2건의 매도, 1건의 매수 계약 통해 배운 것
안녕하세요. 부린남입니다.
최근 짧은 기간 6,7월에 걸쳐 2건의 매도와 1건의 매수를 경험했습니다. 계약을 진행하는 과정에서 시행착오도 있었고, 예상하지 못한 변수도 많았습니다. 하지만 그만큼 많은 것을 배우는 시간이었습니다.
1. 지방 1호기 매도
1호기는 2022년 많은 월부인이 투자했던 지방 광역시의 선호 단지였습니다. 운 좋게도 좋은 입지의 물건을 매수했고, 약 3년 보유 후 1억 원이 넘는 수익으로 매도할 수 있었습니다.
하지만 가장 어려웠던 것은 매도 자체가 아니라 세입자와의 협의였습니다.
처음에는 제 입장에서만 생각하며 계약 일정을 맞추려 했고, 그 과정에서 세입자의 마음을 충분히 헤아리지 못했습니다. 결국 세입자께서 많이 상하셨고 연락이 끊기면서 법적 대응까지 이야기하는 상황이 되었습니다. 집도 보여주지 않는 어려운 상황이 이어졌습니다.
그제야 제가 잘못했다는 것을 깨달았습니다. 진심을 담아 사과의 마음을 전했고, 직접 찾아가 사과할 생각까지 하고 있었습니다. 다행히 문자를 통해 마음이 조금씩 풀렸고, 이사비를 지원해 드리면서 원만하게 협의를 마칠 수 있었습니다.
특히 담당 부사님께서 세입자의 이사할 집까지 함께 알아봐 주시며 적극적으로 중간 역할을 해주신 덕분에 이후에는 집을 보여줄 수 있었고, 매물을 공개하자마자 바로 계약이 진행되었습니다.
지금 돌아보면 세입자를 내보내기보다 세 낀 상태로 매도하는 방법도 충분히 고려했어야 했다는 생각이 듭니다. 협상하는 한 달 동안 갈아타려던 수도권 지역의 가격이 더 크게 상승하는 모습을 보며 시장에서는 시간도 중요한 자산이라는 것을 다시 한번 느꼈습니다.
2. 지방 0호기 매도
0호기 지역은 일부 좋은 단지만 상승했고, 지역 전체로 분위기가 확산된 상황은 아니었습니다.
매물을 내놓고 한 달 동안은 문의가 거의 없었습니다. 가격을 일부 조정한 뒤부터 실거주 문의가 들어오기 시작했고, 단지 내 거주 중인 분이 매수 의사를 밝혔습니다.
다만 수천만 원의 가격 조정을 요청하셨습니다.
처음에는 협상이 안 되면 어느 정도 양보해야 하나 고민했지만, 대화를 이어가며 상황을 살펴보니 실거주 입주가 가능한 매물이 사실상 제 물건뿐이라는 것을 알게 되었습니다.
결국 상대방의 선택지가 많지 않다는 점을 확인한 뒤 차분하게 협상을 이어갔고, 제가 목표했던 가격으로 매도할 수 있었습니다.
3. 수도권 N호기 매수
1호기 매도 계약이 마무리되기 전부터 갈아타기를 준비하며 비규제지역을 꾸준히 임장했습니다. 부천을 제외하고 산본, 구리, 다산, 안양 만안구까지 앞마당을 넓혀 갔고, 매도 계약이 완료되자 본격적으로 매물 임장을 시작했습니다.
하루는 산본, 하루는 다산, 또 다른 날은 만안구를 다니며 여러 단지를 비교했고, 오프라인 강의와 놀이터, 임장 클래스에서 튜터님들께 질문을 드리며 후보를 하나씩 좁혀 나갔습니다.
그 과정에서 한 지역 대장 단지의 40평 매물이 30평과 큰 차이 없는 가격에 나온 것을 보고 큰 고민이 되었습니다.
갱지지 튜터님께 질문드리니 "언젠가는 다시 팔아야 하는 자산이니 환금성이 좋은 20~30평대를 보는 것이 좋다."는 조언을 주셨습니다. 쉽게 마음을 접지 못해 준삭스 튜터님께도 같은 질문을 드렸지만 역시 같은 답변이었습니다.
결국 40평에 대한 미련을 내려놓고 다시 후보를 추렸고, 최종적으로 A단지와 B단지를 집중적으로 보기 시작했습니다.
처음에는 B단지를 우선순위로 생각했지만, 조사하다 보니 선호도가 더 높은 A단지도 투자 가능한 가격이라는 것을 알게 되었습니다. 이후 두 단지를 모두 매물털기 하며 비교했고, A단지는 현금 전세 대기자가 있는 좋은 매물을 계약하려 했습니다.
빈쓰튜터님의 매물 코칭에서도 긍정적인 의견을 받아 계약 직전까지 갔지만, 세입자의 계획이 변경되면서 계약이 무산되었습니다.
아쉬웠지만 바로 B단지로 방향을 전환했고, 가장 선호하는 동과 좋은 층의 매물을 적정 가격에 계약할 수 있었습니다.
이후 갱지지 튜터님께서 "좋은 단지를 잘 샀다."고 말씀해 주셨고, 그 말을 듣고 비로소 안심할 수 있었습니다.
이번 경험을 통해 가장 크게 느낀 것은 환금성은 결국 투자의 중요한 기준이라는 점이었습니다. 저렴한 매물보다 좋은 동과 좋은 층을 적정 가격에 매수하는 것이 결국 더 좋은 선택이라는 것도 다시 한번 배울 수 있었습니다.
계약을 하며 배운 것
이번에는 계약 과정에서도 아쉬운 점이 있었습니다.
계약서 초안을 하루 전에 받아 미리 검토하지 못했고, 특약사항과 오탈자도 충분히 확인하지 못했습니다.
또한 가계약 단계에서 **'계약금을 위약금으로 한다'**는 특약을 넣지 못했고, 전세계약 진행을 위한 협조 특약도 미리 준비하지 못했습니다.
이후 지투실 재이리님의 강의를 들으며 자주 사용하는 특약들을 휴대폰에 정리해 두었고, 앞으로는 계약 전 체크리스트를 활용해 하나씩 확인하며 진행하려고 합니다.
대출의 위험성
N호기 매수계약은 7월초에 진행하였습니다. 우도롱튜터님께서 전세낀 매물로 매수할때 은행별로 매수와 전세계약 날짜가 같으면 전세대출이 회수될수 있다는 점을 알려주셨고, 세입자의 대출금을 확인하고 저의 리스크대비 가능상황을 체크하여 잃지않는 투자임을 확인할수 있었습니다.
끝내며
이번에 2건의 매도와 1건의 매수를 경험하며 다시 한번 느낀 것은 좋은 매물을 찾는 것만큼 계약을 준비하는 과정도 중요하다는 점입니다.
좋은 단지를 선택하는 눈도 필요하지만, 세입자와의 소통, 협상, 계약서 검토, 특약 준비까지 모든 과정이 결국 투자의 일부였습니다.
아직도 부족한 점은 많지만, 이번 경험을 바탕으로 다음 갈아타기에서는 조금 더 차분하고 프로답게 계약을 진행할 수 있을 것 같습니다.
제 경험이 갈아타기를 준비하시는 분들께 조금이나마 도움이 되었으면 좋겠습니다.
