| 1. 책의 개요 | ||
책 제목 | 대한민국 부동산의 역사 | |
저자 및 출판사 | 홍춘욱/상상스퀘어 | |
읽은 날짜 | 2026.07.07. ~ 07.20. | |
총점 (10점 만점) | 10점/10점 | |
| 2. 책에서 본 것 | ||
Key words: #서울 부동산 기원 #투자 기준 | ||
| 기억하고 싶은 문구 | ||
| P. 27 | 한양의 집값 상승을 막을 수 없었으니, 그 주된 원인은 19세기 초를 고비로 시작된 강력한 인플레였다. 19세기 초 조선에서 발생한 인플레의 가장 직접적인 원인은 내란이었다. | |
| P. 32 | 경제 성장과 인구 증가 덕분에 한양의 집값은 18세기부터 19세기 내내 상승했지만, 토지 가격은 18세기부터 개항기까지 지속적인 하락을 경험했다. 한국 사람들이 이토록 '서울'을 선호하는 현상은 매우 오랜 기원을 두고 있는 셈이다. | |
| P. 61 | 강력한 인플레 영향으로 실질적인 토지 가격은 오르지 못했지만, 전쟁의 상처가 치유되고 포용적 성장이 시작되는 순간, 강럭한 가격 상승이 시작되는 것은 시간 문제였다고 볼 수 있다. | |
| P. 98 | 가장 중요한 포인트는 한국 부동산 시장의 사이클을 결정짓는 것이 수출 경기라는 점이다. 정부가 아무리 다양한 정책을 펼쳤더라도, 글로벌 경기 여건이 좋고 국민 소득이 늘어날 때는 주택가격을 잡을 수 없었다. 두번째로 중요한 포인트는 '부동산 불패 산화'의 형성이다. 1972년 ‘조치’를 계기로 정부의 사유 재산 보호가 불투명하다는 점을 인식한 재력가들은 틈이 날 때마다 부동산을 매수했다. 정부가 경제 성장을 명분으로 사채를 동결하는 마당에 부동산 이외에 다른 대안이 없다는 인식이 확산되었기 때문이다. | |
| P. 103 | 1984년부터 시작된 3저 호황은 경제 성장을 더욱더 촉진했다. 여기서 3저란, 저물가, 저금리, 저환율 현상을 뜻한다. | |
| P. 111 | 1978년부터 시작된 약세장은 주택 공급 부족 및 3저 호황을 계기로 끝나고 새로운 강세장이 시작되었다. 그러나 유례를 찾기 힘들 대규모 주택 공급과 부동산 규제 조치 영향으로 상승세가 꺽였다. 특히 일본은 물론 스웨덴을 비롯한 북유럽 국가와 함께 불황이 시작되었다는 면에서, 한국 부동산 시장이 글로벌 사이클에 편입된 첫 번째 국면이었다고 볼 수 있다. | |
| P. 125 | 1990년대 한국 부동산 시장은 ‘한국판 잃어버린 10년’을 경험했다. 외환 위기와 공급 과잉의 파도 속에 주택 가격이 떨어지고 대규모 미분양이 발생한 것이다. 그러나 일본과 달리 명목 가격의 하락이 크지 않았고, 주택 금융이 발달하지 않은 탓에 디플레 스파이럴로 이어지지 않았다. 더 나아가 1999년부터 주택 담보 대출이 활성화되고 수출이 살아나자, 주택 시장은 강력한 상승세를 맛보았다. | |
| P. 135 | 이상의 시장 변화가 시사하듯, 주택 시장은 미분양이나 금리 변화와 같은 한두 가지 요인으로 설명할 수 없는 복잡성을 띠고 있다. | |
| P. 149 | 2020년 코로나19 팬데믹 이후 한국 부동산 시장은 강력한 가격 상승을 경험했다. 역사상 유례를 찾기 힘든 저금리와 공급 부족 그리고 임대차 3법의 효과가 복합적으로 작용한 결과였다. 이 결과 서울을 비롯한 한국의 주요 도시 주태 가격은 소득이나 이자율에 비해 심각한 버블 수준에 도달하게 되었다. | |
| P. 161 | 주택 시장의 단기적인 흐름을 읽고자 하는 사람은 환율과 금리 그리고 정부 정책에 대한 관심을 놓치지 말아야 할 것이다. | |
