[해로] 월부 입성 9개월만에 구리에서 이뤄낸 우당탕탕 1호기 투자 후기 Part.2 [셀프 등기로 용돈을 벌어보자고!]

안녕하세요~!!

백년해로! 

함께 나이 들어가며 성장할 자산을 찾고 있는 💯 해로입니다!

올해 초 겨울의 끝자락에 생애 첫 1호기 계약서를 작성하던 게 바로 엊그제 같은데

벌써 약 6개월이 지나서 무더운 여름 날을 보내고 있네요..! 

오늘은 약 6개월이 지난 시점에서 지난 1호기 투자에 대한 복기를 해보려고 합니다.

아래 투자 후기 글을 통해 월부에 합류하게 된 배경부터 1호기 계약까지 이어진 일련의 과정들에 대해서 돌아봤었는데요.

[Part1. 매수 과정편]

[해로] 월부 입성 9개월만에 구리에서 이뤄낸 우당탕탕 1호기 투자 후기 (feat. 생애최초 LTV 70%를 날린다?)

오늘은 잔금까지의 잔여 과정, 특히 ‘셀프 등기’에 대한 경험 복기를 하고, 향후 세입자 세팅 계획을 세워보려고 합니다!

1. 잔금 과정 복기 
: 솔직히 고백하자면, 1호기 계약서를 작성한 직후에는 ‘아 이제 다 끝났다~’며 안도하고, 이제 나머지 과정은 사실 아무것도 아니겠다고 생각했는데요. 곰곰히 앞으로 해야 할 것들을 정리하다 보니 계약서 작성은 정말 단순히 시작에 불과했더라구요. 

특히 제가 ‘세입자를 끼고 매수'를 했는데다 그 집이 입주 이후 한 번도 제대로 수리가 안 된 기본 집이라 (천장이 내려 앉아 있었어요..;;)  특올수리 급으로 리모델링을 하고 새로 세입자도 받아야 하는 상태라, 제대로 된 투자 경험이 없는 초보자인 제게는 난이도가 결코 낮지 않은 투자라는 점을 자각하게 되었습니다.

물론 ‘첫 투자는 최대한 많은 경험할 수 있는 방식으로 해보자’라는 마인드로 투자를 결정했고, 아직도 투자 과정에서 잘 한 선택 중 하나라고는 생각했지만, 막상 그 고생을 직접 겪기 시작해보려고 하니 살짝 두렵긴 하더라구요..!

<PROCESS>

 계약서 작성(완료) → 잔금 & 소유권 이전 등기 (w 법무사) →  특올수리 리모델링 → 신규 세입자 세팅

하지만 두려워만 하고 아무 것도 하지 않으면 현실은 바뀌는 게 아무것도 없죠!

그래서 당장 눈 앞에 닥친 잔금을 치루기 위해 해야 할 것들부터 살펴 보았습니다.

당장 해야 할 것은 아래와 같았는데요

① 진금일 법무사 예약

② 잔금을 치루기 위한 대출 준비

우선 잔금일에 맞춰서 법무사 예약부터 진행했습니다.

[법무사 비용을 절약하는 마법의 문장?!]

첫 부동산 계약이다 보니 이전까지 한 번도 법무사분과 일해 본 적이 없어서 비용이 얼마나 드는지, 어떻게 예약하면 될지 몰라서 헤매고 있었는데요. 투자 경험이 있는 지인 분께서, 제 상황을 듣고는 숨고나 온라인을 통해서 현재 법무사 비용에 대한 시세를 먼저 확인한 뒤, 내가 지불하고 싶은 타겟 법무사 비용을 정하여 부동산 사장님께 이렇게 연락드려 보라고 하시더라구요.
 

"제 지인 중에 법무사 분이 계셔서 OO만원(타겟금액)에 해주기로 하셔서 원래 그 분 통해서 하려고 했는데, 

아무래도 사장님과 잘 아시는 분 통해서 하면 사장님도 소통하기 편하시고 일 처리도 빠를 것 같아서요.

사장님 친한 법무사 분 계시면 OO만원에 해주실 수 있는지 여쭤봐주실 수 있으세요?" 

