▶ 왜 이 글을 쓰는가
지난 금요일, 그러니까 7월 31일에 세 번째 집 계약서에 도장을 찍었다. 다산의 한 아파트, 전용 84㎡대, 매매대금 10억원대 초반. 월부 덕을 많이 봤던 사람으로서, 이제는 내가 갚을 차례라는 생각이 들었다. 그래서 "이대로는 안 되겠다" 싶었던 처음 순간부터, 그저께 계약서에 도장 찍던 순간까지를 최대한 그대로 남겨보려고 한다.
미리 이야기 하자면 이건 성공 무용담이 아니다. 지금도 진행형이고, 앞으로 더 큰 고비가 남아 있다. 11월 중순에는 사흘 안에 세입자 갱신계약 체결, 수지 잔금 수령, 다산 중도금 지급과 가등기 접수까지 끝내야 하고, 내년 3월 초에는 다산 잔금을 치르고 본등기까지 마쳐야 한다. 세금,법률 판단이 필요한 구조라 이 글의 숫자와 논리를 그대로 따라 하시면 안 된다. 나도 매 단계 세무적,법무적 확인과 검토를 거쳤고 앞으로도 거칠 예정이다. 그 전제 위에서 "이런 식으로 생각하고 움직인 사람도 있구나" 정도로만 봐주시면 좋겠다.
1부. 시작 — 왜 가만히 있으면 안 된다고 느꼈나
▶ 수지 한 채로는 부족했다
첫 집은 수지의 한 아파트다. 2020년 12월에 매수해서 약 3년을 실거주했다. 신혼 때 산 집이었고, 당시로서는 최선의 선택이었다. 학군, 교통, 가격, 그때 내가 감당할 수 있는 선 안에서 고를 수 있는 가장 나은 카드였다.
문제는 시간이 지나면서 이 집의 한계가 눈에 들어오기 시작했다는 거다. 소형 단지에 용적률이 이미 높아서 재건축이든 리모델링이든 확장을 기대하기 어려운 구조였다. 상급지로 가는 디딤돌이 아니라, 그 자체로 이미 완성된 형태의 자산이었던 셈이다. 이 집을 계속 들고 있는다고 다음 단계(서울권 상급지)로 저절로 이어지지는 않겠다는 확신이 들었다.
나쁜 집이라고 말하고 싶지는 않다. 실거주로는 훌륭했고 3년간 감가 없이 잘 버텨준 자산이다. 다만 자산을 불리는 관점에서 보면, 이 집은 중간 정류소이지 최종 목적지는 아니었다. 몇 단계를 더 건너가야만 하는 임시 휴게소에 지나지 않았다.
▶ 두 채를 굴리기로 결심하다
한 채만 들고 버티는 것과, 여러 채를 순환시키며 상급지로 올라가는 것 사이에는 큰 차이가 있다. 나는 후자를 택했다. 정확히는 일시적 2주택 비과세 특례를 반복적으로 활용해서 양도세 부담 없이 자산을 계속 갈아타는 구조를 만들기로 했다.
말은 간단한데 실제로는 꽤 촘촘한 시간표 게임이다. 새 집을 언제 사느냐, 헌 집을 언제 파느냐, 등기는 언제 치느냐. 이 세 개 날짜가 어긋나면 비과세 혜택 전체가 날아간다. 그것도 그냥 날아가는 게 아니라, 다주택 중과 유예까지 끝난 지금은 실패했을 때 세금이 예전보다 훨씬 커졌다. 이 무게감을 처음부터 정확히 알고 시작한 건 아니었다. 그저 자산을 불리려면 반드시 2주택까지는 가야 한다는 월부의 가이드를 들으면서, 그 방향을 간접적으로만 이해하자마자 바로 실행에 옮겼다. 원래 무식하면 용감하다고 하잖는가.
2부. 2호기 — 구리를 찾아다니던 시간
▶ 규제 지정 전에 움직여야 했다
두 번째 집을 찾을 때 가장 크게 염려했던 건 규제지역 지정 여부였다. 어차피 투자할 수 있는 지역은 비규제지역이었고, 규제지역임과 동시에 전부 다 토허제로 묶여있던 탓에 최소 2년 이상 거주요건이 붙고 세율 구조도 불리해진다. 문제는 어느 지역이 언제 지정될지 아무도 정확히 모른다는 거다.
무식하면 용감하다지 않는가. 그래서 월부에서 배운대로 어디가 지정될 것이다를 맞히려 하기보다, 지금 입지 가치가 어디가 좋은지를 파악하려고만 노력했다. 직장, 교통, 학군, 환경, 공급. 배운 걸 총동원해서 끝없이 가치만 판단하려고 했다. 우리 늘 배운 게 전부였다.
‘여기가 저기보다 더 좋은데 더 싸네?’