| P. 173 | 2022년 봄부터 시작된 중국 주택 가격의 하락세가 만 3년을 넘기고 있다. 1990년대 초반 일본처럼 PIR이 세계 최고 수준에 도달하고, 가계 자산에서 부동산이 차지하는 비중이 80%를 훌쩍 넘긴 상기에서 발생한 주택 가격 폭락 사태는 경제에 심각한 악영향을 미칠 것으로 보인다. 이런 면에서 2022년 한국 정부의 적극적인 대응에 대해 높은 점수를 줄 수 있을 것 같다. | |
| P. 183 | 즉, 정책 변화를 ‘저점’을 확인하는 지표로 활용할 수 있다는 점이다. 분양가 상한제 완화, 양도세 중과 해제, 그리고 투기 과열 지구 해제와 같은 신호는 경험 많은 투자자들의 매수세를 부르기 때문이다. 부디 많은 독자가 이 지표를 투자에 잘 활용하길 바라는 마음이다. 주택 담보 대출이 부동산 시장에 자리를 잡은 1990년대 말 이후, 가장 중요한 지표는 금리가 되었다. 그런데 금리 못지않게 중요한 부동산 순환 지표가 바로 정부의 주택 시장 부양 대책이다. 다주택자들의 적극적인 시장 참여를 독려하는 신호, 예를 들어 양도세 완화, 분양권 전매 제한 해제, 분양가 상한제 폐지와 같은 일이 벌어질 때는 비관론을 내려놓고 시장을 긍정적으로 바라볼 필요가 있을 것이다. | |
| P. 202 | 역대 정부는 새로운 신도시 건설 계획을 발표할 때마다 입주 시기에 맞춰 교통 서비스를 제공하겠다고 약속했지만, 헛된 공약으로 끝났다. 우리가 대한민국 부동산의 역사를 공부해야 하는 이유가 여기에 있는 것 아닐까? | |
| P. 203 | 1971년 발생한 광주대단지 사건은 한국형 신도시 건설의 단면을 보여주었다. 아무런 도시 기반 시설 없이 서울에서 한참 떨어진 곳에 택지를 개발하는 패턴 말이다. 이런 현상은 1~3기 신도시까지 계속되고 있으며, 앞으로도 별로 달라지지 않을 것 같다. 1기 신도시 착공만 주택 가격 급등세를 억제하는 데 기여했을 뿐, 이후 별다른 효과를 거두지 못한 데에는 이 같은 경험이 큰 영향을 미친 것으로 판단된다. | |
| P. 215 | 서점가를 들르면 ‘제2의 강남’이라는 수사를 붙인 책을 종종 발견하는데, 그 의견에 동의하기 힘들다. 강남이 가진 강력한 교통망과 주거 편의성을 따라갈 경재자를 찾을 수 없기 때문이다. 즉, 미국 달러가 여러 흠결에도 불구하고, 다른 경쟁 통화가 너무 큰 문제를 안고 있기 때문에, 여전히 기축 통화 역할을 수행하는 것과 마찬가지다. 제2의 강남을 만들 최고의 기괴였던 행정 복합 도시 건설은 혁신 도시와 함께 ‘새로운 실패’사례로 전락하는 중이니, 앞으로 강남의 지위는 흔들릴 것 같지 않다. | |
| P. 230 | 특히 공급 축소와 메가시티 인구 집중 그리고 외국인 투자자들의 적극적인 참여가 이어지며, 도쿄 등 대도시 위주로 가격이 상승하는 양극화 현상이 심해지는 중이다. 한국보다 인구 감소가 더 빨리 시작되었다는 점에서, 일본의 사례는 좋은 투자 인사이트를 제공하는 것으로 판단된다. | |
| P. 231 | 필자가 살던 집을 시세보다 약간 싸게 내놓는 이유는 두가지였다. 첫째, 활발한 두 아들을 키우면서 층간 소음의 가해자가 되고 싶지 않은 마음에 1층에 살았기에 주변보다 싸게 내놓는게 당연한 일이라 생각했다. 둘째, 2016년에 입주권을 매수하면서 꿈꿨던 ‘적정가’에 충분히 도달했기 때문에, 그 이상의 수익을 노리는 것이 탐욕에 가깝다고 느꼈기 때문이다. | |
| P. 232 | 주택 시장에 몇 가지 이상 징후가 나타난 것이 결정적이었는데, 첫 번째 이상 징후는 갭 투자 붐이었다. | |
| P. 233 | 아무튼 주택 시장에 이처럼 강력한 공감대가 형성될 때는 “이미 집을 살 사람은 다 산 게 아닐까?”의심해 보는 태도가 필요하다 본다. 두 번째 이상 징후는 인플레 위험이 커지며, 시장 금리가 상승하는 것이었다./ | |
| P. 234 | 세번째 이상 징후는 2020년 ‘6.17 대책’발표였다. 전세 세입자들에게 지속적으로 우호적인 태도를 보였던 기존 정책 기조가 바뀌었다는 점에서, 이는 매우 주목할만한 변화였다. | |
