수천만원 아끼는 부동산 지식은?
[NEW] 열반스쿨 기초반 - 부동산 투자로 수익률 200% 내는 방법
주우이, 자음과모음
안녕하세요^^
인생이란 위대한 항로에서
원피스를 찾아 항해 중인
행복한 투자자 해적왕입니다😁
압축적 임보를 위한 마지막 항로인
“결론” 을 앞두고 있습니다!!
1탄에서는
지역개요·인구·생활권 분석을,
2탄에서는
지역의 가치를 확인하는 입지분석을,
3탄에서는
저평가된 매물임장 후보를 찾는 시세분석을,
4탄에서는
같은 가격에서 가장 좋은 단지를 찾는
단지분석을 정리했습니다.
이제 최종 목적지!!
결론 파트를 3단계로 나누어 정리해볼려고 합니다!
#1 나의 자산 상황과 투자 포트폴리오
#2 임장지 투자 우선순위
#3 앞마당 투자 우선순위 + 결론
그 첫 번째는
지역도, 생활권도, 단지도 아닌
바로 ‘나’를 분석하는
자산 포트폴리오입니다.
좋은 단지는 찾았는데, 왜 투자결론은 어려울까?
저 역시 매달 임장보고서를 작성하면서
가장 어려웠던 부분은 투자결론이었습니다.
입지분석도 했고,
시세지도도 그렸고,
단지 선호도도 정리했는데
막상 마지막에 도착하면
이런 고민이 생겼습니다.
“그래서 이번 임장지에서 어떤 지역을 우선으로 하지?”
“투자우선순위 TOP3는 어떤 기준으로 뽑아야 하지?”
“실거주와 투자는 어떻게 비교해야 하지?”
“수도권과 지방 중 어디를 우선해야 하지?”
지역과 단지는 열심히 분석했지만
막상 결론에 이르면
1억, 2억, 3억 등
매번 다른 가상의 투자금을 적용하며
그 지역의 좋은 단지를
순서대로 나열하는 데 그쳤습니다.
그런데 가상의 투자금으로 뽑은 TOP3는
공부에는 도움이 될 수 있어도
실제 제 투자로
바로 이어지기는 어려웠습니다.
왜냐하면 제가 가진 현금이 얼마인지,
보유 자산을 매도하면
실제로 얼마를 확보할 수 있는지,
대출을 어느 정도 받을 수 있는지,
실거주와 전세 레버리지 투자 중
어떤 선택지가 가능한지를
정확하게 정리하지 않았기 때문입니다.
그때 재이리 튜터님의 ‘진짜 투자로 이어지는 1등뽑기의 신세계’ 글을 읽으며
투자결론의 출발점을 다시 생각하게 됐습니다.
임장보고서는 공부를 위한 과제가 아니라
실제 나의 투자계획서가 되어야 한다는 것!
그렇다면 투자결론의 시작은
임장지 분석이 아니었습니다.
내가 지금 어떤 자산을 가지고 있고,
얼마까지 매수할 수 있으며,
언제 얼마의 투자금이 생기는지를
정확하게 아는 것
이 먼저였습니다.
그래서 저는 임장보고서를 시작할 때
자산 포트폴리오 장표부터 작성합니다.
전체 순서는 다음과 같습니다.
1️⃣ 현재 보유 자산과 매도 후 확보 가능한 현금
2️⃣ 대출 한도와 감당 가능한 실거주 매매가격
3️⃣ 저축액과 미래 투자금의 변화
4️⃣ 실거주·투자 케이스별 시나리오
5️⃣ 시나리오별 투자결론과 스트라이크존
그럼 하나씩 살펴보겠습니다!
1단계 보유 자산 현황
: 지금 가진 자산을 매도하면 실제로 얼마가 남을까?
자산 포트폴리오의 첫 번째 단계는
현재 보유 자산을 정확하게 파악하는 것입니다.
(참고로 본 글의 자산 현황과 단지는
설명을 돕기위해 가상으로 작성하였습니다^^)
보유한 단지의
- 매수 시기
- 매수가
- 전세보증금
- 현재가격과 매도시 현금(양도세 고려)
을 하나씩 정리합니다.
