[꿈이있는집] 빈 땅 없는 서울, 공급을 늘릴 방법은 정말 없을까요?

안녕하세요

꿈이있는집 입니다

요즘 부동산 시장에서 

가장 많이 언급되는 문제는 바로 

수도권 주택 공급 부족입니다.

(자칭 일타강사(?) 오세훈시장도 닥.공 이라며 강조했죠)

그런데 수도권 서울은 이미 빈틈없이 촘촘한 땅입니다

여기에 어떻게 공급을 더 할 수 있을까요?

생각해보다가 다른 나라 사례를 한번 찾아봤는데요

함께 볼 수 있도록 정리해보았습니다

4개 도시 주택 공급 사례

1. 도쿄 - 소규모 공급 진행

도쿄는 대규모의 재개발 사업에만 의존하지 않았습니다

개별 필지와 소규모 단위로도 

신축의 공급이나 재건축이 꾸준히 이뤄지고, 

오래된 단독주택이나 소형 공동주택이 

시기에 따라 더 많은 가구가 거주할 수 있는 

주택으로 교체되기도 했습니다
 

특정 정비구역 지정이나 대규모 조합만 기다리기보다, 

도시 곳곳에서 민간 공급과 소규모 재건축이 

반복될 수 있는 구조에 가까웠습니다

2. 오클랜드  - 주거 지역의 종상향

(*종상향 : 토지의 용도지역 한단계 상향 → 용적률 상한 가능성으로 사업성 개선 요인 중 하나)

뉴질랜드의 오클랜드는 

특정 단지나 구역만 규제를 완화하지 않았습니다

2016년 밀도가 낮은 주거지역을 폭넓게 종상향해 

단독주택 부지에도 타운하우스나 다세대주택을 지을 수 있도록 했습니다

몇 개의 재건축 단지의 용적률을 높인 것이 아니라, 

주거지역의 상당 부분에 주택을 지을 수 있는 

가능성 자체를 높인 것입니다

한 부지에 지을 수 있는 주택 수가 늘어나면서 

도시 전반에서 중저층 주택 공급을 할 수 있는 

환경을 만들었습니다

3. 뉴욕 - 지을 땅이 없다, 기존 건물 용도 변경

뉴욕 또한 서울과 비슷하게

빈땅이 거의 없고 토지가격도 비쌉니다

따라서 뉴욕은 저활용 오피스와 비주거 건물을 

주택으로 전환하기 쉽도록 규제를 완화하고 있습니다

또 건축물이 있어 추가 개발이 제한된 부지에서는

사용하지 못한 개발 권리를 주변 부지로 이전하는 

용적률 거래제도 오랫동안 활용해왔습니다

즉, 이미 존재하는 건물과 개발권을 유연하게 활용해 

직장과 가까운 도심의 공급을 늘리려는 것이었습니다

4. 파리 - 광역 교통과 역세권 개발

파리는 그랑파리 익스프레스를 통해 

파리 외곽과 중심지를 연결하는 

대규모 광역철도망을 구축하고 있습니다

그리고 새로운 역 주변에는 

주택뿐 아니라 직장과 상업·문화·환경 등을 

함께 조성하는 도시개발도 추진하고 있는데요

단순히 파리로 출퇴근하는 

베드타운을 늘리는 것이 아니라, 

외곽에서도 생활과 경제활동이 가능하도록 

새로운 중심지를 키우려는 전략입니다
 

(마치 GTX와 비슷해 보이는데, 역 주변 직장과 주거, 인프라를 함께 조성했다는 점이 차이일 수 있네요🤔)

그럼에도 불구하고…

그럼에도 불구하고

사례의 국가에서도 중심지 선호 현상이 나타납니다

프랑스에서는 일자리와 문화·교육 기능이 축적된 

파리 중심 생활권의 선호는 여전히 높고,

일본 역시 지방 인구가 줄어드는 가운데 

사람과 기업은 도쿄로 모이고 있습니다

미국도 금융/기업/문화와 네트워크가 

오랫동안 축적된 뉴욕이 다른 곳으로 대체되기 힘듭니다

이런 중심지 선호 현상이 나타나는 이유는

사람들은 집만 보고 거주지를 선택하지 않기 때문인데요

- 나와 비슷한 사람 모이며 형성되는 네트워크  
- 더 많은 일자리와 높은 소득의 기회  
- 편리한 교통과 짧은 이동시간  
- 좋은 교육환경과 의료서비스  
- 다양한 상업·문화시설  
 

우리가 강의를 들으며 배운 

아파트의 가치를 이루는 요소들은

서로 선순환하며 더욱 강화된 것입니다

좋은 일자리가 사람을 불러오고, 

높은 소득의 거주민이 상권과 교육환경을 키웁니다

사람이 모이면 교통망과 생활 인프라가 확충되고, 

높아진 편리함이 더 많은 사람과 자본을 끌어들이면서 

좋은 곳이 더 좋아지게 됩니다

해외에서의 공급 정책도 서울에서처럼

파리·도쿄·뉴욕의 선호를 없애려는 것이 아니라,

중심지의 밀도를 높이고, 

기존 건물을 아파트로 바꾸며, 

주변에 새로운 거점을 조성해 

중심지 선호에서 발생하는 

공급 부족을 완화하려는 시도에 가까웠습니다

결국 제2의 강남은 없다 

해외 사례를 살펴보니

서울의 공급을 늘릴 방법은 분명 존재 했습니다

- 주거지의 밀도를 높이는 방법  
- 소규모 재건축을 진행하는 방법  
- 노후 오피스와 상가를 주택으로 전환하는 방법  
- 광역교통을 따라 새로운 자족중심지를 만드는 방법

실제로 대부분 추진하고 있는 정책이기도 하지만

서울도 아파트만 많이 지어서 좋아하는 곳이 아닙니다

커뮤니티와 입지가 수십 년 동안 확인되며 

지금의 선호가 만들어졌습니다

결국 공급은 단순히 집을 많이 짓는 문제가 아니라, 

사람들이 살고 싶어 하는 곳에 

어떻게 집을 더 지을 것인가의 문제였습니다

이런 점에서 

제2의 서울, 제2의 강남이 새롭게 만들어질 일은

어렵겠다 는 생각도 들었습니다 🤔

여기까지 닥공을 강조하고 있는 이 시장에서

다른 나라들은 이 문제를 어떻게 풀어갔었는지

함께 볼 수 있도록 정리해보았습니다

읽어주셔서 감사합니다❣️