호가가 비싼 곳이 더 좋은 단지인가요? (ft.가치를 판단하는 3가지 방법) [럭셔리초이]

안녕하세요.

언제 어디서든 여러분과 함께

반짝이고픈 럭셔리초이 입니다.

단지 임장을 하다보면

종종 이런 경우가 생깁니다. 

지금 보고 있는 A단지가 

조금 전 보았던 B단지보다 

낫다고 생각했는데

가격은 B단지가 더 비싼 경우요~!!

이때, 대부분은 이렇게 생각합니다.

'아~ B단지가 이러쿵 저러쿵해서

더 비싼 건가보다…'

물론, 이 과정에서

내가 놓치고 있던 부분을 찾아보고

잘못 판단한 부분을 수정할 수도 있습니다.

하지만, 가격 차이를 해석하려고 

억지로 이유를 찾다보면

가격에 가치를 끼워맞춰버리는

오류를 범하기도 하는데요~

오늘은 이렇게 가격을 기준으로 

생각하는 것이 왜 문제인지

함께 살펴보도록 하겠습니다. 

 💡 예시를 하나 들어보겠습니다.

A단지는 수성구 중동에 있는 19y 신축이고,

B단지는 북구 오페라쪽에 있는 24y 신축입니다.

24년 하반기에는 A단지 > B단지였고,

26년 상반기에는 A단지 < B단지였습니다.  

만약 호가나 실거래가를 기준으로 

단지의 가치를 비교하게 되면

24년 하반기에 임장한 사람은

"아무리 연식이 좋아도 북구 신축이 

수성구 신축을 못 이기지…"
라고 생각할 것이고, 

26년 상반기에 임장한 사람은

"아무리 수성구라도 중동은 위치가 빠지니까

북구에 연식 더 좋은 단지보다 못하네~"

라고 생각할 것입니다. 

가격에 휘둘리기 보다는

단지의 가치 자체를 파악하려고 

노력해야 하는 이유가 분명히 보이시죠?? 😊

👆 우선 호가의 의미부터 이해해야 합니다.

호가는 가치에 따라 매겨진 가격이 아니라,

매도자의 희망가격일 뿐입니다.

물론 매도자가 주변 매매시세를 고려해

호가를 결정하는 것은 맞지만,

그 희망 가격에는 

매도자의 상황과 사정도 담겨 있기 때문에 

가치 순서와 정확하게 일치하지 않습니다.

급하면 싸게 내서 빨리 거래하려 하고, 

팔아도 그만 아니어도 그만이면

호가를 비싸게 부르고 기다릴 수도 있으니까요.

때문에, 이 숫자들이 단지의 가치를 

정확하게 설명해주지는 못한다는 점을 

분명하게 이해하셔야 합니다.

💡가치를 판단하는 세 가지 방법

가격에 휘둘리지 말고, 

가치를 판단해야하는 건 알겠는데…

알쏭달쏭, 너무 어렵다구요??

그 속마음… 저도 너무 공감합니다…

아쉽게도 ‘가치’를 판단하는 

명확한 공식 같은 것은 없거든요. 

그렇기 때문에 손품, 발품을 팔아

입체적인 정보를 얻고,

그 정보들을 토대로 종합적으로 

판단하려는 노력을 해야 하는데요.

그래서 저는 정보를 수집할 때, 

이런 방법들을 사용합니다. 

첫째, 사전 임장보고서를 작성할 때 

그 지역 사람들이 가장 중요하게 여기는

 핵심 입지요소가 무엇인지를 판단해봅니다.

교통/환경/학군/연식.. 이런 것들 중에 

딱 하나만 뾰족하게 정해둡니다.

이렇게 정해두는 이유는

가격은 비슷한데 장단점이 달라서

어느 단지가 더 나은지 

우열을 가리기 힘들 때,

선택의 기준점이 되어 주기 때문입니다.

둘째, 단지임장을 하며 

느낀점을 최대한 잘 정리해둡니다. 

현장을 발로 걸었을 때에만 

알 수 있는 정보들이 있습니다. 

조경, 동간 거리, 관리 상태, 

주변 상권이나 거주민의 모습 등등

이렇게 정리해둔 느낌들은

'내가 실수요자라면 어떤 단지를

어떤 이유에서 더 사고 싶을까?'를

고민할 때 근거가 되어줍니다.

부동산은 사람들이 살아가는 이야기를

담고 있는 인문학이기 때문입니다.

셋째, 부동산 사장님께 

전화임장이나 매물임장 등

기회가 될 때마다 질문을 많이 합니다.

사람들이 중요하게 생각하는 위치가 어딘지,

호재는 어떤 것이 있고 진행현황은 어떤지, 

문의한 단지와 비교 단지의 장단점은 뭔지,

어디에서 온 사람들이 주로 매수하고, 

매도한 분들은 어디로 가고 싶어하는지,

최근 거래는 얼마에 몇 건이나 됐는지 등등

지역 전문가인 사장님들께

제가 생각한 내용이 맞는지 

많이 부딪히면서 여쭈어보면서

생각을 검증하고, 잘못 판단한 부분은

수정해 나가면서 정리합니다.

🧡

이 세가지를 잘 정리해서 

종합적으로 판단해보면 

어떤 단지가 더 가치있고 좋은 단지인지

조금씩 선명하게 보이게 됩니다. 

물론, 이 과정은 쉬운 것은 아닙니다. 

하지만, 차근차근 노력하면 

누구나 할 수 있는 일입니다.

세 가지 과정에 모두 충실했다면

스스로를 믿고, 자신감을 가지고~

결론을 잘 마무리 해보세요!!

이번 달에도 

마지막 결론까지~ 화이팅입니다!!!