여기서 중요한 것은
현재 시세나 시세차익이 아닙니다.
지금 매도했을 때
내 통장에 실제로 얼마가 들어오는가?
를 계산해야 합니다.
매도 전에는
보유기간과 거주요건,
조정대상지역 여부,
취득 및 양도 시점,
필요경비와 비과세 충족 여부를
세무사 등을 통해 다시 확인해야 합니다.
이 과정을 통해
“계속 보유할 것인가?”
“매도할 것인가?”
“매도한다면 실제로 얼마를 확보할 수 있는가?”
“이 현금으로 이번 임장지와 앞마당에서
어떤 자산까지 이동할 수 있는가?”
자산의 현재 가격을 확인하는 데서 끝나지 않고
다음 자산으로 이동할 수 있는
실제 종잣돈을 계산하는 것
이 첫 번째 단계입니다.
2단계 대출 한도와 감당 가능한 매수가
: 실거주라면 나는 얼마짜리 집까지 살 수 있을까?
보유 자산을 정리해
확보 가능한 현금을 계산했다면
다음은 나의 정확한 대출력을 확인합니다.
“투자에서 왠 대출력?”
하실수도 있을 듯합니다.
지금과 같은 규제 시장에서
실거주는 반드시 확인해야 할 투자 시나리오 중 하나입니다.
지난 제 나눔글을 참조 바랍니다^^
실거주 갈아타기의 매수 가능 금액은
단순히 내가 가진 현금으로 결정되지 않습니다.
실거주 매수 가능 금액
= 보유 현금 + 감당 가능한 주택담보대출
이기 때문입니다.
다만 여기서 중요한 것은
은행에서 받을 수 있는 ‘최대한도’와
내가 실제로 상환할 수 있는
‘감당 가능한 금액’을 구분하는 것입니다.
저는 장표 작성 시점을 기준으로
- 주택담보대출 한도
- 지역별 LTV
- DSR 적용 여부
- 기존 신용대출
- 회사 대출
- 월 저축액
- 매월 원리금 상환액
- 생활비와 비상자금
을 함께 점검했습니다.
장표에서는 지방 주택을 전제로
LTV 70%, DSR 40% 등을 적용해
주택담보대출 한도를
약 7억원으로 계산했습니다.
(물론, 이 또한 설명을 위한 가상의 설정입니다^^)
보유 자산 매도 후 확보할
종잣돈 3억원과
감당 가능한 대출 7억원을 더하면
실거주 매수 가능 상한은
약 10억원이 됩니다.
종잣돈 3억원 + 주담대 7억원
= 실거주 매수가 10억원
이제부터 이번달 투자결론의 기준이
완전히 달라집니다.
막연하게
“투자로 좋은 단지는 어디일까?”
가 아니라
“내가 1호기를 처분해서 내가 사는 지역에서
10억원 전후로 살 수 있는
가장 가치 있는 생활권과 단지는 어디인가?”
라는 구체적인 질문이 생깁니다.
이 질문을 가지고 임장지에서 입지와 시세를 분석하면
제가 실제로 매수할 수 있는
실거주 10억원 전후 단지와 비교평가에 집중할 수 있습니다.
3단계 미래 자산 현황
: 투자금은 현재의 숫자가 아니라 시간에 따라 움직인다
현재 현금과 대출력을 확인했다면
다음은 미래의 자산 현황을 정리합니다.
(이 또한 가상의 설정입니다 ^^)
투자금은 지금 통장에 있는
한 번의 숫자로 끝나지 않습니다.
매월 저축액,
전세 재계약 시 예상되는 보증금 상승분,
보유 자산의 매도 시점,
대출 상환액,
다음 투자 시기에 따라
계속해서 달라집니다.
저는 이를 확인하기 위해
6개월 단위로 예상 현금흐름을 정리합니다.
현재 보유 자산을 매도할 경우에는
매도 후 확보하는 3억원과
저축액을 더해
약 3억1,500만원의 자금을
확보할 수 있습니다.
그리고 첫 번째 투자를 실행한 이후에도
저축액은 계속 쌓입니다.
