임장을 다녀왔는데 그래프만 믿고계신가요?[등어]

안녕하세요 등어입니다 :)

임장을 하다 보면

가끔 이런 질문을 받습니다

“그냥 아실 그래프 붙여서 비교하면 안 되나요?”

“전고점이 높은 단지가 더 좋은 단지 아닌가요?”

“그래프만 보면 선호도가 다 나오는 거 아닌가요?”

처음 투자 공부를 시작하면

저도 비슷하게 생각했던 적이 있습니다

굳이 더운 날 걸어 다니고,

임장보고서를 쓰고,

전화임장을 할 필요가 있을까

그래프만 비교하면

더 빠르게 판단할 수 있지 않을까 생각했습니다

하지만 시간이 지나면서

생각이 완전히 바뀌게 되었습니다

📍 그래프는 누구나 볼 수 있습니다

사실 그래프는

누구나 볼 수 있습니다

아실 그래프도, 실거래가도, 전고점도

클릭 한 번이면 확인할 수 있습니다

그래서 그 정보 자체는

더 이상 경쟁력이 아닙니다

오히려 중요한 것은

왜 그 그래프가 그렇게 생겼는지

이유를 아는 것이라고 생각합니다

Case 1. 부산의 구축 단지끼리의 비교

어떤가요? 빨간그래프의 단지가 더 좋아보이나요??

12년도쯤 고점은 빨간 그래프가 높았고

15년도까지는 빨간 그래프가 항상 높았다가

16년도에 잠시 역전이 되었네요

어떤 단지를 선택하시겠습니까?

Case 2. 서울 구축 vs 신축

18~22년 상승장까지 꾸준히

신축 빨간그래프가 높았습니다

24년도가 되었을때에도 덜 떨어져서

빨간그래프가 더 높은 가격을 보이고 있네요

전고점도 높고 24년기준 가격도 높으니

빨간 그래프의 단지를 선택하시겠습니까?

📍 임장은 숫자로 보이지 않는 것을 알려줍니다

예를 들어 그래프만 보면

A단지와 B단지가

비슷해 보일 수도 있습니다

하지만 직접 가보면

전혀 다른 모습을 볼 때가 많습니다

A단지는 생각보다 언덕이 심하고,

B단지는 초등학교가 바로 앞에 있고,

A단지는 주차가 불편하지만,

B단지는 동 간격이 넓고 쾌적할 수도 있습니다

또 전화임장을 해보면 부동산 사장님들은

그래프에서는 절대 알 수 없는 이야기를 해주십니다

“실거주자들은 이 동을 더 찾습니다.”

“이 단지는 가격이 조금 비싸도 먼저 나갑니다”

“요즘은 이쪽 문의가 훨씬 많습니다”

이런 정보들은 직접 발로 뛰지 않으면

얻기 어렵습니다

📍 임장보고서를 쓰는 이유

사실 임장의 진짜 가치는

걸어 다니는 것보다

정리하는 과정에 있다고 생각합니다

임장보고서를 쓰면서

내가 느꼈던 것들을

하나씩 언어로 정리하다 보면

지역에 대한 생각이

점점 선명해집니다

처음에는 “좋은 것 같은데?”

정도였던 생각이 임보를 쓰고 나면

“왜 좋은지” 

“왜 덜 좋은지”

“어떤 사람이 선호하는지”

까지 설명할 수 있게 됩니다

이 과정에서 내 기준이 만들어집니다

📍 결국 가장 중요한 것은 ‘내 확신’

투자를 하다 보면

계속 비교하게 됩니다

그래프도 비교하고

전고점도 비교하고

남들의 의견도 비교합니다

하지만 결국 매수 버튼을 누르는 사람은 나 자신입니다

그때 필요한 것은 그래프가 아니라 내 확신입니다

그 확신은 누군가가 만들어주는 것이 아니라

직접 보고,  직접 듣고, 직접 걸으면서 만들어집니다

📍 내가 만든 기준은 쉽게 흔들리지 않습니다

남들이 

“여기가 더 좋아.”

“저 단지가 더 오른대.”

라고 이야기해도

내가 직접 임장하고

전화임장을 하고

임장보고서를 쓰면서

지역의 선호도를 충분히 이해했다면

쉽게 흔들리지 않습니다

왜냐하면 나는 그래프 하나가 아니라

그 지역의 공기, 생활권, 수요, 부동산 분위기,

실거주자의 선택까지 직접 확인했기 때문입니다

Case 1의 경우 과거 그래프는 사직쌍용예가가 높았지만

최근 시장까지 본다면 파란 그래프가 더 높게 형성되었습니다

Case 2 서울의 경우에도 마찬가지로

최근에는 빨간 그래프를 파란그래프가 앞서가고 있습니다

그래프는 투자를 도와주는 좋은 도구입니다

하지만 그래프가 투자를 대신해주지는 않습니다

진짜 경쟁력은 남들도 볼 수 있는 데이터를

얼마나 많이 모았는지가 아니라

내가 직접 경험한 것들을 기준으로

판단할 수 있는 힘이라고 생각합니다

그러니 임장을 다녀왔다면

임장보고서를 썼다면

그 경험을 조금 더 믿어보셨으면 좋겠습니다

직접 눈으로 보고, 귀로 듣고,

발로 걸으며 만든 기준은

생각보다 훨씬 큰 자산이 됩니다

그리고 그 기준이 하나둘 쌓일수록

남들의 의견에 흔들리지 않는

투자자가 되어갈 것이라고 믿습니다

읽어주셔서 감사합니다. :)