생활권이 다르니 괜찮을 거라 생각했는데, 

작은 도시에서는 양질의 공급이 생활권을 넘어 영향을 준다는 사실을 간과했습니다. 

지방 공급은 '어디에, 얼마나'를 넘어 '그게 내 단지 수요까지 건드리는 위치인가'를 봐야 합니다.

| 교훈 2 : 저평가 여부(매수) + 체력(운용)  

투자 기준인 저환수원리의 첫 번째로 ‘저평가’를 봐야하는 이유는 명확합니다.  

가치 대비 싼 물건을 사는 것이 투자의 본질이자 기본이기 때문입니다. 

2년 넘게 심정지였던 단지를 중간에 팔아버리지 않고, 

다른 단지로 손절하고 갈아타지 않을 수 있었던 근본적인 이유도 

싸게 샀다는 확신이 있었기 때문이라는 걸 경험을 통해 다시 한 번 복기할 수 있었습니다. 

언제가 될지는 아무도 알 수 없으나 시장 상황이 바뀌고 

왜곡된 가격이 정상화되면 결국 단지가격이 제 가치를 찾아가게 됩니다. 

결국 매수한 이후에 (수익을 보고) 매도하기 전까지 '버틸 수 있느냐' 의 게임입니다. 

제가 그 2년을 버틸 수 있었던 건 두 가지 덕분이었습니다.

첫째, 말씀드린 것처럼 가치 대비 싸게 샀기 때문입니다. 싼지 비싼지에 대한 판단없이 투자금만 보고 샀다면, 움직이지 않는 가격을 보면서 ‘잘못 샀구나’라는 생각을 하게 되고 그 생각이 행동까지 연결되기 십상입니다. 

둘째, 현금유동성, 즉 체력을 확보해뒀기 때문입니다. 전세 만기와 입주장이 겹칠 때, 만약 역전세가 왔어도 감당할 최소한의 현금을 쥐고 있는 사람과, 그렇지 못한 사람이 얻게 될 결과는 큰 차이가 있을 것입니다. 

시간이 걸리지만 가치를 찾아가는 단지들 (출처: 아실)

| 교훈 3 : 단지 선호도가 결국 가격을 가른다

“가격이 제 가치를 찾아간다”는 부분과 관련해서 

여기에 반드시 덧붙여야 할 게 있습니다. 

그 회복이 모든 단지에 똑같이 오는 게 아니라는 점입니다.

지역 평균(매매지수)이 상승세를 보인다고 하더라도 모든 단지가 가격이 오르는 건 아닙니다. 옆 단지는 전고점을 뚫었다는데 여전히 전고점 대비 15~20%가량 하락한 가격에 매물이 나오는 곳도 많습니다. 같은 지역, 같은 상승장인데 단지마다 반응이 다른 겁니다. 그 차이를 만드는 간 '단지 선호도'입니다.

단지 선호도라는 건, 쉽게 말해 이 단지에 왜 사는가 입니다. 

즉, 실거주자 입장에서 특정 단지에 거주하는 이유와, 

그 이유를 어느 정도로 중요하게 여기는지가 축약된 개념입니다. 

교통이 좋아서, 학군이 받쳐줘서, 신축이라서, 대단지라서 등. 

사람들이 그 단지에 살고 싶어 하는 이유가 얼마나 강한 지가 선호도로 나타납니다.

같은 지역의 다른 생활권 가격 흐름 (출처: 아실)

중요한 건, 단지 선호도를 파악하는 게 단순히 순위를 매기는 게 아니라는 겁니다. 

단지선호도는 곧바로 가격에 그리고 투자 성과에 직결되는 문제입니다. 

선호도 높은 단지는 단순히 비싼 단지가 아닙니다. 

사람들이 실제로 살고 싶어 하는 단지이기 때문에, 상승장이 오면 가장 먼저 반응합니다. 

