지금 신청 가능한 독서모임
26년 9월 돈버는 독서모임 <저소비 생활>
독서멘토, 독서리더
STEP1. 책의 개요
1. 책 제목: 대한민국 부동산의 역사
2. 저자 및 출판사: 홍춘욱/상상스퀘어
3. 읽은 날짜: 2026.07.11~07.21
4. 총점 (10점 만점): 10점
역사를 알아야 현재가 보인다, 진부한 말이지만 진짜 그렇다는 것을 증명해준 책
STEP2. 책에서 본 것
- 서울 수도권 부동산의 6번의 사이클
- 한양10리밖으로 벗어나지 마라, 지방의 토지 가격이 하락하는데 한양의 집값만 오른 가장 직접적인 이유는 인구 집중 때문이었다.
- 한양의 집값은 19세기 내내 상승해, 이때부터 “집은 한양에 사 두어야 한다”라는 인식을 심었따. 이 인식은 일제 강점기와 한국전쟁을 거치면서 더욱 더 확고해져, 역대 정권이 서울 문제로 골머리를 앓는 출발점이 되었다.
- 농지 개혁 이후 소가족 위주의 사회로 변신하며 한국 경제는 강력한 성장 모멘텀을 형성할 수 있었다.
- 서울 인구가 늘어난 이유는 어디에 있을까? 이 의문을 푸는데 경제학자들은 클러스터라는 용어를 도입한다. 클러스터에 일자리와 정보 그리고 인재들이 모여있다
- 잠실을 비롯한 변두리 지역 땅값이 100배 넘게 오를 수 있었던 것은 주택난 때문이었다.
- 풍수리리적으로 가장 안좋은 강남의 첫번째 전화점은 한남대료(제3한강교)의 착공
- 두번째 사건은 소양강 댐 건설 - 소양감 댐 완공 이후 1984년과 1990년 대홍수 때에도 강남등 서울 핵심 지역은 큰 피해를 보지 않았다.
- 소양감 댐 준공 이후 강남-송파 일원에 ‘주인없는’나름 땅이 만들어짐에 따라 강남 개발은 시간 문제가 되었다.
- 역사상 최대 규모의 신도시 건설이 막을 올렸다.
- 경기고와 숙명여고 등 명문 학교를 강남으로 대거 이전한 것도 빼놓을 수 없는 성공 요인이었다.
- 주택 가격 상승의 결정적인 요인은 경제 성장률 변화라는 점이다. 정부가 아무리 다양한 정책을 펼치더라도, 글로벌 경기 여건이 좋고 국민 소득이 늘어날 때는 주택 가격을 잡을 수 없었다.
- 경제가 가파른 성장세르 이어가고 있었지만, 주택 시장의 회복은 매우 더디게 진행되었다. 2차 석유 위기로 경기가 급격히 나빠진데다, 1970년대 말의 대규모 택지 개발로 공급과잉 현상이 출현한 것도 주택 경기 침체를 가져왔다.
- 1984년 주택 공급 물량이 가파르게 줄어드는 가운데, 수급의 균형 추가 바꾸기 시작
- 역대 정부는 지속적으로 분양가 상한제를 도입하곤 했는데, 이는정치 논리가 경제 분석을 압도한 탓
- 주택 공급이 부족한 가운데 1985년 부터 경기가 좋아지니 주택 가겨기 급등, 문제가 된것은 전세가 상승 - 1989년 전세 임대차 기간을 기존 1년 에서 2년으로 연장하자마자 임대인들이 전세 가격에 2년치 인상분을 반영하기 시작했고, 그 결과 사회 전체적으로 대혼란이 빚어졌다
- 한국 주택 시장의 흐름을 좌우하는 가장 중요한 요이는 경기와 주택 공급이다.
- 일본과 달리 한국은 주택 금융이 발달하지 않은 탓에 디프레 스파이럴로 이어지지 않았다. 1999년 부터 주택 담보 대출이 활성화되고 수출이 살아나자, 주택 시장은 강력한 상승세를 맛보았다.
- 박근혜 정부의 공공 부문 택지 개발을 전면 중단한 것이 이후 수도권 부동산 시장에 강력한 상승 에너지를 불어 넣었다.
- 2016년부터 시작된 반도체 호황으로 수도권에 본거지를 둔 기업들의 실적이 개선되고 돈이 풀리면서 새로운 상승장이 시작되었다.
- 2018년 반도체 붐이 껵였는데도 가격 상승 속도가 더 가팔라 진것이 문제 였다. 핵심 단서는 주택 공급 감소 현상.
- 서울 아파트 공급이 지속적으로 감소한 가장 직접적인 이유는 용적률 규제 때문
- 분양가 상한제는 끈질기게 살아남는 현상이 나타나는이유는 정책 결정권자가 재건축, 재개발 현장에 대한 지식이 부족한 상태에서 즉각 대책을 내놓아야 한다는 압박을 받기 때문
- 임대차 3법이 세입자의 주거 안정을 도모한다는 좋은 의도에서 시작된 것임을 잘 알고 있다. 그러나 시장 경제는 정책 당국자의 의도대로 움직이지 않을 수 있음을 잊지 말아야 한다.