다행히 정부가 규제지역을 지정할 때마다 어디가 많이 올랐는지를 부동산 플랫폼들이 정리해서 보여줬고, 덕분에 그다음으로 어디를 우선적으로 봐야 하는지 판단하기가 한결 수월했다.
결과적으로 2026년 초, 구리의 한 아파트를 6억원대 후반에 매수했다. 그리고 이 매수 이후 얼마 지나지 않아 구리가 규제지역이자 토지거래허가구역으로 지정됐다. 운이 좋았던 건지 판단이 맞았던 건지, 아마 둘 다일 거다. 지정 이전에 취득했기 때문에 지금도 2년 거주 요건 없이 이 집을 비과세로 매도할 수 있는 자격을 유지하고 있다.
여기서 배운 게 하나 있다면, 규제지역 지정 여부와 상관없이 결국 제일 중요한 건 가치 대비 가격이 어떤가였다는 점이다. 어디가 지정될지 맞히려 애쓰기보다, 매수 가능한 조건에서 괜찮다 싶은 매물이 나오면 미리 세워둔 계획을 바탕으로 체크리스트를 만들고, 그중 원씽을 뽑아 그것만 집중해서 파고드는 것. 그게 내가 할 수 있는 유일하게 확실한 대응이었다.
3부. 냉정하게 다시 진단해보다
▶ 혼자 판단하지 않기로 했다
구리까지 채운 상태에서, 내 판단만으로 다음 단계를 결정하고 싶지 않았다. 그래서 평소 신뢰하던 몇몇 사람들에게 내 계획을 들고 가서 계속 검증받았다. 한 사람이 아니라 여러 사람이었고, 각자 보는 관점도 조금씩 달랐다.
어떤 사람은 숫자보다 성향을 먼저 짚었다. 나한테 리스크를 인지하는 감각보다 수익 기회를 먼저 붙잡으려는 습관이 있다고 지적했다. 처음엔 억울한 마음도 있었다. 콕 집어 "이게 근거다"라고 댈 수 있는 구체적인 사례가 딱히 있는 건 아니었다. 다만 돌이켜보니, 늘 나는 Risk가 두렵다는 것을 간접적으로나마 인지는 하고 있으면서도, 수익률을 마냥 버리지 못하겠다는 마음에 본능적으로 수익률만을 쫓으려고 했던 것 같다. 즉 매물을 볼 때마다 항상 "이게 얼마나 오를까"부터 계산했지, "이게 어떻게 잘못될 수 있을까"를 그만큼 오래 들여다본 적은 없었다는 것만큼은 인정할 수밖에 없었다. 때문에 의도적으로 어떤 종류의 Risk가 있을는지를 더더욱 심도깊게 들여다 보려고 노력하고 관리하려고 더 힘을 주었다.
어떤 사람은 방향 자체보다 자산의 등급을 문제 삼았다. 수지에서 다산으로 옮기는 게 자산 등급의 근본적인 상승이 아니라, 저평가 브랜드에서 저평가 브랜드로 옮기는 수평 이동일 수 있다는 지적이었다. 세금상 유리한 타이밍이라는 이유만으로 자산의 질적 판단이 흐려지면 안 된다는 게 이 사람의 요지였다.
또 어떤 사람은 아예 반대 방향에서 나를 흔들었다. 지금 시장 분위기와 매물 흐름을 보면 서두를 이유가 없지 않냐고, 조금 더 기다리면서 정부 정책 방향이 구체화되는 걸 지켜보는 것도 방법이라고 했다. 실제로 세금 정책이 아직 확정되지 않았으니 추가 매수, 심지어 2주택 자체를 보류하고 지켜보자는 이야기(특히 월부 강의와 투자 코칭을 통해 많이 들었다)가 많이 나오던 시기였다.
이 세 가지 이야기를 각각 들을 때마다 마음이 계속 흔들렸다. 그런데 이걸 그냥 "누가 이렇게 말했으니 그렇게 하겠다"로 정리하고 싶지는 않았다. 결국 이 결정을 내리고 그 결과를 감당하는 건 나였고, 그러니 이 세 갈래의 이야기를 내가 직접 계산하고 검증해서 내 언어로 다시 정리할 필요가 있었다. 그래서 더 깊이 스스로에게 질문을 던지며 고민하기 시작했다.
▶ "사도 된다"와 "사라"는 다르다 — 스스로에게 던진 질문들
여러 이야기를 듣고 난 뒤, 나는 이걸 그대로 받아들이지 않고 직접 검증하는 쪽을 택했다. 가장 먼저 붙잡고 늘어진 질문은 이거였다. "수지에서 다산으로 가는 게 정말 수평 이동이면, 나는 지금 왜 이 결정을 하려는 거지?"
