[2편] 2026년 세제개편안, 진짜 쉽게 정리했습니다

종부세 대변신 + 다주택자에게 열린 2년

📚 이 글은 3부작입니다

• (1편) 세금 용어 사전 + 큰 그림 + 양도세
• (2편) 종부세 대변신 + 다주택자에게 열린 2년 ← 지금 읽는 글
• (3편) 임대, 지방, 연말정산 + 연도별 타임라인

용어가 낯설게 느껴지시면 1편의 용어 사전부터 보고 오시면 훨씬 잘 읽힙니다.

🔑 1편 요약 한 줄

세금 혜택의 기준이 보유에서 거주로 바뀝니다.

몇 년 갖고 있었나가 아니라, 몇 년 살았나를 묻겠다는 겁니다. 1편에서는 이 원칙이 양도세 할인쿠폰(장특공제)에 어떻게 적용되는지 봤습니다.

이번 편에서는 훨씬 체감이 큰 종부세를 봅니다. 그리고 다주택자에게 딱 2년만 열리는 매도 창구, 어제부터 이미 시행 중인 일시적 2주택 단축까지 다룹니다.

1장. 종합부동산세 - 이번 개편의 진짜 핵심

🙋 이게 뭔가요?

비싼 집을 가진 사람이 매년 내는 세금입니다. 집을 팔 때가 아니라 갖고 있는 내내 냅니다.

🏫 종부세 계산은 4단계 필터입니다

이것만 이해하면 종부세는 끝납니다.

① 내 집들 공시가격 다 더하기

② 기본공제(면제선) 빼기         ← 【1번 변경】

③ 공정시장가액비율 곱하기     ← 【2번 변경】 = 과세표준

④ 세율 곱하기                        ← 【3번 변경】

⑤ 세액공제 빼기                     ← 【4번 변경】 = 최종 종부세

💰 실제로 한번 돌려볼게요 (공시가 15억 1주택, 현행 기준)

• ① 공시가격 = 15억
• ② 기본공제 12억 빼기 → 3억
• ③ × 60% → 과세표준 1.8억
• ④ × 세율 0.5% → 90만원
• ⑤ 세액공제(장기보유 등) 빼기 → 최종 세금

이번 개편은 ②③④⑤ 를 전부 건드립니다. 그래서 체감이 큰 겁니다.

(아래 계산 예시는 이해를 돕기 위한 단순 계산입니다. 실제로는 재산세 공제 등이 있어 금액이 달라집니다. 정확한 수치는 뒤의 정부 제시 표를 봐주세요.)

【변경 1】 기본공제(면제선) - 사는 집이냐로 갈립니다

🙋 이게 뭔가요?

"공시가격 XX억까지는 세금 안 매길게" 하는 면제선입니다.

📊 1세대 1주택자

👉 같은 1주택자인데, 사느냐 마느냐로 공제가 5억 차이납니다.

💰 예시 - 똑같은 집, 다른 결과

[예시 1] 공시가 13억 아파트, 내가 살고 있음

• 현행 : 13억 − 12억 = 1억 → 세금 있음

• 개정 후 : 14억 이하 → 아예 세금 대상이 아님. 0원! 🎉

   

[예시 2] 공시가 16억 아파트, 내가 살고 있음

• 현행 : (16억 − 12억) × 60% = 과세표준 2.4억 → 약 120만원

• 개정 후 : (16억 − 14억) × 70% = 과세표준 1.4억 → 약 70만원. 오히려 줄어듭니다 🎉

   

[예시 3] 똑같은 공시가 16억 아파트, 전세 주고 나는 다른 데 삶

• 현행 : (16억 − 12억) × 60% = 2.4억 → 약 120만원
• 개정 후 : (16억 − 9억) × 70% = 과세표준 4.9억 → 약 283만원. 2.4배가 됩니다 😰

같은 집인데, 사느냐 마느냐로 세금이 4배 차이납니다. (70만원 vs 283만원)

📊 그 외 (2주택 이상 등) - 여기가 좀 까다롭습니다

기본공제 9억원이 두 조각으로 쪼개집니다.

기본공제 9억 = 4억 (무조건 줌) + 5억 (사는 집 비중만큼만 줌)

선생님 : 9억 줄게. 근데 4억은 그냥 주고, 나머지 5억은 조건부야.

멤생이 : 무슨 조건이요?

선생님 : 네 집 전체 중에 네가 실제로 사는 집이 차지하는 비중만큼만 줄게. 10억짜리 2채 갖고 있고 1채에 살면 절반 사니까 5억의 절반, 2.5억.

멤생이 : 그럼 총 4억 + 2.5억 = 6.5억 이네요.

선생님 : 맞아. 3채 갖고 1채 살면? 5억의 1/3인 1.67억 → 총 5.67억.

멤생이 : 아무 데도 안 살면요?

선생님 : 4억만.