부동산 사장님과 친한 해당 지역의 법무사님과 일하게 되면 잔금 과정을 좀 더 빠르게, 편하게 처리할 수 있다며 알려주신 팁이었는데요.

사실 반신반의 하면서 그대로 따라서 시도해 보았는데, 생각보다 쉽게 딜이 성공했습니다.

무작정 비용을 깎는 것은 중간에 계신 부동산 사장님, 법무사님 모두와 관계가 껄끄러워지게 만들 수 있었을텐데

작은 비용이긴 하지만, 상황과 어투를 이용해서 비용을 깎을 수도 있다는 것을 이번 과정을 통해서 또 한번 배운 것 같습니다. 

⭐️교훈 :  ‘아 다르고 어 다르다!’ 상황을 설정해서 내가 지불할 비용을 스스로 정해보자⭐️

[대출이 안나와서 잔금 못 치를 뻔..!]

이후 잔금을 위한 대출금을 준비하게 되었습니다.

저 같은 경우에는 세 낀 매물 투자로 부동산 담보 대출을 사용하지 않았기 때문에, 

제 투자금에 신용대출 + 회사 대출을 일부 이용해서 투자를 진행하게 되었는데요.

잔금을 앞두고 대출 실행일을 사전에 계획하고 신용 대출을 받아 놨었는데, 당연히 문제가 없을 것이라 생각했던 회사 대출에서 가슴을 철렁일 뻔 했는데요.

너무 일찍 대출을 받으면 대출 이자를 며칠 더 내야 하는 게 아까워서 최대한 잔금일과 가까이 대출이 실행되도록 세팅을 하려고 했었는데, 생각지도 못하게 회사 대출 담당자 분이 장기 휴가를 가는 바람에 제가 신청해놨던 ‘회사 대출’이 진행이 안되고 있었다는 것을 뒤늦게 알게 되었습니다. 부랴부랴 해당 팀에 계신 다른 직원분께 저의 회사 대출 신청 내역을 알리고 긴급으로 업무를 처리해 줄 것을 요청해서 잔금일 이틀 전에 대출금이 입금되는 아찔한 경험을 하게 되었는데요.

역시나 뭐든 미리 미리 안전하게 하는 것이 중요한 것 같습니다..

⭐️교훈 : 이자를 며칠 더 내더라도 미리 안전하게 대출을 실행해서 자금을 확보해놓자⭐️

[셀프 등기.. 한 번 도전해봐…?]

계획대로 모두 준비를 마치고 공부를 이어나가고 있던 도중에, 커뮤니티에서 ‘셀프 등기’에 대한 글을 읽게 되었습니다.

글을 읽다보니, 법무사 비용이 전체 투자금에 비해서는 정말 적은 금액이긴 하지만 내가 미리 준비만 하면 이 비용 마저도 절얄할 수 있고 무엇보다 잔금 전반적인 과정에 대한 이해도가 높아지지 않을까라는 생각이 들더라구요.

그래서 앞선 과정을 통해 이미 시세보다 저렴하게 법무써서 예약을 해놨음에도, ‘(Self) 생 고생 을 통해서 경험치를 늘려보자'는 마인드로 기존 법무사님 예약을 취소하고 셀프 등기를 준비하게 되었습니다.

<변경 PROCESS>

 계약서 작성(완료) → 잔금 & 소유권 이전 등기 (feat. 셀프 등기) →  특올수리 리모델링 → 신규 세입자 세팅

[셀프 등기, 사전 준비가 80%다!]

: 셀프 등기를 한 달 정도 앞두고 셀프 등기글들을 수십 차례 읽으면서 미리 서류를 준비하기 시작했습니다.

아래는 특히 많이 참조했던 월부닷컴에 올라온 글들인데요. 정말 좋은 글 나눔해주신 멘토님, 동료분들께 진심으로 감사드립니다.

소유권 이전등기 셀프로 하는 법 (+체크리스트 양식 제공)

[으니으닝]우당탕탕 2호기 셀프등기 마쳤습니다.(feat.셀프등기 방법)

[셀프등기편] 서울시 영등포구 투자 1호기 셀프등기 경험담

셀프 등기 준비 과정에 대해서는 위 글들에서 더 상세하게 잘 정리되어 있어서 저는 해당 서류들을 발급 받을 수 있는 사이트 링크만 간단히 정리해서 공유드려 봅니다!

