부동산으로 돈 번 사람들이 '과거 역사'에서 절대 안 믿는 한 가지

“과거를 모르면 시장의 향방을 알 수 없고, 과거만 안다면 잘못된 생각에 갇히게 된다”

홍춘욱 박사님의 책 “대한민국 부동산의 역사”에 나오는 문장입니다.

부동산 관련 기사를 보면 크게 두 가지 방향성으로 나눌 수 있습니다. 첫 번째는 ‘이미 많이 올랐다. 이제 내려갈 일만 남았다’는 하락론자와 '중심지 아파트는 무조건 오른다'는 상승론을 주장하는 사람들입니다.

같은 논리를 더 밀어붙이면 폭락론자 또는 대출을 영혼까지 끌어모은다는 영끌론을 강하게 주장하기도 합니다.  

양쪽의 주장에는 각자 그럴듯한 근거들이 있습니다. 바로 과거의 부동산 데이터인데요. 역사에서 이렇게 흘러갔기 때문에 이럴 것이다는 추측이 많습니다.  


부동산으로 돈을 번 사람들은 과거를 단편적으로 해석하지 않습니다. 과거를 통해 배울 점을 도출하고 현재 시장에 맞게 유연한 대응을 하면서 미래의 자산을 키우는 선택을 반복하는데요.

오늘 이 글에서 3가지 사례를 통해서 역사를 잘못 해석해서 아쉬운 선택을 했던 경험과 함께 앞으로 어떻게 대응하면 좋을지 같이 정리해봅시다. 

마포구 대장을 놓친 이유 

2016년 초 사회생활을 시작하고 얼마 되지 않았을 때 졸업 논문을 지도해주신 교수님이 연락을 주셨습니다. 


“지금 진짜 좋은 기회가 있는데, 현금 얼마 정도 있어? 전세 끼고 매수하자~”

당시 용산에서 일을 하고 있었는데 회사 근처에 좋은 아파트를 살 수 있는 기회라면서 적극적으로 매수를 권했습니다. 

부동산을 아예 관심이 없던 시기라서 전세를 끼고 사면 된다는 교수님의 제안은 사실 황당하게 들려왔습니다.

역사를 잘못 읽은 첫 번째 이유 : 장기간 지속된 하락장, 무지했던 부동산 이해도

서울 외곽에 살고 있던 실거주 집은 계속해서 가격이 내려가고 있고 부동산 관련 기사는 부정적인 키워드가 위주로 도배되면서 아예 용기를 낼 엄두를 못 냈는데요.

제가 놓쳤던 단지는 지난 상승장에서 마포구 랜드마크였던 ‘마포래미안푸르지오’ 전용59입니다. 

복기해보면 당시에 충분히 전세를 끼고 매수할 수 있었고 만약에 지금까지 들고 있었다면 무려 14억이 넘는 시세차익을 볼 수 있었습니다.

하락장이 지속될 줄 알았고 매매가와 전세가가 붙었을 때 좋은 기회라는 걸 몰랐기에 매수를 고민조차 하지 못했습니다.  

교훈 1 : 장기간 떨어진 시장은 투자자에게 기회일 수 있기에 좋은 가격인지 따져보고 판단할 수 있는 실력을 미리 준비해야 한다.

마래푸를 놓친 뒤, 수도권 부동산은 길고 긴 상승장에 들어섰습니다. 그리고 상승장이 끝날 무렵 이번에는 제 친구들이 잘못된 선택을 하기 시작했는데요… 

경기도 외곽 미분양과 구축에 영끌한 이유

2016년 이후 수도권 부동산의 매매가는 우상향하기 시작했고, '계약갱신요구권 =2+2 전세'를 보장하는 임대차보보호법이 시행되면서 2020년에는 전세가 역시 급등을 하기 시작합니다.

미혼이었던 저와 달리 결혼을 해서 서울에 전세로 거주하던 친구들은 저축만으로는 감당하기 어려운 전세값 상승에 경기도 외곽으로 밀려나게 되었습니다.

벼락거지가 되기는 싫어. 앞으로도 부동산 계속 오를 것 같은데, 영끌 괜찮지 않을까?

몇 년 동안 이어진 상승장의 흐름과 낮은 금리는 대출이라는 허들을 낮춰주었고, 친구들은 강남에서 1시간 30분 걸리는 경기도 미분양 아파트나 90년대 구축을 매수하기 시작했습니다.

역사를 잘못 읽은 두 번째 이유 : 상승장이 지속된다는 믿음, 저금리가 유지될 것이란 착각 

처음에 집을 샀다는 연락을 줬을 때는 다들 행복하다고 했었습니다. 기회를 놓치지 않아서 다행이라고도 했었는데요.

문제는 매수한 시점 이후 금리가 급격하게 오르면서 부동산 시장이 차갑게 식기 시작했습니다. 2021년 8월의 기준금리가 0.5%에서 2023년 하반기에는 무려 3.5%로 7배나 올랐는데요.

매수한 시점에서 가격이 내려가고 매달 감당해야 하는 주택담보대출 원리금의 압박은 커졌습니다.

두 단지 모두 중심부와 거리가 멀고 주변 인프라도 부족해서 수요가 부족하고 사람들이 선호도가 낮다는 공통점이 있는데요. 

그래서 하락장이 끝난 후 다시 시작된 수도권 상승장에서도 여전히 가격을 회복하지 못했습니다.

교훈 2 : 시장은 항상 사이클이 돌고, 저금리는 영원하지 않다. 