💰 예시

[구체적 계산] 공시가 10억 아파트 2채(합 20억), 1채에 거주

• 현행 : (20억 − 9억) × 60% = 과세표준 6.6억 → 약 420만원
• 개정 후 : (20억 − 6.5억) × 80% = 과세표준 10.8억 → 약 984만원. 2.3배 😰

공제도 줄고 비율도 올라서, 두 개가 동시에 작용합니다.

📊 부부 공동명의 1주택

【변경 2】 공정시장가액비율 - 60%에서 최대 80%로

🙋 이게 뭔가요?

"공시가격 중 몇 %만 세금 계산에 쓸지" 정하는 할인율입니다. 지금은 60%만 반영합니다. 즉 40%는 그냥 봐주고 있었던 겁니다.

📊 뭐가 바뀌나

💰 예시

공시가격 20억 주택, 기본공제 9억이라고 가정

👉 집값이 하나도 안 올라도, 이 숫자만 바뀌면 세금이 33% 오릅니다.

【변경 3】 세율 - 몇 채냐에서 얼마짜리냐로

🙋 이게 뭔가요?

지금은 3주택 이상이면 무조건 중과세율(최대 5%)을 때립니다. 이제 몇 채인지 안 보고 금액만 봅니다.

선생님 : 예전엔 너 몇 채냐고 물어봤지. 3채 넘으면 벌점.

멤생이 : 이제는요?

선생님 : 이제는 재산이 얼마냐만 물어볼 거야. 1채든 5채든 상관없어. 합쳐서 비싸면 세율 높고, 싸면 낮고.

멤생이 : 그럼 다주택자는 좋아지는 거예요?

선생님 : 재산이 적으면 좋아지고, 비싼 1주택자는 오히려 나빠질 수도 있어.

📊 뭐가 바뀌나

2027년은 중간 단계로 1·2주택은 0.5~3.5%가 적용됩니다.

💰 예시

과세표준이 15억인 1주택자

• 현행 : 3억×0.5% + 3억×0.7% + 6억×1.0% + 3억×1.3% = 1,560만원
• 개정 후 : 3억×0.5% + 3억×0.7% + 6억×1.3% + 3억×2.0% = 2,040만원

1주택자인데도 480만원 늘어납니다 😰

📊 세부담 상한도 150%에서 200%로

🙋 이게 뭔가요?

작년보다 세금이 아무리 많이 올라도 1.5배까지만 받겠다는 안전장치입니다. 이게 2배까지로 느슨해집니다.

💰 예시

작년 보유세 500만원 냈고, 올해 계산해보니 1,500만원이 나왔다면?

• 현행 : 500만원 × 150% = 750만원까지만 냄
• 개정 후 : 500만원 × 200% = 1,000만원까지 냄

👉 인상분이 더 빨리 반영된다는 뜻입니다.

【변경 4】 종부세 세액공제 - 여기도 보유에서 거주로

🙋 이게 뭔가요?

계산이 다 끝난 종부세에서 마지막에 %로 뚝 깎아주는 혜택입니다. (1세대 1주택자만)

두 종류가 있고, 합쳐서 최대 80%까지 깎아줍니다.

• 나이 공제 : 60세 20% / 65세 30% / 70세 40%
• 기간 공제 : 5년 20% / 10년 40% / 15년 50%

💰 감 잡기

• 종부세가 500만원 나왔는데 공제율이 80%면? → 400만원 깎이고 100만원만 냄
• 공제율이 40%면? → 200만원 깎이고 300만원 냄

📊 뭐가 바뀌나

2027년은 보유·거주 중 큰 금액을 적용합니다.

💰 예시 - 70세 어르신, 공시가 20억 집, 10년째

종부세가 500만원 나왔다고 가정

👉 거주 여부 하나로 200만원 차이납니다.

📌 정부가 제시한 실제 사례 (시가 45억 / 공시 30억, 70세, 10년 보유하되 거주 X)

종부세 154.9만원 → 614.6만원(27년) → 1,019.1만원(28년). 만약 살았다면 154.9 → 200.3 → 281.3만원. 거주 여부 하나로 약 700만원 차이입니다.

그리고 한도도 새로 생깁니다. 공제율 80%를 적용해서 2,141만원이 깎일 상황이어도 2027년은 800만원까지만, 2028년부터는 600만원까지만 깎아줍니다.

📊 종부세, 결국 얼마나 늘어나나? (정부 제시 표)

① 1주택 + 거주 중 (60세, 10년 거주) - 단위 : 만원

② 1주택 + 비거주 (60세, 10년 보유) - 단위 : 만원

💡 한눈에 보이시죠?

• 시가 30억 이하 실거주 1주택은 오히려 세금이 줄어듭니다 🎉
• 같은 조건인데 안 살면 세금이 4~5배 😰
• 시가 50억 넘어가면 살아도 크게 오릅니다

보너스. 종부세 납부유예 확대

🙋 이게 뭔가요?

