지금 시장에서 투자자 가 배워야 할점.
#지금은 실거래가 를 보는 시장이 아니다.
#지금은 호가 기준으로 두개 의 단지를 비교 평가하여 가치 대비 가격이 싼것 에 투자 한다. -본질 은 변하지 않는다.-
#서울 브랜드 준신축 VS 경기도 주공 구축 을 비교 하는것이 아니라 , 땅의 위치 ( 입지 와 선호도 ) 를 봐야 한다는것.
#본질에 따라서 투자 하는 중심이 바로잡힌 최고의 투자자 가 되는법
- 나에게 집중한다. ( 실력 , 부자그릇 )
- 매수 뿐만 아니라 보유 와 매도 에 전체 과정에 집중한다. ( 목표 까지 이룰 때, 까지 행동하였는가 ? )
- 할 수 없는 영역 은 그냥 보내주어라 , 내가 할수 있는 일을 명확하게 구분하고 할수 있는 것 을 꾸준히 해나간다.
나 보다 더 많은 결과를 낸 사람에게 질문하고 답을 찾아나가라.
#최근 3년간 가격 변화 를 보면 알게된 점.
강남 의 매매 가격 20억대 아파트 의 20% 상승률 과 노원구의 5억 대 아파트 의 80% 상승률 을 보게되면서 , 돈 버는것은 똑같다. 가격이 가치에 수렴하는 시기가 올때 까지 , 가치를 알고 기다린다 는 것이 본질 이다.
결국에 매매 전세 모두 통화량 상승에 따라서 우상향 한다. - 현재 부동산 시장 과 통화량 관계 -
#현재 부동산 시장 위치 를 진단.
지금은 앞으로 실거래가 대비 5천 , 1억 씩 상승한 단지가 계속 나올거라는 것. - 이성이 있는 시장 -
#현재 가격 수준은?
지난 시장 13년 전 저점 에서 전고점 까지 , 매매 가격이 3배 이상 올랐고 ,
이번 23년 전 저점 하락 장 시장에서 2.5배 빠진 가격 에서 강남은 다시 1.6배 상승 하였고 , 영등포구 는 1.7배 상승 ,
그리고 노원구 서울 5급지 는 1.15배 상승 하였다. 아직 노원구 는 상승 여력이 남아있다. 현 주소 .
그래서 내가 해야 할것은 ? 내가 투자 한 단지 또는 투자 해야 할 단지가 전저점 기준으로 매매가격 이 얼마나 올랐는지 고민해 봐야 할 시점이다. 너무 많이 올랐다거나 , 또는 아직 기대 한 만큼 오르지 못했다면 , 상승여력이 남아있다는것.
또는 급하게 많이 오른 단지는 조심해야 한다는 것.
#매수 기준과 주의 사항.
상승장 중후반 대응 방안 ( 서울 수도권 )
매물 이 적다. = 일시적 으로 매물이 늘어나고 조정 나올 때가 절대 놓쳐서 안 되는 기회
매물이 적으므로 적은 거래량에도 가격 변동성이 심해 진다. 매매 를 했고 시장 위치 를 파악 하였다면 흔들리면 안됨.
내가 산 단지 가 현재 저점 대비 얼마인지 파악 하였다면 흔들리지 말아라.
( 저점 대비 60% 이하의 가격에 샀다면 편안하게 보유 한다. )
가격 변동성 심해지므로 시장 불안도 높아져 다시 변동성 이 심해진다.
※의사 결정 순서
- 입지 평가 기준 ( 직장 교통 학군 환경 )
- 전고점 대비 하락폭 큰 것 ( 혹은 상승폭 이 낮은 것 )
- 전저점 대비 상승폭 낮은 것
실거래가 호가 괴리율 낮은 것
# 전 고 점 이 높은 단지가 더 좋은 단지 일까요?
지금 시장에서는 전고점 이 의미 가 없는 시장이 되었다. 부동산 의 본질 인 입지 가치를 판단 하는 능력이 가장 중요하다 는것. 그리고 가격을 입혀 본다! 💥
# 아파트 의 투자 기준 에서 환금성
내가 사려는 아파트 는 매도가 가능한가 + 주변 에 비슷한 입지 가치 의 단지 가격이 움직일 때,
같이 움직 일 만한 단지 인가 ? 매도를 생각 하고 물건을 잘 골라야 한다!
300세대 이하 의 단지 들은 환금성 이 낮아 거래량이 매우 적다. 그리고 현재 2급지 임에도 불구하고 가격 변동이 없다. 시장이 식으면 문제는 가격이 아니라 , 거래가 절벽이다. 매도가 힘들다
지역내 에서 세대수 가 많은 단지는 1,2,3층 저층 탑층 은 중층에 비해 환금성이 낮아도 가격이 매력적이면 거래는 된다.
동향 , 사이드 물건 ? 남향이 우선순위 일 뿐 큰 차이는 없다.
가격 경쟁력이 있다면 비 남향 , 사이드 도 먼저 팔릴 수 있다는 것.
# 현재 시장에서 수익성 의 현실적 인 이야기
과거에 수익률 이 높았던 (전세 가율이 높아서 투자금 이 적었던 시기) 단지가 앞으로 도 그럴지는 알 수 없다. 이유는 과거에 부동산을 바라보던 시점 과 현재는 완전히 다르기 때문이다. 현재는 부동산을 투자재 로 보는 관점이 더욱 강하다. , 따라서 투자금 을 줄여 수익률을 높이겠다는 접근은 현실성이 부족하다.
