6부. 계약서 — 등기 전에 대부분을 낸다는 것의 무게
▶ 가등기가 필수였던 이유
다산 계약 구조상 등기(소유권 이전)가 이뤄지기 몇 달 전에 이미 매매대금의 상당 부분을 지급하게 된다. 그 사이에 매도인에게 무슨 일이 생기거나 이중매매를 시도한다면, 큰 금액을 지급하고도 소유권을 지키지 못할 위험에 노출된다. 그래서 소유권이전청구권 가등기 조항을 계약서에 명시하는 걸 협상의 필수 조건으로 걸었다. 이 조항 하나로 등기 전까지 지급하는 수억원대 금액을 실질적으로 보호받을 수 있게 된다고 생각했다.
▶ 세입자는 승계, 새 계약은 금지
기존 세입자가 갱신 의사를 밝힌 상태였기 때문에 이 임대차를 포괄승계로 받기로 했다. 그래서 임대인 변경 통지문만 발송하고, 새 임대차계약서는 작성하지 않는 쪽으로 방향을 정했다.
여기서 처음에는 조건을 더 강하게 넣으려고 했다. 세입자가 계약갱신청구권을 행사할 수 있는 기한은 계약종료일로부터 2개월 전인 9월 15일까지인데, 만약 세입자가 이 기한 안에 갱신 의사를 밝혀놓고도 곧바로 퇴거를 통보해버리고, 매도인이나 중개사가 그 사실을 나에게 제때 알려주지 않으면, 포괄승계를 전제로 짜놓은 내 자금 계획 전체가 흔들릴 수 있었다. 그래서 처음엔 "퇴거 통지가 있으면 중도금 지급을 보류한다", "통지일로부터 3영업일 이후에 지급한다" 같은 강한 조건부 문구를 넣으려고 했다.
그런데 최종적으로는 그냥 통보 방식으로 정리했다. 이유는 세 가지였다. 첫째, 지금 이 세입자의 전세가가 주변 시세보다 1억 5천만원 정도 낮았다. 그러니 세입자가 바뀐다고 해서 전세가가 안오를 구조가 아니었기에 오히려 나에게 이득이었고, 조기 퇴거가 나에게 큰 손해로 이어지지 않았다. 둘째, 이 세입자가 나가더라도 전세 수요가 충분해서 곧바로 재임대를 맞추기 어렵지 않은 지역이었다. 셋째, 지금은 명백한 매도자 우위 시장이었다. 이런 시장에서 과도하게 방어적인 특약을 밀어붙이면, 매도인 기분만 상하게 만들고 계약 자체가 틀어질 위험만 커진다고 판단했다.
여기에 하나 더, 특약이라는 게 결국 상대가 이행하지 않으면 민사소송으로 받아내는 수밖에 없는 절차적 장치라는 생각도 있었다. 강제력이 없는 조항을 굳이 세게 넣어서 매도자 우위 시장 분위기에서 매도인 기분만 상하게 할 필요는 없다고 판단했고, 그래서 계약 문구를 통보 방식으로 조정했다.
대신 이건 계약서 문구로만 끝낼 일이 아니라고 생각해서, 세입자의 갱신청구권 행사 기한인 9월 15일이 다가오면 그 일주일쯤 전에 내가 직접 부동산에 전화해서 상황을 확인할 계획이다. 갱신 여부가 정해졌는지, 그리고 혹시 그 기한 전에 세입자가 별다른 의사 표시 없이 그냥 지나가서 묵시적 갱신으로 넘어갈 상황은 아닌지도 같이 확인하려고 한다. 계약서에는 세입자가 갱신 의사를 밝히면 지체 없이 나에게 통지하라는 조항도 넣어뒀지만, 통지를 기다리기만 하지 않고 이렇게 한 번 더 직접 확인하는 절차를 스스로 만들어둔 셈이다. 내 물건은 내가 직접 발로 뛰면서 챙겨야만 한다.
▶ 15개 특약과 몇 번의 문자
계약서 특약사항은 총 15개 조항으로 정리했다. 가등기 조항, 세입자 승계 조항(신규 계약 금지 명시), 세입자의 조기 종료 가능성에 대비한 매도인 통지 의무, 잔금일이 일정 시점 이전으로 당겨질 수 없다는 하한선 조항까지 넣었다. 이 중 조기종료 관련 문구를 두고는 중개사(사장님)에게 배경을 설명하는 문자를 따로 보내고 검토와 회신을 몇 차례 주고받았다. 매도인 인감증명서가 3개월마다 만료되기 때문에, 가등기 접수(11월)와 본등기(내년 3월) 각각에 맞춰 재발급을 요청해야 한다는 것도 이 과정에서 공부하면서 처음으로 챙겼다.
이렇게 스스로 계약서 문구를 정리하고, 근거 자료와 관련 기사까지 함께 붙여서 사장님께 보내드리니, 처음엔 나를 꽤 귀찮은 손님으로 보셨던 것 같다. 요즘 챗GPT로 뽑아낸, 정작 의미는 크지 않은데 보는 사람 입장에서는 거부감만 드는 문구들을 무조건 넣어달라고 우기는 사람들이 많아서, 그런 요구에 지친 사장님들이 꽤 있었기 때문일 거다. 그런데 상대방에게 뭔가를 요구하려면 내가 그 말의 의미를 먼저 정확히 알아야 하고, 그래야 상대방도 납득시킬 수 있다. 계약이든 법률이든 마찬가지다. 누구보다 내가 먼저 제대로 알아야 하고, 잘 모르는 부분은 법무사든 법조인이든 수단과 방법을 가리지 않고 이해하려고 노력해야 한다는 걸 이번에 다시 느꼈다.