돈이 없어서 못 내겠으면 집 팔 때까지 미뤄주겠다는 제도입니다. 은퇴하신 분이 오래 살던 집 때문에 세금 폭탄을 맞는 걸 막아주는 장치입니다.

📊 뭐가 바뀌나

💰 예시

68세, 연금소득 연 3,000만원, 30년 산 집의 보유세가 400만원

보유세(400) ÷ 소득(3,000) = 13.3%. 10% 넘음 → 납부유예 가능 🎉 세금을 지금 안 내고, 나중에 집 팔 때 내면 됩니다.

👉 부모님이 종부세로 걱정하고 계시다면 이 제도 꼭 알려드리세요.

2장. 다주택자 양도세 중과 - 27~28년 한시적 비상구

🙋 이게 뭔가요?

다주택자가 조정대상지역에 있는 집을 팔면, 기본 세율에 벌점을 얹어서 세금을 매깁니다. 이걸 중과라고 합니다.

💰 감 잡기

• 기본세율이 40%인 사람이 2주택자면 → 40% + 20%p = 60%
• 3주택자면 → 40% + 30%p = 70%

이 벌점을 2027~2028년 딱 2년만 확 깎아줍니다.

📊 뭐가 바뀌나

• 대상 : 2년 이상 보유한 조정대상지역 주택
• 2026년 중 이미 중과 적용받아 판 것도 포함됩니다
• 단, 이 기간에도 장특공제(할인쿠폰)는 적용 안 됩니다. 현행과 동일합니다

💰 예시

📌 정부 제시 사례. 2주택자가 양도차익 5억인 조정지역 주택 매도

💡 똑같은 집을 2027년에 파는 것과 2029년에 파는 것의 차이가 7,000만원입니다.

🤔 이걸 어떻게 읽어야 할까요?

정부가 대놓고 보내는 신호입니다. 매년 내는 세금은 27년부터 계단식으로 올릴 테니, 팔 때 세금이 싼 이 2년 안에 정리하라는 겁니다.

3장. 🚨 일시적 2주택 - 이미 시행 중입니다

🙋 이게 뭔가요?

이사할 때 새 집을 먼저 사고 옛날 집을 나중에 파는 경우가 많잖아요. 그 사이 잠깐 2주택이 됩니다. 정부는 정해진 기간 안에 옛날 집을 팔면 1주택자로 봐줍니다.

💰 왜 중요한가?

• 1주택자로 인정 → 12억까지 양도세 0원 + 종부세 혜택
• 기간 넘김 → 2주택자 취급 → 비과세 날아가고 중과세율까지

기간 하나에 억 단위가 왔다갔다 합니다.

📊 뭐가 바뀌나

조정에서 조정으로 가는 조합만 2년으로 줄어듭니다.

💰 예시

상황 : 조정지역에 A주택 보유 중, 2026년 9월에 조정지역 B주택 취득

• 현행 룰이었다면 → 2029년 9월까지 A를 팔면 1주택 대접
• 개정 후 → 2028년 9월까지 팔아야 함

만약 모르고 2029년 8월에 팔면?

• 12억 비과세 ❌
• 장특공제 우대 ❌
• 2주택 중과세율 적용 ❌

1년 차이로 수억 원이 왔다갔다 합니다.

📅 언제부터?

⚠️ 2026.8.4.는 발표일 다음날입니다. 지금 조정지역에 집이 있는데 조정지역에 하나 더 계약 중이시라면 처분 계획을 3년이 아니라 2년으로 다시 짜세요.

이미 8월 3일 이전에 취득한 분은 3년 그대로입니다. 안심하셔도 됩니다.

📢 다음 편 예고

3편에서는 나머지를 정리합니다.

• 조정지역 등록임대 아파트, 혜택이 3년에 걸쳐 사라집니다
• 상생임대, 올해 12월 31일이 마지막입니다
• 안 산 게 아니라 못 산 경우를 위한 구제 조항
• 65세 이상 지방 이주 시 양도세 감면 신설
• 지방 세컨드홈 특례, 비수도권 전역으로 확대
• 월급쟁이 연말정산에서 늘어나는 것과 줄어드는 것
• 그리고 연도별 타임라인. 이 표 하나만 저장해두셔도 됩니다

⚠️ 이 글은 2026년 8월 3일 재정경제부 발표 자료를 바탕으로 정리했습니다. 아직 확정된 법이 아니며 국회 통과 과정에서 내용이 바뀔 수 있습니다. 정부 제시 사례가 아닌 계산 예시는 이해를 돕기 위한 단순 계산이라 실제 고지액과 차이가 납니다. 개인의 구체적인 세금 판단은 반드시 세무 전문가와 상담하세요.

읽어주셔서 감사합니다 🙏