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주우이, 자음과모음
안녕하세요.
대기만성 흙수저 대흙입니다.
300세대도 안 되는 아파트는 투자하면 안 될까요?
세대수가 적으니 환금성이 떨어질 것이고, 결국 대단지가 더 안전하지 않을까 하는 걱정이 생길 수 있습니다.
하지만 서울을 자세히 보면 꼭 그렇지만은 않습니다.
200세대 남짓한 단지인데도 하락장을 버티고 신고가를 쓰는 곳들이 있습니다.
반대로 가격은 저렴하지만 거래 자체가 끊기는 단지도 있습니다.
결국 중요한 것은 세대수가 아닙니다.
입지와 환금성입니다.
이번에는 실제 사례를 통해 300세대 미만 단지를 어떻게 봐야 하는지 이야기해보겠습니다.
1~2급지는 입지가 훨씬 중요하다.
가장 먼저 눈에 띄는 곳은 대치SK뷰와 반포푸르지오입니다. 둘 다 240세대 안팎의 작은 단지입니다. 그런데 하락장을 보면 특징이 하나 있습니다.
대치SK뷰는 약 2년 동안 실제 하락 거래가 3건뿐이었습니다. 반포푸르지오는 하락 거래가 사실상 없었습니다.
왜일까요?
생활권 자체가 서울 최상급지이기 때문입니다.
대치SK뷰는 대치역 생활권에 위치하고, 은마, 래미안대치팰리스 등 대단지와 하나의 시장을 형성합니다.
반포푸르지오 역시 신반포역 생활권으로, 아크로리버파크, 래미안원베일리 등 반포 대단지와 함께 움직이는 입지입니다.
즉, 사람들은 239세대, 237세대를 사는 것이 아니라 대치와 반포를 사는 것입니다.
그래서 하락장에도 가격이 쉽게 무너지지 않았고, 회복기에는 저점 대비 6억~10억 이상 상승했습니다.
나홀로 구축은 거래가 끊길 수도 있다.
반면 호수임광은 조금 다릅니다. 잠실 인접이라는 장점은 있지만, 주변과 단절된 나홀로 구축의 성격이 강합니다. 실제로 하락장에서는 거래가 거의 없다가, 2024년 4월 이후 거래가 다시 살아나기 시작했습니다.
2024년에도 거래가 4건 정도에 불과했습니다. 가격은 결국 저점 대비 52% 상승했습니다. 다만, 입지는 좋지만 하락장에서 바로 팔 수 있는 자산은 아닐 수도 있음을 알아야 합니다.
나홀로라도 연담화가 되면 달라진다.
대표적인 사례가 청계미소지움입니다. 겉으로 보면 286세대의 작은 단지입니다. 하지만 바로 옆 청계현대와 사실상 하나의 생활권을 형성하고 있습니다.
이런 연담화 덕분에 하락장에서도 9건의 거래가 이어졌습니다. 회복장에서는 저점 대비 71% 상승하며 전고점을 넘어섰습니다.
여기서 중요한 것은 세대수가 아니라 주변 대단지와 연결되어 하나의 택지를 이루느냐입니다.
3급지도 같은 원리가 적용된다.
3급지에서도 비슷한 모습이 나타납니다.
당산 한강
265세대에 불과하지만 당산 택지 안에 위치합니다. 그래서 하락장에도 9건의 거래가 이어졌고, 저점 대비 66% 상승했습니다.
흑석 우리유앤미
206세대의 작은 단지입니다. 가격은 저점 대비 75% 상승하며 이번 사례 중 가장 높은 수준입니다.
하지만 하락장 거래는 2건뿐입니다. 이유는 흑석동 중심이라기보다는 외곽에 위치하고, 흑석푸르지오 같은 대단지와 연결성이 상대적으로 약하기 때문입니다.
즉, 좋은 입지여도 거래량은 적을 수 있다는 사례입니다.
둔촌신성미소지움2차
278세대입니다. 올림픽파크포레온 바로 옆에 위치합니다. 포레온이라는 거대한 신축 생활권의 영향을 직접 받는 단지입니다. 그래서 하락장에도 6건의 거래가 이어졌고, 저점 대비 60% 상승했습니다.
4급지도 마찬가지입니다.
이문휘경뉴타운 롯데
265세대입니다. 이문뉴타운에 인접한 소규모 구축입니다. 인근에 비슷한 규모의 단지가 5~6개 붙어 있어, 하나의 택지를 형성합니다.
하락장에 3건의 거래가 이어졌고, 저점 대비 42% 상승했습니다.
죽전 도담마을롯데캐슬
231세대입니다. 죽전 택지 안에 위치합니다. 하락장에도 6건의 거래가 이어졌고, 저점 대비 40% 상승했습니다.
염창동 극동
249세대입니다. 9호선과 염창택지의 생활권을 함께 누리는 구축입니다. 하락장에도 3건의 거래가 이어졌습니다. 저점 대비 43% 상승했습니다.
염창 일대는 구축 수요가 꾸준한 지역이라, 소규모 단지임에도 거래가 끊기지 않았습니다.
마무리
많은 분들이 지금 시장에서 이미 많이 오른 대단지 대신 조금 더 저렴한 소규모 단지를 찾습니다.
하락장에도 거래가 이어졌다면, 그만큼 시장에서 인정받는 자산이라는 뜻입니다. 반대로 가격이 싸더라도 거래가 거의 없었다면, 다음 하락장에서 내가 팔고 싶을 때도 같은 상황을 겪을 가능성이 높습니다.
이번 사례들을 보면 공통점이 있습니다. 단순히 세대수가 적다고 사지 못할 단지라는 것은 아닙니다. 좋은 생활권에 있고, 주변 대단지와 연담화되어 있었으며, 하락장에서도 거래가 이어졌는지 확인해보아야 한다는 것입니다.
그래서 앞으로 300세대 미만 단지를 볼 때는 단순히 가격이 싼가만 보지 않았으면 좋겠습니다.
- 이 단지는 어떤 생활권에 속하는가?
- 주변 대단지와 하나의 택지를 이루고 있는가?
- 2022년 초부터 2024년 초까지 거래가 얼마나 있었는가?
- 다음 하락장에서 내가 팔 수 있는 자산인가?
이 네 가지를 먼저 확인합니다.
결국 좋은 투자는 싼 아파트를 사는 것이 아니라, 어려운 시장에서도 사람들이 계속 찾는 자산을 사는 것입니다.
