안녕하세요! 잠구르미 입니다 😊
어제 유디튜터님과 함께 에투반 첫 반모임이 있었는데요.
여러 이야기를 나누는 가운데 가장 기억에 남았던 것은 현재 시장을 바라보는 기준이었습니다.
최근 수도권 대부분의 지역이 전고점을 돌파하면서
"너무 많이 오른 것 아닐까?",
"지금은 비싼 것 아닐까?"라는 생각을 하게 되는 경우가 많습니다.
그렇다면 전고점을 돌파한 지금은 정말 '비싼 시장'일까요?
지난 상승장을 직접 복기하며, 현재 시장을 어떤 기준으로 바라봐야 하는지 정리해 보았습니다.
📌 오늘 확인해볼 핵심 질문
지난 상승장을 기준 삼아 급지별 대표 단지들을 살펴보며 다음 3가지를 확인했습니다.
- 지난 상승장에서 전저점 대비 얼마나 상승했는가?
- 최고점 이후 얼마나 조정을 받았는가?
현재는 전저점 대비 어느 위치까지 올라왔는가?
이 과정을 통해 '전고점 돌파'라는 단편적 사실보다 상승 사이클 상 현재 위치를 파악하는 것이
왜 중요한지 살펴보겠습니다.
✅ 전저점 대비 얼마나 상승했는가?
1-2급지
- 1급지에 입지좋은 도곡렉슬부터 ~ 2급지 후순위인 청계현대까지 지난 상승장에서 약 3배정도 가격 상승.
특히 20평대인 성수 쌍용은 3.5배 상승.
3-4급지
- 3급지에 입지좋은 사당우성 2단지부터 ~ 4급지 신림현대까지 지난 상승장에서 약 2.5배이상 가격 상승.
특히 10평대인 신림현대 역시 2.9배 상승.
5급지, 수도권 외곽
- 5급지에 입지좋은 한마을부터 ~ 부천, 일산까지 지난 상승장에서 2배~3배이상 가격 상승.
💡 정리하자면: 지난 상승장에서 1급지부터 5급지까지 평균적으로 전저점 대비 2.5배~3배 이상 상승했음을 알 수 있습니다.
✅ 최고점 이후 얼마나 조정을 받았는가?
- 1~5급지 까지 전체적으로 살펴보면 평균적으로 20-25%씩은 조정받았습니다.
- 특히 1급지 도곡렉슬의 경우 최고점 대비 약 7억 원 이상 하락하기도 했으며, 5급지 및 외곽 지역은 심한 경우 25~30% 이상 빠지는 모습을 보였습니다.
✅ 현재는 전저점 대비 어느 정도까지 올라왔는가?
1급지
- 3배정도씩 상승했던 지난 상승장에 비해 현재 1급지는 1.5배정도 상승했습니다.
상승률로 체크해보면 50-70%, 특히 가락쌍용 1차 20평대는 100% 이상 상승!!
핫한 지역 (수지, 동탄, 다산, 고덕)
- 그렇다면 현재 핫한 지역들은 어떨까요???
- 수지 , 동탄, 다산, 고덕까지 이미 2배가까이 상승한 모습을 보입니다. (강남보다도 많이 상승했네요)
- 상승률로 보니 수지와 고덕은 100%가 넘었습니다!
기회의 지역
- 그리고 여전히 4급지, 5급지에 1.2-1.4배에 머물러 있는 단지들도 존재했습니다.
- 특히 20평대보다 30평대에 기회가 많이 남아있는 상황입니다.
예전에는 “직전 실거래가보다 2억이 올랐네.” 라는 이유만으로 비싸다고 생각했던 것 같습니다.
하지만 이번에 지난 상승장을 직접 복기하면서
'현재 상승 사이클에서 어느 위치에 있는지'를 함께 봐야 한다는 점을 다시 한번 느꼈습니다.
앞으로는 단순히 전고점을 돌파했는지, 직전 실거래가보다 얼마나 올랐는지만 보기보다
아래 3가지를 반드시 체크하려 합니다.
- ✔️ 전저점 대비 얼마나 상승했는가?
- ✔️ 지난 상승장 전체에서는 어디까지 상승했던 단지인가?
- ✔️ 현재는 전체 상승 사이클 중 어느 위치에 있는가?
긴 글 읽어주셔서 감사합니다😊