이 과정에서 AI 같은 요즘 도구들을 누가 생각해봐도 이보다 더 하긴 어렵다 싶을 정도로 스스로 생각해도 대견할 만큼 적극적으로 활용하면서, 정말 치열하게 공부했던 것 같다. 나중에는 사장님이 본인도 20년 가까이 부동산을 하면서 가등기를 실무에서 직접 쳐본 건 처음인데, 나 덕분에 계약적으로 정말 좋은 공부를 했다며 고마워하셨다. 그러면서 신뢰가 한층 더 돈독해지는 계기가 됐다.
마지막엔 사장님이 혹시 어떤 일을 하시냐면서, 계약이나 법조계 쪽에서 일하시는 거 아니냐고 물으셨다. 그때 깨달았다.
"아, 내가 제대로 이해하고 상대방도 이해시켰구나. 비법조인인 내가 이런 소리를 들을 정도라면… 그래. 이 정도면 됐다."
▶ 그리고 7월 31일
그렇게 준비를 마치고 7월 31일에 계약서에 도장을 찍었다. 계약금은 마이너스통장 인출분과 현금을 합쳐 마련했고, 같은 날 여유 한도가 줄어드는 걸 막기 위해 마통 한도도 전액 인출해뒀다. 특별히 극적인 순간은 아니었다. 오히려 몇 달간 쌓아온 체크리스트를 하나씩 확인하며 서명하는, 다소 사무적인 시간이었다. 그런데 서명을 마치고 나오는 길에, 처음 수지의 한계를 느꼈던 순간부터 여기까지 오는 데 걸린 시간이 새삼 길게 느껴졌다.
7부. 지금부터 — 아직 끝나지 않았다
▶ 남은 고비들
계약을 했다고 끝난 게 아니다. 오히려 지금부터가 진짜 승부처에 가깝다.
- 수지 매도: 앞서 적었듯, 다시 내놓은 지 1주 반 만에 매수자가 나타났고, 심지어 집을 직접 보지도 않고 사진만 보고 계약금 일부를 넣었다. 이번에 새삼 느낀 건, 평소 집을 예쁘게 찍어둔 사진 몇 장을 갖고 있는 것과, 세입자를 잘 들여서 집 상태를 깔끔하게 유지하게끔 관리하는 것이 매도 속도에 이렇게까지 영향을 준다는 사실이다.
- 11월 안에 있는 3일간의 전쟁: 세입자 갱신계약, 수지 잔금 수령, 다산 중도금 및 가등기 접수가 사흘 안에 몰려 있다. 자금 버퍼가 거의 없어서 가장 긴장되는 시기가 될 거다.
- 12월 마통 만기: 다산 중도금 집행 직후라 잔여 한도와 상환 여력을 다시 점검해야 한다.
- 내년 3월 초: 다산 잔금, 본등기, 취득세 납부. 매도인 인감증명서 재발급도 이때 다시 확인해야 한다.
▶ 이 다음의 그림
다산을 매수한 이후의 큰 그림은 이렇다. 다산은 장기 보유하면서, 구리를 몇 년 뒤 두 번째 일시적 2주택 구조로 비과세 매도하는 것이 다음 단계다. 그렇게 자산을 계속 정리해나가면서 최종적으로는 서울권 상급지 한 채로 수렴하는 게 이 롤링 전략의 종착점이다. 지금 다산까지는 3부 능선 정도를 넘었다고 생각한다.
마치며 — 돌아보며 남기고 싶은 말
▶ 다섯 가지만 남긴다면
첫째, 세금 구조는 거래를 도와주는 도구이지 자산을 선택하는 이유가 되면 안 된다. 여러 대화를 통해 이 원칙을 배웠고, 다산을 볼 때마다 스스로에게 되물었다. 완벽히 자유로워졌다고는 말 못 하지만, 최소한 그 질문을 놓치지 않으려고 했다.
둘째, 좋은 매물은 기다려주지 않는다. 잔금 기간이 길다는 이유만으로 매물 세 개를 놓쳐봤고, 그 뒤로는 내 조건을 사장님들에게 최대한 간결하게 설명하는 법을 따로 준비하는 쪽으로 방식을 바꿨다.
셋째, 매도가 확정되지 않은 상태에서 매수를 먼저 결정하는 건 조급함이다. 나도 이번에 그 실수를 했고, 그 대가로 한동안 여유 없는 자금 스케줄을 감내해야 했다. 시세 트래킹과 자금 계획을 먼저 세우고 그다음에 움직이는 순서를 지켜야 한다는 걸 뼈아프게 배웠다.
넷째, 날짜 하나가 억 단위 세금을 가른다. 등기일, 잔금일, 매도 완료일, 이 세 개 날짜를 며칠 단위로 맞추는 게 이 전략의 전부라고 해도 과언이 아니다. 이 날짜들을 늘 여유를 하루 이상 두고 설계했다. 정확히 맞추려다 하루 어긋나면 그다음은 없기 때문이다.
다섯째, 결국 부동산의 수익은 꾸준함에서 나온다. 시세를 매일 들여다보고, 가격을 늘 신경 쓰고, "이렇게 되면 어떻게 되지, 저렇게 되면 어떻게 되지"를 평소에 습관처럼 굴려보는 것. 그게 오르내리는 시장에서 최적의 타이밍을 잡을 수 있는 진짜 핵심이라고 생각한다. 부지런하자, 조금이라도, 티끌만큼이라도.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다. 다음 후기는 내년 3월 3일 다산 잔금을 치르고 난 뒤에 다시 올리겠습니다.
(Special Thanks to…) 징기스타, 마파, 으히, 필마여. 그 외 도움주신 많은 월부 동료들.
#징기스타 #마파 #으히 #필마여