• 저금리일 때는 금리 상승 시나리오를 미리 자금 계획에 반영할 것

• 입지, 수요, 재건축 가능성과 같은 선호하는 가치를 따져보고 아파트를 매수할 것

친구들의 사례를 보면서 이번에는 다시 돌아온 하락장에 제가 아쉬운 선택을 하게 됩니다… 

가치 있는 자산을 놓친 이유

앞서 2010년대 초중반 하락장 이후 2020년대까지 이어진 수도권 상승장까지 부동산에 아예 관심이 없던 저는 결혼을 앞두고 신혼집을 구하면서 부동산을 배워야겠다는 다짐을 하게 되었습니다.

종잣돈이 많지는 않아서 내 집 마련 보다는 투자를 먼저 생각하고 방향성을 잡았는데요. 

과거를 어설프게 알고 있었던 2023년 하락장을 마주했을 때 제가 가지고 있던 생각은 이랬습니다.

“수도권 하락장은 이전처럼 오래 지속될 거니까 지방을 먼저 보자.”

역사를 잘못 읽은 세 번째 이유 : 과거의 사이클이 똑같이 반복될 것이라는 오판

수도권을 임장할 때 전혀 투자로 보지 않았습니다. 추가로 활용 가능한 대출 한도와 보유하고 있던 청약·주식 같은 자금을 부동산에 쓸 생각을 하지 못했어요.

당시에 투자 또는 수도권에 내 집 마련을 할 수도 있었다는 사실을 뒤늦게 알고 아쉽다는 감정이 들었는데요. 

단순히 타이밍을 놓친 것이 아니라 가치 있는 자산 자체를 검토하지 않았다는 점에서 후회가 많이 남았습니다.

초보 투자자였던 저는 빨리 자산을 키우고 싶은 마음에 조급했습니다. 가치 있는 자산을 매수한다는 본질보다, 당장의 수익률을 끌어올리는 선택을 우선했습니다.

교훈 3 : 시장의 사이클의 기간은 달라질 수 있다. 예측이 아닌 대응의 영역이다.

• 가장 가치 있는 자산을 매수하는 본질을 절대 놓치지 말 것

• 과거의 데이터는 참고용이지, 미래 예측 도구가 아님을 명심할 것

앞서 3가지 사례의 공통점은 과거 역사를 보고 똑같이 흘러갈 것이라고 예측하고 행동했던 점입니다. 지금부터는 어떻게 역사를 해석하고 적용해야 하는지 살펴보도록 하겠습니다.

역사를 맹신하지 않고 도구로 쓴다.

이 글의 제목처럼 부동산으로 돈을 번 사람들은 역사를 절대 맹신하지 않습니다. 패턴을 참고하는 도구이지, 미래를 예측하는 도구가 아님을 명심해야 합니다.

지금부터는 이렇게 부동산의 역사를 이렇게 적용해 보세요!

① 과거의 흐름을 정리한다.

결과는 달라질 수 있지만, 과정은 비슷하게 흘러갈 수 있습니다. 정부의 규제 정책, 금리 인상/하락 시점 부동산의 방향성 등은 충분히 스터디 해 볼 수 있습니다.

직접 자료를 찾는 것이 어렵다면 챗GPT나 제미나이(Gemini)와 같은 Ai를 적극적으로 활용해보는 걸 추천하는데요. 역대 정부별 부동산 정책 방향, 과거 부동산 규제 타임라인 등을 쉽게 정리할 수 있습니다.

과거의 흐름을 정리해 보면 보유세 인상에 대한 시나리오, 금리 인상 시 예상되는 역전세 우려 등을 시뮬레이션 해볼 수 있습니다.

② 변하지 않는 본질에 집중한다.

사람들이 좋아하는 아파트에 수요가 몰린다는 것은 예나 지금이나 반복되고 있습니다. 현장을 다니고 자료를 분석하면서 다수가 선호하는 단지가 어디인지 파악하는 것이 너무나 중요합니다.

외부의 소음에 흔들리지 않고 지금 시장에서 내가 할 수 있는 가장 가치 있는 자산에 돈을 넣는 것은 장기적으로 올바른 선택일 확률이 높습니다.

본질에 집중한다는 것은 실력을 쌓는다는 의미일 수 있는데요. 꾸준하게 반복하는 것이 필요합니다.

③ 의사결정 과정을 주기적으로 복기한다.

큰 시장의 흐름이 반복되는 가운데 이 글을 읽은 OO님의 의사결정 과정도 쌓이게 될 것입니다. 결정을 내릴 때는 굉장히 합리적이라고 생각했지만, 시간이 지나면서 다르게 해석될 수도 있는데요.

결정의 결과는 시간이 지나봐야 드러나게 됩니다. 당시 합리적이라도 느꼈던 근거가 지금도 앞으로도 유효한지 한번 더 뜯어보고 물어보는 과정이 필요합니다. 

추천하는 주기는 3개월에 한 번 정도입니다. 철저한 복기를 통해 더 나은 선택을 하는 통찰을 기르시길 바라겠습니다. 

과거를 모르면 시장의 향방을 알기 어렵고, 과거에 머무른다면 잘못된 생각을 할 수 있다고 이 글을 시작했습니다.

그래서 우리는 매번 데이터를 정리하고 본질에 집중하며 결정을 복기해야 합니다. 이 과정을 통해서 여러분의 목표에 도달하는 OO님의 이야기가 담긴 부동산의 역사를 완성하시길 진심으로 응원하겠습니다. 

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.