이 질문에 답하려고 두 지역의 최근 5년 시세 흐름을 다시 펼쳐놓고, 상승률과 하락 방어력을 따로따로 비교했다. 단순히 "지금 가격이 얼마냐"가 아니라 "이 가격이 어떤 수요 구조 위에서 만들어졌느냐"를 보려고 했다. 수지는 실거주 수요와 리모델링 기대감이 섞여 있는 구조였고, 다산은 강남 접근성을 노리는 직주근접 수요와 신축 브랜드 프리미엄이 섞여 있는 구조였다. 두 수요의 성격 자체가 다르다는 걸 확인하고 나서야, "수평 이동"이라는 지적이 절반은 맞고 절반은 내가 더 채워 넣어야 하는 부분이라는 걸 인정할 수 있었다.
그다음엔 "내가 세금 때문에 이 물건을 좋게 보고 있는 건 아닌가"를 계속 되물었다. 이건 한 번 묻고 끝날 질문이 아니어서, 매물을 볼 때마다 의도적으로 세금 요건을 잠깐 지워놓고 "이 가격에 이 물건, 세금 혜택이 하나도 없어도 나는 이걸 살까?"를 따로 물었다. 처음 봤던 후보 몇 개는 이 질문 앞에서 자신 있게 "그렇다"고 답하지 못했다. 그런 물건들은 하나씩 후보에서 뺐다. 다산은 이 질문에 계속 "그렇다"는 답이 나왔던 몇 안 되는 물건이었다.
마지막으로 "지금 서두르지 않고 기다리면 정말 더 나은 선택이 되는가"를 검증했다. 이건 뒤에서 숫자로 다시 정리하겠지만, 결론만 먼저 말하면 기다리는 쪽의 기대값이 서두르는 쪽보다 낫다는 계산이 나오지 않았다. 그래서 나는 이 세 가지 질문을 스스로 통과시킨 다음에야, 여러 사람의 조언을 참고 자료가 아니라 내가 검증까지 마친 내 결정으로 바꿀 수 있었다.
▶ 숫자로 다시 검증하다
말로만 끝내지 않고 두 시나리오를 숫자로 붙여봤다.
- 시나리오 A: 수지를 비과세로 매도하고, 그 돈으로 다산을 갭투자로 매수한다.
- 시나리오 B: 수지를 그대로 들고 있다가, 다주택 상태로 나중에 판다.
수지의 취득원가는 약 5.2억, 지금 매도 기준 양도차익은 약 3.3억이다. 시나리오 A에서는 비과세 요건을 채우면 이 3.3억에 대한 양도세가 0원이 되고, 대신 다산 취득세,중개보수 등 거래비용으로 약 5천만원이 나간다. 시나리오 B에서는 몇 년 뒤(2029년 3월 매도를 가정) 매도 시점에 구리와 다산을 함께 보유한 다주택 상태가 되기 때문에, 조정대상지역 다주택자 중과세율(실효세율 60~71.5%, 장기보유특별공제 배제)이 적용된다. 같은 3.3억의 양도차익에 이 세율을 적용하면 세금만 약 1.9억이 나온다.
이 중과세가 발생하는 이유는 수지의 세입자 퇴거일이 11월 중순으로 이미 고정돼 있었기 때문이다. 나는 이 퇴거 시점에 맞춰 수지 잔금을 받아야 했는데, 이 잔금 수령이 다산의 최종 등기보다 늦어지면 그 순간부터 나는 구리와 다산을 동시에 보유한 다주택자가 되고, 수지를 그다음에 팔더라도 방금 말한 시나리오 B의 세율 구조를 그대로 맞게 된다. 즉 이건 "수지를 언제 파느냐"의 문제가 아니라 "수지를 다산 등기 전에 확실히 파느냐"의 문제였다.
여러 시세 시나리오로 2029년부터 2034년까지 순수익을 다시 비교해봤다. 두 지역 모두 시세가 보합(0% 상승)이어도 시나리오 A가 약 1.1억~1.3억 더 많이 남았다. 다산이 연 5%씩 오르는 조건에서는 그 격차가 2029년 2.6억에서 2034년 4.7억까지 벌어졌다. 어느 경우에도 B가 A를 이기는 구간은 없었다.
손익분기점도 따로 계산해봤다. 2032년 매도를 기준으로, 다산이 6년 동안 완전히 정체(0% 상승)해도 수지가 44%(연복리 약 6.3%) 올라야 시나리오 B가 겨우 시나리오 A를 따라잡았다. 다산이 연 5%씩 꾸준히 오르는 조건에서는 수지가 190%(연복리 약 19%) 올라야 겨우 동점이었다. 이건 2020~2021년 대세 상승기 수준의 상승률을 6년 내내 유지해야 한다는 뜻이라 현실적으로 불가능한 숫자였다.
이 계산을 마치고 나서야, 감정적으로 확신했던 결정을 숫자로도 방어할 수 있는 결정으로 바꿀 수 있었다.
<시나리오에 따른 총 비용 비교>
<개략적인 세금 계산>
<다양한 시나리오에 따른 수익률 비교-1>
<다양한 시나리오에 따른 수익률 비교-2>
(2부에 계속)
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