| P. 235 | 1. 갭 투자 장세가 펼쳐지면서 비인기 지역마저 집값이 급등하는 등 과열 징후가 뚜렷한 데다, 2.시장 금리가 상승하기 시작하고, 3. 정부가 문제의 근원을 파악해 유동성을 조이기 시작할 때는, 매도 관점에서 주택 시장을 접근할 필요가 있다는 이야기가 될 것이다. | |
| P. 236 | 내 집을 네 번 정도 매도하다 보니, 어떨 때 팔아야 제값을 받을 수 잇는지에 관한 감이 생겼다. 가장 좋은 타이밍은 ‘버블’이 발생했을 때인데, 이때 가격이 더 오를 것 같은 기대감 때문에 매매 결정을 못하는 경우가 허다하다. 18장에서 소개한 다양한 징후를 잘 기억한다면, 다음번 버블 때 성공적인 의사 결정을 내릴 수 있으리라 기대해 본다. | |
| P. 240 | 투자할 때 주택을 고를 때의 첫 번째 원칙이 강남과의 접근성이 되는것이다. | |
| P. 246 | 강남 접근성이 개선될 가능성이 높거나, 용적률이 낮거나, 대단지인 아파트가 그 답이다. 물론 이 아파트들은 대부분 비싸기에, 이른바 영끌의 위험을 짊어지지 않으면 매수하기 어렵다. 따라서 미국 리츠 ETF 같은 대안을 적극적으로 고려할 필요가 있다고 본다. 자신이 보유한 자산에 맞춰 주택을 매입하기보다, 미국 리츠 ETF를 활용한 자산 배분 전략도 한번 고려해 볼 필요가 있을 것으로 판단된다. | |
| P. 258 | 결론적으로 서울의 집값을 잡고 싶다면 아파트 용적률 상향 혹은 다세대 주택 주차장 규제 완화와 같은 강력한 대책이 나오지 않으면 안 된다는 이야기이다. | |
| 3. 책에서 깨달은 것 | ||
[깨달은 점] - 서울집값이 비싼건 예로부터 한양 집값부터 역사적으로도 이미 증면된 것이였던 것 같다. 그래서 뭐든 역사를 조금 알고 시작하는것이 도움이 되는 것 같다는 생각이 든다. 자본주의시장이 아닌데도 알 수 있는 대목인것 같았다.
주택 시장의 흐름을 알려면 확실히 환율과 금리도 알아야 하고 정부 정책 과 대출을 알아야 하는것 같다. 그래야 부동산 시장에서 살아남을 수 있고 특히 기사 보고 믿을게 아니라 이게 맞는지 직접 손품 발품 귀품까지 팔아가면서 알아가는 노력이 필요한 것 같다.
또한 과거에는 1~2기 신도시가 꽤 파급적인 공급효과를 주었지만 3기 신도시부터 파급적인 공급효과를 줄지는 의문이긴하다. 그럼에도 외곽 우리가 바라보는 1시간 이내에 것들에게 영향을 줄 수도 있고 상승을 더디게 만드는 효과는 분명히 있기에 기회는 분명히 존재 하는 것 같고 공급 뿐 아니라 종합적인 시장 요소도 작용할 수 있어 언제나 기회를 찾아놓고 기회를 잡으려고 해야할 것 같다는 생각이 든다.
제2의 강남은 확실히 내가 사는 동아에는 나오기는 힘들것 같다는 생각이 많이 든다. 그만큼 강남은 압도적이라고 보기 때문이기도 하다.
내가 매도할때 기준을 잘 정해야겠다. 상승이 일어나고 누구나 관심을 가지고 금리가 오르면서 정부에서 규제가 있다면 언제든지 매수를 보수적으로 보거나 매도를 잘 생각해야겠다. 누구나 보지 않는 시장에서 사려기보다는 누가 보지 않는 시장에서 사려하고 누구나 보는 시장에서는 매도를 고민해야겠다.
내가 충분히 자산을 충분히 좋은 자산을 취득했고 자산이 불어난다면 그리고 유지하기 어렵다면 ETF 등 안전한 자산에도 들어가면서 수익을 내는 것이 중요한것 같다. 너무 조급하게 하다가 잃을 수도 있기에 덜 벌더라도 1번이라도 잃지 않는 투자를 하는 것이 중요한것 같다. | ||
| 4. 책에서 적용할 점 | ||
[적용할 점] .- 시장상황을 잘 보고 욕망의 시장에서는 매수를 보수적으로 보거나 매도를 고려해야하고 잃지 않는 투자로 자산을 잘 굴리는 것이 중요하다는 것을 다시한 번깨닫자 - 나의 투자기준을 명확히하자. | ||