- 주택 가격의 고평가를 판단할 때 한국주택금융공사가 제공하는 ‘주택구입부담지수’를 주로 활용
- 금융 기관 대출의 대부분이 부동산이나 토지와 관련되어 있다. 따라서 정책 당국으로서는 부동산 가격의 하락을 마냥 방치할 수 없고, 더 큰 위험을 방지하기 위해서라도 적극적인 개임에 나설 수 밖에 없다.
- 정책을 변화를 ‘저점’을 확인하는 지표로 활용 : 분양가 상한제 완화, 양도세 중과 새제, 투기과열 지구 해제-비관론을 내려놓고 시장을 긍정적으로 바라볼 필요가 있다.
- 결국 역대 정부는 주택 가격 상승을 꺾을 목적으로 무작성 신도시 건설 계획을 발표하고, 각종 비용과 책임은 다음 정부에 떠넘기는 패턴을 반복한 셈이다. 역대 정부는 새로운 신도시 건설 계획을 발표할 때마다 입주 시기에 맞춰 교통 서비스를 제공하겠다고 약속했지만, 헛된 공약으로 끝났따.
- ‘제2의 강남은 없다’고 생각한다.
- 과천, 분당, 광교 등 주택 가격의 상승을 주도하는 곳의 가격을 안정시킬 목적으로 신도시를 건설하는거라면, 핵심 업무 지역으로 연결되는 역 앞에 고민도로 대형 아파트를 공급하는게 사리에 맞지 않은가?라고 반문했다 그러자 그는 소득이 적은사람들은 차가 없으니 역 근처에 살면서 걸어다니고, 돈 많은 사람들은 차를 몰고 오면 된다라고 주장했다. 이 말을 듣고서야 세종시나 판교 그리고 천안아산역 일대가 왜 그 모양으로 건설되었는지 알 수 있었다. 서울에서 이주할 사람들의 눈높이를 맞출 생각은 아예 없었던 셈이다. 즉, 그들에게는 자신의 신조와 도덕이 더 중요할 뿐, 매력적인 신도시를 건설함으로써 서울 등 핵심 지역 인구를 분산할 생각이 처음부터 없었다는 이야기다.
- 도로가 너무 넓으며녀 동네가 분단되어 작은 마을 단위의 공통체를 건설하려는 노력에 지장이 생긴다라는 답변을 받았다. 신도시의 가장 알짜 지역은 임대 주택과 오피스텔로 가득 차고 도로는 주차장이 되는 일이 빈번하게 벌어졌다.
- 걷기좋은 도시를 만드는게 목표라면 폭이 좁은 도로를 만들기보다 상가를 먼저 활성화해야 한다.
- 트로피 자산을 매입하는 이들은 자산가의 자녀이거나 주식 또는 코인 등에 투자해 큰 성과를 거둔 사람들이기에, 양도세 중과나 토지 거래 허가 구역 때문에 매수 의향을 접을 가능성은 높지 않을 것이다. 오히려 ‘아무나 살 수 없는 자산’을 인증받은 꼴이 되어, 더 강력한 매수를 유발할 수도 있다.
- 특정 단지의 아파트 가격보다, 근로자들의 시간당 임금 변화에 더 주목할 필요가 있다고 본다. 연봉1억원을 돌파한 직장인의 비율이 6%선을 넘어 10%에 이르는중일 때는 버블이라는 표현을 신중하게 사용할 필요가 있다
- 갭이 적다는 것은 미래 발전 간으성이 낮은 주택이라는 이야기다.
- 갭이 확산 된 시기에는 금리 인상의 악영향이 훨 씬더 크게 나타날 수 있음을 잊지 말아야 한다.
- 비인기 지역마저 집값이 급등, 과열 징후, 시장 금리 상승하기 시작, 정부가 문제의 근원을 파악해 유동성을 조이기 시작하면 매도관점으로 시장에 접근할 필요가 있다.
- 굳이 서울시에 행정 구역을 편입하지 않더라도, 이미 서울시에 버금가는 주택 가격을 형성할 가능성이 높아진다. 따라서 주택을 구입할 땐느 미래의 ‘강남 접근성’을 감안해 선택해야한다.
- 언제 지어졌는지, 용적률 중요, 대단지 여부 중요 too big to fail
- 미국 리츠 ETF같은 대안을 추천
- 토지가격이 충분히 비싸서 정비 사업을 추진하려 할 때, 조합원의 열의를 꺾는 장벽이 하나 있다. 바로 분양가 상한제다.
