안녕하세요, 느리지만 앞으로 굴러가는
돌멩이입니다 🪨
1강 권유디 튜터님의 강의는
수도권 시장부터, 투자 기준(저환수원리), 투자 사례와 세금, 앞으로의 방향성까지
투자의 전반적인 부분을 배울 수 있는 강의였습니다.
인상 깊은 부분과 기억할 부분을 위주로 후기를 남겨봅니다.
# 통화량과 서울 아파트의 가격 + 누적 상승률
아파트 가격이 장기적으로 우상향 하는 것은 통화량과도 관계가 있는데요!
통화량 지수와 서울 아파트 가격의 상관관계, 지난 시장을 보면
빠르게 많이 상승한 지역들은 조정, 하락될 수 있고
통화량 대비 매매가 상승이 적은 지역들은 앞으로 상승의 여력이 있다고도 볼 수 있습니다.
물론 평균적인 지표이기 때문에 모든 상황에 들어맞지는 않겠지만
지역의 저평가 여부를 보는 보조지표로 활용할 수 있다는 생각을 했습니다.
또한 가치있는 서울 아파트의 경우 통화량 상승에 따라 누적 상승률이 결정되기에
이미 많이 오른 상급지들의 경우 앞으로의 상승이 아쉬울 수 있고
상승이 덜 한 지역은 앞으로 더 상승할 수 있는 여력이 있습니다.
상승 여력만 보면 덜 오른 지역(하급지)을 매수하면
앞으로 더 벌 수 있다는 거 아닌가? 라는 생각이 문득 들었지만
결국 장기적인 관점에서 보면, 더 가치 있는 자산이 우상향 한다고 생각합니다.
이미 많이 오른 지역이더라도, 내가 감당 가능하다면. 매매가 조정이 될지라도,
장기적인 관점으로 본다면 우상향 할 것이기 때문에 우선으로 볼 수 있다고 생각합니다.
# 이미 많이 올랐는데 사도 될까? 실거래가 대비 너무 비싼데?
앞마당 시세트래킹을 하면서 똑같은 생각을 정말 많이 했습니다.
선호 단지들의 경우 실거래가 대비 호가가 2~3억 이상으로 높은 물건들을 보며
‘이 가격을 받아주나?'라는 생각을 했고
이전부터 지켜보던 단지가, 단기간 많이 오른 모습을 보며
‘예전엔 n억 이었는데, 지금 y억이라고? 너무 많이 올랐는데 사도 되나?’
라는 생각을 해왔습니다.
강의를 듣고 배우고 느낀 것은.
이전 가격에서 얼마가 올랐는지가 중요한 것이 아니라
"그래서 지금 그 단지! 그 가격이! 다른 물건과 비교했을 때 메리트 있는 물건/가격 인가?!" 라는 것입니다.
‘이전에 봤던 가격에서 얼마나 올랐네~ 사고 싶지 않아’라는 감정적인 생각이 아니라
그래서 그 가격이 다른 물건들과 비교했을 때 어떤가?!
더 괜찮은 단지가 있다면, 다른 단지를 보면 되는 것이고
다른 단지들과 비교했을 때 그럼에도 이 단지가 좋은 물건이라면
내가 할 수 있는 가장 최선의 물건이라면 매수해도 된다는 것!
# 환금성에 대하여
세대수가 적은 단지의 진짜 문제는 가격이 아니라 거래 절벽!
갈아타기에 좋은 시기가 왔을 때, 내 물건을 빨리 팔고 넘어가야 되는데
거래 자체가 안 된다면, 빠르게 기회를 잡을 수 없다는 것!
좋은 단지들의 경우는 기회를 길게 주지 않는데
이렇게 환금성이 떨어지는 단지를 투자할 경우 기회를 잡기 어렵다는 것
환금성이 좋은 단지인데 1,2,3,탑층 물건이라면?!
환금성 있는 단지라면 저층, 탑층 물건이라도 가격이 메리트 있으면 거래가 된다는 것.
이전에는 무조건 투자 후보에서 제외라고 생각했는데
그런 물건들의 단점을 명확히 알고, 내가 받아들일 수 있다면 고려는 해 볼 수 있겠다는 생각을 했습니다.
다만, 우선순위 상에서는 뒤로 밀린다고 생각합니다.
# 매도와 보유 (갈아타기)
매도의 관점은 “더 좋은 자산으로 갈아탈 수 있을 때” 인데,
항상 어느 정도까지를 유의미한 갈아타기로 볼 수 있을까란 의문이 있었습니다.
내가 보유한 물건보다, 조금 더 좋은 단지로 갈아타기 하는 것도 유의미한가?!
강의에서는 “확연히 더 좋은 자산”이라고 말씀해주셨는데요!
비규제라면 규제지역으로 들어가거나, 규제지역이라면 그 안에서 더 상위 급지의 땅으로 갈아타거나!
강의에서는 위에 두 가지 케이스로 말씀해주셨지만
비규제라도 그 안에서 더 선호하는 생활권으로, 더 좋은 연식, 더 넓은 평형으로 갈아타는 것도
유의미한 갈아타기로 볼 수 있지 않을까라는 생각을 했습니다.
갈아타기는 자산을 갖고 있는 상황이라면 언제든 준비해나가야 하는 것이라고 생각합니다.
당장 나에게 돈이 주어졌을 때, 어떤 물건으로 갈아탈 수 있는가?!
그 물건이 기존 물건 대비 유의미한 갈아타기인가?!
매달 앞마당에서 금액대별 유의미한 물건들을 살펴보며 언제든 기회가 주어지면
움직일 수 있는 투자자가 되기 위해 준비해나가겠습니다.
<BM>
- 전저점 대비 상승률을 보며, 선호도 파악과 가격의 수준을 가늠해본다.
- 전저점 대비 60%이하 (덜 올랐다) / 60% 이상 (비싸다, 가격 빠질 수 있다)
- 세제개편에 따른 2호기 투자 실익 따져보기