반대로 선호도가 떨어지는 단지는 상승장에서도 한참 뒤처지거나, 아직 전고점을 회복하지 못한 채 남아 있습니다.

그리고 이건 갈아타기 관점에서도 의미가 큽니다. 선호도 있는 단지를 쥐고 있으면, 이런 회복장에서 그걸 좋은 가격에 팔고 다음 단지로 옮겨갈 선택지까지 생기기 때문입니다. 

조급하게 남들 따라 하는 건 투기지만, 저평가된 타이밍에 갈아타는 건 자산을 키우는 중요한 방법이고, 

그 밑바탕이 되는 것은 ‘애초에 선호도 있는 단지를 골랐느냐’입니다.

| 교훈 4 : ‘메타인지’를 하는 방법

마지막 교훈이 어쩌면 가장 중요합니다.

저는 공급을 보는 부분에 있어서는 일부 소홀했지만, 그 투자에서도 투자 원칙은 엄격히 지켰습니다. 

판단이 어려운 부분은 투자 선배님들(튜터님, 멘토님들, 선후배 동료들)에게 의견도 충분히 구했고요. 무작정 감으로 지른 게 아니었습니다.

종잣돈을 모았고 단지를 살 수 있는 단계에 다다르면, 

눈이 멉니다

이건 의지의 문제가 아닙니다. 

사람이라면 누구나, 어떤 단지가 마음에 들기 시작하면 그 단지의 장점은 크게 보이고 단점은 작게 보이게 마련입니다. 

이 순간 분명히 놓치는 게 생기게 됩니다.

그래서 필요한 게 ‘메타인지’입니다. 

내 판단을 객관적으로 다시 돌아보는 것을 말합니다. 

경험상 이건 혼자서는 잘 안 됩니다. 

개념은 알고 있어도 적용이 안 되는 겁니다. 

이미 눈이 멀어 있으니까요. 

그래서 주변 사람을 최대한 이용해야 합니다. 

내가 못 보는 걸 봐줄 사람, 내 흥분을 식혀줄 사람이요.

여기서 하나 덧붙이고 싶은 점은, 이때 일부 비용이 들더라도 아까워하지 않아야 한다는 겁니다. 

누군가에게 자문을 구하든, 임장을 함께 다니든, 약간의 비용이 들 수 있습니다. 

그런데 그건 단지 매수에 따르는 필수 부대비용이라고 생각하면 됩니다. 

수억 원짜리 의사결정에서, 잘못된 판단 하나를 막아주는 비용은 

내가 얻게 되는 수익 또는 망했을 때 감당해야 할 비용을 생각하면 매우 적은 금액입니다. 

부동산 거래를 할 때 취득세나 중개수수료를 당연히 내는 것처럼, 

메타인지 비용도 매수의 일부라고 보는 겁니다.

| 마치며

투자에서 가장 쉬운 단계가 매수이고, 

보유와 매도는 난이도의 차원이 다르다는 얘기가 

괜히 나온 말이 아니라는 것을, 

경험을 통해 배울 수 있었습니다.

• 공급을 '확정 물량'만이 아니라 '추가 잠재력'과 '영향의 범위', 그리고 '질'까지 봐야 하고,
• 가치 대비 싸게 사되 버틸 체력을 확보해야 하며,
• 같은 상승장에서도 단지 선호도에 따라 미래는 달라질 수 있다는 점을 알아야 합니다.
• 무엇보다 중요한 것은 매수가 가까워 질수록 메타인지를 반드시 해야 한다는 점입니다.

싸게 사는 건 투자의 출발점이고 동시에 그 출발점이 전부는 아닙니다. 

다만, 출발점이 전부가 아니라고 해서 출발 자체를 하지 않는 결정은 하지 않으시길 바랍니다. 

어찌 되었든 충분한 검토를 거쳐서 등기를 치는 것이 투자의 본질적인 목적이라는 점을 말씀드리고 싶습니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.