- 오랜 기간 무주택자 지위를 유지한 부유한 각를 대상으로 로또 당첨에 준하는 행운을 제공하는 게 정당한 일일까?
- 가장 어렵겠지만 확실한 방법은 용적률 제한을 푸는 것이다.
- 이상과 같은 일본 도쿄의 성공 사례는 한국에 큰 교훈을 제공한다. 용적률을 억제하면서 서울 외곽에 신도시를 건설하는정책이 앞으로도 유효한지 검토해 볼 필요가 있다는 이야기다.
STEP3. 책에서 깨달은 것
서울 부동산은 총 6번의 상승장과 하락장을 반복했다. 6번의 스토리가 매번 똑같다고 볼 수는 없지만 그 복합적인 스토리를 알아가는것이 지금 현재의 시장을 바라보고 대비하는것에 의미가 있다고 생각했다. 매우 여러가지 환경과 요인들이 시장의 사이클을 좌우하지만 큰 맥락으로 유동성이 풀리는 것이 가장 어쩔 수 없는 집값상승의 영향이 아닐 까 생각해 보았다. 일본의 사례를 예로들어 그토록 살아나지 않을 것 같은 일본의 부동산 경기가 결국 유동성에 유동선을 푼 끝에 활황으로 가기 시작했으니 말이다.
강남, 잠실과 소양강댐의 관계를 전혀 생각해 본이 없는데, 그 댐건설 하나가 오늘날의 서울의 모습을 만드는데, 가장 비싼 지역을 만들었다는게 참 신기했다.
모든 현상에는 원인이 있고 그 당시의 일말의 사건들이 모이고 시간을 쌓아오며 사람들의 행동과 선택이 쌓이고 쌓여 역사를 만들고 현재의 모습을 만들어 낸다. 그 이유가 어찌됐든, 서울, 특히 강남은 대한민국의 가장 좋은 입지의 지역의 되었고, 수요를 빨아들이고 있고, 수도권의 입지가치는 강남을 중심으로 흘러가게 되었다. 가치 있는 지역의 가치는 시간을 더해 갈 수록 높아진다. 이 역사가 조선시대부터 시작되었다는 점에서 인간이 중심으로 모이고하는 본능, 인프라가 많은 곳으로 가고자 하는본능은 예나 지금이나 똑같다고 보여진다. 그렇기에 미래에도 별반 다를것이 없다 생각했다.
좋은 지역은 계속 더 좋아질 것이며, 양극화는 심해질것이라는 팩트를 받아들이고, 그 안에서 내가 가진 자산의 규모에 맞는 최선을 선택을 해 나가야 할 것이다.
정부가 집값상승을 막기 위해 강력한 규제 정책을 펼치는 것을 필연적으로 어쩔 수 없는 일이라 한들 정말로 집값을 잡고 수요를 분산하고하는 마음이 있다면 규제와 동시에 실질적인 공급을 늘릴 수있는 방안들을 마련해야 한다고 생각한다. 본인들의 도덕성에 촛점을 맞춘 정책이 아닌, 인간 본성을 깊이 들여다보고 이해한 정책과 방향성이 극심한 양극화를 완화시켜주리라 생각한다.
유동성을 이렇게 풀어 놓은 마당에 억지로 수도꼭지를 틀어막는다 한들 물을 사방으로 터져 나갈 뿐이다. 강력한 무언가로 거센 물의 흐름을 막으려 한다는건 어쩌면 너무 자신감만이 넘치는 행동은 아닐까 생각도 해보았다. 이왕 콸콸 터져버린 물이라면 수도 꼭지의 갯수를 빠르게 늘려서 골고루 흘려보낼 궁리를 해주기를 바란다.
나도 수도권에 집 사고 싶으니깐.
STEP4. 책에서 적용할 점
- 과거를 통해 상승과 하락장의 시그널을 포착하고 매수 포지션으로 갈지 매도 포지션으로 갈지 결정
- 정부의 정책만을 보면 이 양극화를 완화 시킬 수있는 방법이 뾰족히 보이진 않는다. 그렇다면 좋을 자산을 가지기 위한 노력을 멈추지 말아야 겠다.
- 똑같진 않겠지만 지난 사이클의 복기를 통해 현재 사이클을 바라보는 연습을 해본다. 어떤 점이 다르고 어떤점이 같았는지.
STEP5. 책 속 기억하고 싶은 문구
237P : 비인기 지역마저 집값이 급등, 과열 징후, 시장 금리 상승하기 시작, 정부가 문제의 근원을 파악해 유동성을 조이기 시작하면 매도관전으로 시장에 접근할 필요가 있다.
238P : 굳이 서울시에 행정 구역을 편입하지 않더라도, 이미 서울시에 버금가는 주택 가격을 형성할 가능성이 높아진다. 따라서 주택을 구입할 땐느 미래의 ‘강남 접근성’을 감안해 선택해야한다.
‘제2의 강남은 없다’고 생각한다.