생각보다 이것 저것 준비할 것들이 많은데, 미리 서류를 다 준비해놓고 나면 잔금일에는 등기소에서 제출해라는 서류만 제출하면 크게 더 할일은 없더라구요

< 셀프 등기 필요 서류 체크리스트>

⭐️교훈 : 서류는 모두 미리 출력해놓고, 등기소에 전화해서 내가 준비한 서류 외에 더 필요한 게 있을지 미리 체크하자⭐️

[시뮬레이션을 통해 셀프 등기 당일 시간을 절약하자!]

: 앞서 말씀드렸지만, 셀프 등기는 사전 준비가 정말 80%라는 점을 직접 체험해보고 나서야 알게 되었습니다. 

 저 같은 경우에는 미리 서류를 다 준비했다고 생각하고 등기소에서 서류를 제출한 뒤에, 등기소 현장에서 인터넷으로 취득세를 납부할 계획을 세웠었는데요. 막상 등기소에서 위택스를 통해 납루를 하는 과정에서 카드 결제가 안되는 이슈가 생겨서 취득세 납부확인서를 뒤늦게 구청에서 가서 받고 오느라 등기소, 구청, 등기소를 왔다갔다 하면서 많은 시간을 소모하게 되었는데요. 그 사이에 등기소 점심 시간까지 겹치면서 시간을 더 버리게 되었습니다..ㅠㅠ

그냥 미리 동선을 잘 짜두고 절차를 시뮬레이션 해두었다면 당황하지 않고 도로에서 시간과 기름값을 날리지 않아도 됐을텐데 싶더라구요..!

⭐️교훈 ⭐️

1. 당일에는 정신이 없다. 서류는 미리 더블 체크하고 출력본을 다 준비해놓자

2. 내가 가야 할 구청/등기소/은행의 위치를 미리 파악해놓고 동선을 짜놓자

3. 등기소를 포함한 관공서의 점심시간(12시~13시)를 피하도록 주의하자

+ 지방세 납부 금액을 실적으로 인정하는 카드가 있다?!

: 추가로 공유드리고 싶은 사항이 취득세 납부용 카드 부분입니다. 부동산 과정에서 소요되는 비용 중 ‘취득세’ 또한 크게 소요되는 비용 중 하나인데요. 투자 단지에 따라 몇백에서 몇천만원까지 소요되니까요. 셀프 등기글을 찾다보니까 대부분의 신용 카드는 지방세 납부 내역을 카드 실적으로 인정해주지 않지만, 일부 카드의 경우 지방세 납부 내역도 카드 사용 실적으로 인정해서 향후 카드 혜택을 받을 수도 있더라구요. 물론 월부 환경에 있으면서 ‘재테크 기초반’을 수강했다면 신용카드 실적 때문에 굳이 신용카드를 개설할 필요는 없다고 생각하실 것 같습니다. 저도 재테기 수강 후에는 신용카드를 없애고 체크카드만 사용하고 있었구요. 다만 전부터 미리 가족 여행 계획이 잡혀 있던터라, 어차피 지불해야 하는 취득세 비용을 카드 실적으로 인정 받아 가족들과 카드 사용 혜택을 누리면 좋을 것 같아서, 지방세 납부 실적 인정 카드에 대해서 공부(?) 해본 뒤 제게 가장 도움이 될 것 같은 카드를 발급 신청하게 되었습니다.

<지방세 납부 실적 인정 카드 관련 글>

https://naver.me/x3HFxxbp

https://naver.me/FiPLuxCZ

 다만, 최종 결론만 말씀드리면 결국 지방세 실적 인정 카드를 사용하지 못했습니다.. 

 잔금을 앞두고 급하게 카드를 신청했었는데, 결국 잔금일 이전에 카드가 도착하지 않았던 것이죠. 제가 신청한 카드는 일반 카드보다 발급 되는 기한이 좀 더 소요되는 카드인 점을 모르고 ‘금방 오겠지~’하고 안일하게 생각한 부분이 문제였습니다. 그리고 일반적으로 카드가 도착하지 않아도 배송 중인 상태이면 ‘모바일 등록’만 되면 카드 사용이 가능하길래, 이번에도 그렇게 모바일 신청을 해놓은 상태로, 등기소에서 모바일로 잔금 납부를 진행하려고 했는데, 계속 ‘결제 오류’가 반복되었습니다. 