그러므로 수익률은 단기적인 투자 시점 보다 장기적인 관점에서 평가하는 것이 바람직하다.
#원금 보존성
지금은 최악의 경우 매매 가가 23년 초반 ( 전저점 ) 까지 떨어질 수 있다는
가정하 에 원금 보존을 판단 하는 게 합리적이다.
지금 시장에서는 전세가율이 크게 중요 하지 않다 대부분의 단지에서 전세 가격이
아직 매매가 전저점도 넘지 못했다.
알게된 것 : 전세가율 로 원금 보존을 따지는 시기는 대세 상승장 이후다 그땐 매매가가 많이 올라 있어서 언제든 하락할 수 있기 때문이다. 지금은 그런시기가 아니다.
전세 가격이 높다는 건 실거주 수요가 많다는 뜻이다. 하지만 전세가가 잘 받쳐주면 투자자가 진입 할 수 있어서 전세 물량이 늘어나 전세 가격이 하락할 여지가 있다는것!
# 리스크
6,27 대책 으로 조건부 전세 대출이 금지 되면서 신규 세입자를 받기 어려운 시장 상황이라 , 지금은 잔금 리스크가 낮은 물건 위주로 접근 하는 것이 바람직 하다.
1. 세입자 승계 가능 물건 위주로 살펴 본다.
2. 월세낀 물건의 만기가 얼마 남지 않은 물건을 살펴 본다.
3. 새로운 세입자 가 필요한 경우엔 전세 대기자를 먼저 구해서 매매와 전세 계약을 동시에 진행 한다.
4. 새로운 세입자 가 필요 한데 전세 대기자가 없다면 반드시 매도자 에게 세입자와 전세 계약을 협조 받는다.
*특약 전세 입자가 매도인과 전세계약 진행을 원하는 경우 매도인은 적극 협조 한다.
#운영 ( 보유 한다. 매도 한다 )
갈아타기 관점에서 1주택 유지 + 자산 가치 성향 - 비과세 일시적 2 주택 활용
보유 자산을 매도한 수익과 주택 담보 대출 을 활용해 현재 보다 더 좋은 물건으로 갈아탈 수 있다면 진행 한다.
기존 주택 의 가치보다 더 좋은 가치라면 , 투자 한다!
시기 와 가격에 집착하지 않고 더 좋은 자산으로 계속 갈아 탄다!
베스트 타이밍 이란 ? /
유디 님 말씀 :
" 우리의 의사 결정 은 가격 변화가 아니라 , 더 좋은 자산으로 갈아타는 관점에서 봐야 한다. "
강남과 노원 이 모두 눌려 있는 시기 2023년
노원 보유 물건 이 강남 보다 더 많이 오르는 시기 ( 2026년 이후가 될 듯 ? )
#일시적 2주택 비과세 - 갈아타기 의 핵심 전략.
1호기 를 2년 이내 매도 해야 할 때.
( 나의 적용할 점 1호기 투자 물건의 일시적 2주택 으로 양도세 비과세 를 위해 , 0호기를 2028년 11월 26일 이내 매도 해야 하는 상황 )
-상황 -
비과세 보유 기간을 채우지 못한 상태에서 갈아타야 하는 경우
양도세 부담 VS 갈아타기 수익 - 정량 비교
갈아탈 자산이 “ 확연히 좋은 ” 자산 인가 ? 가 중요 하다.
양도세 비과세 를 받기 위해 투자를 하는것 이 아닌 , 더 좋은 자산으로 갈아타기 위함 이 본질 이라는것.
양도세 중과 라는 것은 30% 의 수익 이라는 것! = 감정적인 의사 결정이 아닌가?
의사 결정 기준 - 적 용 점-
# 매도가 나은 경우 .
현 자산이 저 가치 물건인 경우
갈아탈 자산의 가치가 확연히 좋은 경우
장기 보유 시, 손실 누적 리 스 크 가 더 크다 ( 역 전세 , 세금 )
# 보유가 더 나은 경우 .
키 맞추기 흐름에서 회복 가능성이 보임
매도후 갈아탈 만한 적절한 물건이 안 보이는 경우
보유 하며 상급지 앞 마당 을 늘리는 편이 유리 하다!
#의사 결정 흐름
본인 스스로 질문 하라 ! = 확연히 좋은 자산이 보이는가 ? = YES 갈아타기 실행 하라. ( 비과세 + 세금 점검 )
제약 조건 점검 2년 이내 매도 / 수익 미실현 / 투자금 부족 / 보유 + 앞마당 확장에 집중하라 ( 상급지 5~10곳)
정기적으로 임장 하라! 네이버 물건을 쫓아다니지 마라! 현장에서 물건을 털어라!
1년 전 에는 부동산에 들어가는 것이 어려웠지만 지금은 아주 자연스러워 졌다는 것.
1년 전 비교 평가를 하는 것 이 매우 어려웠지만 , 이제는 현장에서 바로 비교 평가 를 하며 가치 를 판단 할수 있다는것 , 꾸준히 지속 해 나가는 것 만이 성장 한다는 것 을 알게 되었고 , 스스로 를 규칙을 만들고 그 안 에서 최선을 다해 성장 하기위해 노력 해 보겠습니다. 명품 강의에 정말 감사드립니다. 권유디 강사님 ! ^^
