안녕하세요.
꿈꾸는사피엔스입니다.
이번 상반기에 와이프 지인의 내집마련을 함께 도우면서 배운 점을 정리해나가려고 하는데요.
현장에 있다보니 찾게되는 물건들과 협상한 과정을 정리해보았습니다.
처음에는 불가능해보였던 물건도 하나씩 확인해보면 생각보다 거래가 가능하다는걸 배웠고,
투자나 내집마련을 앞둔 분들에게
도움되지않을까하여 글로 남깁니다
우선 와이프 지인의 상황을 간략히 요약하면,
와이프 지인은 지방에서 수도권으로 직장을 옮기게 되면서 경기남부에서 내집마련을 준비하고 있었습니다.
기존에 거주하던 지방 주택을 매도하고 갈아타기를 준비했지만, 규제지역에서는 LTV 40%만 가능하다 보니 종잣돈이 3억이 있어도 5억대 매물 위주로 볼 수밖에 없는 상황이었습니다.
그러다 보니 마음에 드는 물건을 찾기 어려웠고, 결국 인접한 비규제지역까지 범위를 넓혀 다시 단지를 보기 시작했습니다.
후보 단지를 정한 뒤 부동산을 방문했고, 와이프의 부탁으로 저도 함께 매물을 보게 되었습니다.
매물을 둘러보던 중 중개사님께서 이런 말씀을 하셨습니다.
“84㎡가 8억에 하나 있는데 압류 때문에 안 되는 물건이에요. 동·호수도 좋고 상태도 좋은데 계약 직전까지 갔다가 계속 깨졌어요.”
보통이라면 다른 물건을 보게 되었을 수도 있습니다.
하지만 다른 입주가능한 매물에 비해 1억 가까이 싼 매물이었고, 등기부터 하나씩 확인해보기로 했습니다.
등기를 보니 확실히 채권최고금액이 높아 부담스럽게 느껴졌습니다.
하지만 확인해보니 몇 가지 알게 된 점이 있었습니다.
채권최고금액은 실제 대출금액의 120~130% 수준으로 설정되고, 매도인이 원리금을 계속 상환하고 있었다면 실제 대출잔액은 그보다 적을 수 있다는 점이었습니다.
또 세무서에서 설정했던 압류도 이미 해제된 상태였습니다.(이 경우에는 계약쓸 때 국세/지방세 완납증명서로 확인 필수)
부채증명원을 통해 실제 대출잔액을 확인해 보니 생각보다 안정적인 수준이었고, 근저당도 계약 조건을 통해 충분히 관리 가능한 상황이었습니다.
계약금 지급 후 일부 근저당(2번 근저당)을 말소하고, 말소 확인 후 중도금을 지급하는 특약을 작성하면서 거래를 진행하게 되었습니다.
이번 경험에서 또 하나 느낀 점은 협상을 위해서는 매도인의 상황을 아는 것이 중요하다는 것이었습니다.
등기부와 권리관계를 확인하는 것만으로는 거래가 성사되지 않습니다. 결국 협상은 사람과 사람 사이에서 이루어지기 때문에, 상대가 무엇을 원하는지 아는 것이 중요합니다.
그런데 이런 정보는 중개사님을 통해서는 모두 알기 어려웠습니다.
직접 집을 방문해 매도인과 이야기를 나누다 보니, 다른 지역 명문사립초등학교에 전학가는 자녀가 있었고 방학 전에 다른 지역으로 이사갔으면 하는 상황을 알게 되었습니다.
즉, 매도인에게 가장 중요한 것은 가격보다 정해진 시기에 무사히 이사하는 것이었습니다.
이 사실을 확인한 뒤에는 잔금 일정을 맞춰드리는 방향으로 협상이 진행되었고, 서로 원하는 조건을 하나씩 맞춰가며 거래를 마무리할 수 있었습니다.
돌이켜보면 거래가 가능했던 이유는 특별한 방법이 있어서라기보다, 현장에서 하나씩 사실을 확인하고 상대의 상황을 이해하려고 했기 때문이었습니다.
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이번 경험을 통해 다시 한번 배운 점을 정리해보면 다음과 같습니다.
1. '안 된다'는 말만 듣고 바로 지나치지 않기
채권최고금액만 보고 위험하다고 판단하기보다 실제 대출잔액을 확인해보면 생각과 다른 경우도 있습니다.
• 채권최고금액은 실제 대출금액의 120~130% 수준인 경우가 많습니다.
• 부채증명원을 통해 실제 대출잔액을 확인할 수 있습니다.(발급은행에 전화하여 부채증명원 ID를 말씀드리면 진위여부는 확인해주시더라구요)
• 필요한 경우 대출은행으로 직접 상환하거나, 근저당 말소 특약을 통해 리스크를 줄일 수도 있습니다.
물론 모든 물건이 가능한 것은 아니지만, 사실을 확인한 뒤 판단하는 과정이 중요하다고 느꼈습니다.
2. 현장에서 직접 확인하기
중개사님도 모든 정보를 알고 계신 것은 아닙니다.
권리관계뿐 아니라 매도인의 상황이나 거래 가능성도 현장에서 직접 확인하면서 새롭게 알게 되는 경우가 있었습니다.
현장에서는 서류만으로는 보이지 않는 정보들이 생각보다 많았습니다.
3. 협상의 기준은 가격만이 아닐 수 있습니다
매도인이 무엇을 가장 중요하게 생각하는지 알게 되면 협상의 방향도 달라질 수 있습니다.
가격이 아니라 일정, 조건, 방식이 더 중요한 경우도 있기 때문에 상대의 상황을 이해하는 과정이 필요하다고 느꼈습니다.
이번 경험을 통해 다시 한번 느낀 것은 좋은 물건이 꼭 처음부터 좋아 보이는 물건만은 아니라는 점입니다.
물론 권리관계가 복잡한 물건을 우선 매수해야 한다는 뜻은 아닙니다.
그리고 가장 중요한 것은 이 단지가 내가 살 수 있는 금액에서 가장 가치있는 단지인지 먼저 확인하는게 가장 중요합니다.
다만 현장에서 직접 확인하고, 하나씩 사실을 점검하다 보면 처음에는 보이지 않았던 선택지가 보이는 경우도 있습니다.
혹시 지금 관심 있게 보고 있는 단지가 있다면, '안 된다'는 말만 듣고 지나치기보다 한 번쯤은 직접 확인해보시면 좋겠습니다.
흐름이 빠르게 움직이고 있는 시장 안에서도,
현장에 있다보면 분명히 기회가 있다는 것을 배우게 된 것 같습니다.
진심으로 내집마련 또는 투자를 응원합니다.
감사합니다.
