수천만원 아끼는 부동산 지식은?
[리뉴얼 NEW] 열반스쿨 기초반 - 부동산 투자로 수익률 200% 내는 방법
주우이, 자음과모음
안녕하세요. 수박조아입니다.
오늘 아침에 출근하다가 Q&A 게시판을 보니 이런 글이 있었습니다.
산본에서 복도식 방2/화1 투자 해도 될까요?
산본에서 대형평형 투자 해도 될까요?
그렇다면, 현재 군포시는요?
현재 군포시는 매매 물량과 전세물량이 줄어드는 모습을 볼 수 있습니다.
전세 물량이 아주 소폭 늘긴 했지만, 전체적인 물량 수준은 현저히 낮다고 볼 수 있습니다.
특히나 사람들이 좋아하는 4호선 역세권 인근으로는 전세 매물이 더 없는 것을 확인해볼 수 있습니다.
그렇다보니 산본을 투자로 볼 때, 복도식 방2/화1 매물과
대형 평형까지 투자 범위로 봐야 하는지 고민이 많이 되실 것 같아요!
먼저 산본신도시라는 지역의 특징을 이해해야 합니다.
산본은 평촌보다 규모는 작지만, 4호선 라인을 끼고 작은 신도시로 형성되어 있습니다.
산본역 바로 앞 중심상권에는 롯데피트인, 맛집, 병원 등 편의시설이 모여있어 선호가 높습니다.
그 부근으로 강남/판교 등으로 이동 가능한 광역버스들도 지나가기 때문에
사람들이 중심 상권을 좋아합니다.
그런데 이 중심 상권과 가까운 구축들은 복도식 방2/화1 단지가 많습니다.
여기서 다른 지역과 차이가 발생합니다.
상동 주변으로 쾌적한 84로 이뤄진 부천과 다르게
산본은 역 인근에 소형 평형+복도식인 단지들이 꽤 많습니다.
그렇기에 역세권을 이용하고 싶은 신호부부, 1인 가구는 복도식임을
감안하더라도 역이 가까운 단지를 찾게 됩니다.
역세권 선호 구축 방2/화1과 멀세권 방3/화1을 비교해보면 매매 가격은 비슷하게 흘러가는 것을 볼 수 있습니다. 따라서 산본내에서는 복도식 방2/화1도 투자 우선순위로 충분히 고려해볼 수 있다고 생각합니다.
다만, 여기서 생각해볼 부분은 분명히 있습니다.
- 방3/화1보다는 수요층이 작다는 것을 알아야 합니다.
- 아이가 한 명만 있어도 자연스럽게 방이 1개 더 있는 곳으로 옮기고 싶어 합니다.
방2/화1과 방3/화1은 전세 가격에서 확실히 차이가 발생합니다.
이러한 부분이 투자금까지 고려한다면 또 다른 선택이 될 수 있습니다.
이후 전세가 상승폭도 더딜 수 있다는 점도 알고 있어야 합니다.
정리하자면, 복도식 방2/화1이라서 투자해도 될까? 라는 생각보다도
사람들이 들어오고 싶은 단지인지 위치인지를 더 봐야 합니다.
만약에 복도식임에도 역까지 멀다면 우선순위에서 밀리겠죠?
이러한 부분을 이해하고 투자를 고려하는 것이 필요합니다.
그럼 대형 평형은요?
저 또한 대형평형은 우선순위가 아니라는 생각에 트래킹을 하지 않은 적도 있습니다.
(적투 튜터님 감사합니다ㅎㅎ)
산본에서는 역세권 인근으로 84가 많지 않아 큰평수를 찾는 수요가 37-38평을 찾기도 합니다.
부동산 사장님들과 이야기하다 보면, 인근 59/84에서 넘어온다는 이야기를 종종 들을 수 있습니다.
그렇지만 대형평형 또한 어느 위치에 있는지 제대로 파악해야 합니다.
만약 37평이 7억 대라고 가정한다면 역에서는
더 멀어지더라도 연식이 좀 더 좋거나 학원가가 가까운 59타입 7억 대
또는 인근 지역의 7억 대로 수요를 빼앗길 수 있기 때문입니다.
대형 평형을 본다고 하면 더 뾰족하게 수요를 파악해야 합니다.
또한, 대형 평형은 수요가 한정적이므로 추후 매도 시 환금성도 반드시 체크해야 할 요소입니다.
같은 대형 평형이어도 현재 사람들이 선택하는 단지는 어디인지 더 세세하게 바라봐야 합니다.
결국 산본 투자에서 무조건 걸러야 할 평형은 없습니다.
복도식 방2/화1이든 대형 평형이든 결국 우선순위의 문제입니다.
내가 투자하려는 단지가 '그럼에도 불구하고' 사람들이 찾아올 만한 입지와 가치를 가졌는가?에 집중해 보세요.
수요의 크기와 입지의 가치를 비교해본다면,
훨씬 더 확신 있는 투자를 하실 수 있을 것입니다.
읽어 주셔서 감사합니다~!!🩷
