부동산 과거 흐름, 30분이면 '그 때 그 분위기'가 손에 잡힙니다.

여러분은 부동산 공부를 몇 년도에 시작하셨나요?

각자 시작한 시기에 따라 상승장에서 시작한 분도, 하락장에서 시작한 분도 그리고 이제 막 부동산을 알아가는 분도 계실 거라고 생각합니다.

부동산에 관심을 가지고 지켜본 시장의 분위기는 어느 정도 기억하고 이해할 수 있지만, 아예 관심이 없던 시기는 어떤 분위기일지 감이 잘 오지 않을 수 있는데요.

그래서 그런지 아무리 강의를 듣거나 얘기를 들어도 오래 기억에 남지 않았습니다. 

“그래프를 보고 과거 시장을 해석하니까 뇌피셜 같은데…”

“지난 부동산 시장의 분위기를 쉽게 알 수 있는 방법은 없을까?”

이런 고민을 한 번이라도 해보셨다면 오늘 이 글을 읽고 한 번 따라해 보시기 바랍니다! 

안녕하세요. 저는 2022년부터 부동산 공부를 시작한 허씨허씨라고 합니다. 처음 부동산 공부를 하면서 과거에 관심이 없던 시기가 미지의 영역처럼 느껴져서 답답했습니다. 어렵게 매수한 물건들을 잘 지키는 법을 고민하게 되었고 이 글은 제가 고민했던 과정의 결과물입니다.

1단계 : 아실 - ‘매수심리’ 체크해보기 (5분)

아파트 실거래가 사이트에 접속해서 매수심리 기능을 눌러보면 지역별로 매도세, 매수세, 매수우위 등 데이터가 나와 있습니다.

이 데이터는 매주 업데이트 된다는 점이 특징이고 kb시세와 비교했을 때 조금 더 시장의 분위기를 반영하는 ‘동행지표(시장 상황을 나타내는 지수)’의 성격이 강합니다.

그럼 이 매수심리를 어떻게 활용하면 좋을까요?

• Step1 : 2021 하반기 대세 상승장 매수심리 확인하기 

대부분의 지역의 부동산 가격은 2021년 하반기부터 2022년 상반기 사이에 가격이 가장 높은 지점을 찍고, 하락세를 맞이했습니다.

가격이 올랐던 것도 크지만, 시장의 분위기가 과열되면서 전국 대부분의 아파트가 올랐다는 점이 특징인데요. 그래서 일반적으로 매수세가 엄청 강하게 붙었던 시기입니다.

2021년 서울 강남권의 매수심리를 한 번 확인해 보겠습니다.

정리해 보면 지난 상승장 때 강남권의 매수세는 26.5까지 올라갔고 20이 넘는다는 것은 상승세가 무섭다는 걸 남길 수 있습니다.

2단계 : 대세 상승장과 비슷한 매수세를 보이는 시기 찾아보기 (10분)

이제 스크롤을 위아래로 움직이면서 매수세가 20대가 넘었던 시기를 찾아보면 됩니다. 강남권을 다시 한 번 찾아보겠습니다. 꽤 여러 번 매수세가 20이 넘었던 시기가 있는데 대표적으로 2개만 가져왔습니다.

• Step2 : 매수세가 상승장과 비슷했던 시기 정리해보기

2008년부터 2015년까지는 서울, 수도권이 하락장 또는 보합장이었기에 생각보다 매수세가 높게 유지되는 시기는 많지 않습니다.

대세 상승장의 매수세가 20대 중반이었던 걸 다시 한 번 기억해 주세요.

2020년 6~7월은 매수세가 정말 엄청나게 높았던 것을 볼 수 있는데요. 대세 상승장을 뛰어넘는 열기였다는 걸 간접적으로 느낄 수 있습니다.

2025년 3월은 일시적으로 3주 정도 매수세가 20대를 기록했습니다. 그리고 바로 꺾이는 모습을 보여주네요.