너무 당황해서 식은 땀을 흘려서 카드사 고객센터에 전화해서 문의해보니, ‘배송 중’인 카드로는 최대 1백만원까지만 결제가 가능하도록 제한이 걸려있다고 하더라구요…

어쩔 수 없이 공부해서 신청한 카드가 아닌 기존에 제가 가지고 있던 카드(사용 실적 인정 X)로 취득세를 납부했습니다… 

⭐️교훈 : 지방세 납부 실적을 인정 받아 향후 활용을 희망한다면 ‘반드시’ 카드를 미리 발급 받자⭐️

[셀프등기 총평 : 그냥 부딪히면 된다]

: 앞서 계약 과정도 그랬지만, 준비부터 잔금일까지의 모든 과정이 ‘우당탕탕’ 그 자체였던 것 같습니다. 근데 이런 일련의 과정을 겪고 나니까 ‘셀프 등기’에 대한 두려움은 없어진 것 같습니다. 고작 몇십만원 아끼려고 그렇게 수고를 겪을 바에야 법무사 비용 지불하고 맘 편하고 편하게 계약을 마무리하겠다고 생각할 수도 있을 것 같습니다. 다만, 저 같은 초보 투자자 분이 계시다면 ‘그냥 체험 해보시라’라고 추천해드리고 싶습니다. 첫 1호기 계약 때도 그랬지만 잔금까지의 모든 과정을 제가 스스로 해보면서 ‘투자에 대한 막연함과 두려움’을 없앨 수 있다는 것만으로도 큰 소득이었다고 느꼈기 때문입니다. (언제가 될지 모르겠는) 2호기 때에도 셀프 등기를 도전해 볼 생각인데, 분명 그 때도 ‘우당탕탕’ 하며 과정을 치루겠지만, 분명 지금보다는 자신감을 갖고 할 수 있을 것 같거든요..! 셀프 등기를 할까 말까 고민 중이신 분들 모두 할 수 있습니다! 저도 해냈으니까요! 다들 화이팅! 💪💪

2. 향후 계획 
 

임대 계획 수립

1. 세입자 의중 확인

 : 올 추석을 앞두고 세입자에게 인사 & 선물 보내기 + 현재 집 수리 계획이 있는데 혹시 내년 5월 만기 이전에 이사 계획 있을 시 사전에 안내해주기를 부탁하기

2. 전세 매물 시세 트래킹하며, 전세가 책정하기

 : 내 단지 뿐만 아니라 주변 단지, 주변 생활권 내에 있는 전세 매물의 가격과 상태를 찾아서 생활권 및 지역에서 1순위로 꼽힐 수 있는 전세가를 선정하기 

3. 파트너 부동산 찾기 & 광고하기

 : 26년 12월부터 단지 부동산 및 인근 부동산 전화 임장을 통해서 전세를 잘 내주실 수 있을 것 같은 부동산 찾아서 광고 올리기 

 => “현재 기본 집이나 리모델링 예정으로 특올수리 진행하여 신축급 상태로 입주 가능” 내용으로 광고 내용 구성 

4. 신규 세입자와 중도금 먼저 받고 수리 기간 확보 협의

 :  현재 거주중인 세입자에게 전세금 반환해 줄 여력이 없으므로 특올수리 조건 & 수리 후 첫 입주 조건을 이용해서 ‘계약금 + 중도금’이 현 전세금+인테리어비용 이상이 되도록 금액 조정하고 충분한 수리 기간 확보될 수 있도록 기간도 사전 협의

글 솜씨가 뛰어나지 못해서 글이 다소장황해졌네요..

조만간 다시 아래 주제로 복기 글을 작성해보려고 하는데요.

[Part 3] 해당 투자 시점에 투자할 수 있었던 단지들 중 더 나은 투자는 없었는지 복기

다음에는 아주 조금이라도 성장한 모습으로 또 찾아뵙도록 하겠습니다!

부족한 글이지만 읽어주셔서 감사합니다 :)