이렇게 정리하고 나면 이제 다음 단계로 넘어가면 됩니다. 

3단계 : Ai를 활용해 당시 상황 팩트체크 (15분)

• 사례#1 : 2020년 6~7월 상승 분위기

앞서 2020년 6~7월 강력한 상승 흐름 기억 나시나요? 매수세가 50을 넘는 과열된 시장 분위기였는데요. 

제미나이가 정리해 준 가격 상승의 원인은 몇 가지 있었습니다. 포모, 전세난은 지금과 비슷한 것 같고 시장이 뜨겁다 보니 각종 호재들이 바로 가격에 영향을 주게 되었습니다. 

중요한 건 이 흐름을 막기 위해 정부에서 어떤 규제를 내놨는지 입니다. (대세 상승장을 넘는 매수심리가 나오면 일반적으로 규제가 따라옵니다.)

6.17 부동산 대책으로 시장의 열기를 잡으려고 했지만, 먹히지 않자 3주 만에 ‘세제 폭탄’에 가까운 후속 대책이 나왔습니다. 그럼에도 이후에도 상승의 흐름은 쉽게 잡히지 않았습니다.

상승장의 후반부로 가면 강력한 규제에도 시장의 심리를 꺾기 어렵다는 걸 2020년 6월 사례를 통해 볼 수 있습니다. 이 때는 규제에 놀라 보유하고 있는 물건을 던지기보다 지켜야 함을 잊지 않아야 합니다. 

• 사례#2 : 2025년 3월 상승 분위기 

딱 3주 동안 강남권 매수세가 엄청 빠르게 올랐던 이유는 바로 토허제 발표였는데요. 최상급지에 규제가 풀리자마자 엄청난 투자 수요가 몰렸다고 합니다.

‘오쏘공’이라고도 불렸던 잠실, 삼성, 대치, 청담의 토허제 해제는 폭발적 수요를 불러왔고 인접 지역인 마포, 성동, 광진구까지도 상승 풍선효과가 퍼졌습니다. 

불과 3주 만에 다시 규제를 발표할 정도로 시장이 무섭게 움직였는데요. 그 이후에도 정부에서 고강도 규제책이 나왔지만, 그럼에도 서울의 대세 상승장을 크게 꺾지는 못했습니다.

상승의 원인, 그리고 그 상승을 잠재우기 위한 규제의 내용은 달라질 수 있고 시장은 이것을 반복하고 있다는 걸 배울 수 있습니다. 

Why? 왜 매수심리를 뜯어 보는 것일까요?

그러면 이런 과거 시장을 공부해야 하는지 이야기를 하면서 이 글을 마무리 해보겠습니다.

2023년부터 지금까지 상승장이 이어지면서 최근에 매수했던 부동산에서 대부분 수익을 보셨을 것이라고 생각합니다.

매수를 잘했으면 이제는 보유와 운영의 단계로 전환해야 합니다. 상승장이 이어진다는 의미는 규제가 강하게 들어올 수도 있고, 하락장으로 전환될 수도 있음을 의미합니다.

과거 상승의 구간 때 어떤 흐름이 있었고 이후에 이를 잠재우기 위한 규제를 잘 정리하고 시장의 반응까지 정리해두는 것이 필요한 시점입니다.

땀 흘리고 노력을 통해 어렵게 매수한 소중한 물건을 잘 지키기 위해 30분 정도만 정리해보면 보유 과정에서 확신을 더할 수 있다고 믿고 있습니다.

① 보유하고 있는 물건이 있는 지역 → 운영 관점 적용 

② 새롭게 알아가는 지역 → 지역을 이해하는 관점 활용

두 가지 관점에서 분명 도움이 될 것입니다. 한 달에 딱 30분만 쓰면서 여러분의 소중한 자산을 지켜가셨으면 좋겠습니다.

여러분의 소중한 자산이 긴 시장의 흐름을 잘 견뎌내길 진심으로 응원합니다.