2029년에는 저축액과
전세보증금 상승분을 더해
약 1억1,000만원의
다음 투자금을 만들 수 있다고 예상했습니다.
이렇게 시간의 흐름에 따라
자산 현황을 정리하면
이번 투자 한 번만 보는 것이 아니라
“이번 선택 이후 다음 투자는 언제 가능한가?”
“실거주를 선택하면 현금흐름은 어떻게 달라지는가?”
“투자를 선택하면 몇 년 뒤 추가 투자가 가능한가?”
“전세 재계약 시 투자금은 얼마나 늘어날 수 있는가?”
까지 확인할 수 있습니다.
부동산 투자는
한 채를 매수하고 끝나는 것이 아니라
보유하고, 저축하고, 전세를 재계약하고, 매도하고,
더 좋은 자산으로 이동하는
긴 과정입니다.
따라서 자산 포트폴리오에서는
현재의 투자 가능 금액뿐 아니라
앞으로 내 자산이
어떻게 움직일지를 함께 봐야 합니다.
4단계 케이스별 투자 시나리오
: 실거주와 투자, 두 개의 항로를 모두 그려본다
현재 자산과 미래 현금흐름을 확인했다면
이제 가능한 선택지를 시나리오별로 나눠봅니다.
저는 크게 두 가지 시나리오를 만들었습니다.
시나리오 1
자산 재배치 후 실거주 갈아타기
2026년 하반기에
지방광역시 A단지를 매도해
약 3억원의 현금을 확보합니다.
여기에 감당 가능한 주택담보대출
약 7억원을 더해
대구 수성구의 10억원대 단지로
실거주 갈아타기를 검토합니다.
이 시나리오에서는
- 가족의 거주 만족도
- 자녀 교육환경
- 직장과의 거리
- 생활권의 선호도
- 장기보유 가치
- 대출 원리금 부담
- 향후 갈아타기 가능성
을 중심으로 판단해야 합니다.
그리고 2029년 이후에는
해당 자산의 가치와 시장 상황을 다시 판단해
매도 후 더 좋은 실거주 자산으로
갈아타는 계획을 세웁니다.
(물론, 서울 규제가 풀리면 너무 좋겠죠?)
시나리오 2
자산 재배치 후 전세 레버리지 투자
두 번째는
A단지를 매도해 확보한 현금으로
수도권 비규제지역 또는
지방광역시에 투자하는 시나리오입니다.
1호기 매도후
확보할 수 있는 현금 3억원에
월세보증금 5천만원을 제외한
약 2억5,000만원을
실제 투자금으로 설정했습니다.
가상의 투자금으로 억대별 결론을 내는 것보다
보다 명확한 결론을 내는데 큰 도움이 됩니다!!
시나리오를 두 개로 나누면
실거주와 투자 중 무엇이 정답인지 찾기보다
각 선택이 내 자산에 어떤 변화를 만드는지
비교할 수 있습니다.
실거주 갈아타기는
더 큰 금액의 좋은 자산을 보유할 수 있지만
대출 부담으로 인해
다음 투자금이 쌓이는 속도가 느려질 수 있습니다.
전세 레버리지 투자는
상대적으로 대출 부담을 줄이고
다음 투자를 이어갈 수 있지만
임대차와 역전세,
보유 자산 운영의 리스크를 감당해야 합니다.
결국 중요한 것은
무조건 실거주가 좋다거나
무조건 투자가 좋다는 결론이 아닙니다.
“현재 우리 가족과 자산 상황에서
어떤 시나리오가 가장 감당 가능하고
장기적으로 더 좋은 자산을 남기는가?”
를 판단하는 것입니다.
5단계 시나리오별 투자결론
: 이제 나의 진짜 스트라이크존이 보인다
현재 자산, 대출력, 미래 현금흐름,
투자 시나리오까지 정리하면
비로소 이번 달 임장보고서에서
찾아야 할 투자 대상이 선명해집니다.
시나리오 1의 투자결론
대구 수성구
10억원대 실거주 갈아타기
종잣돈 3억원과
감당 가능한 주택담보대출 7억원을 활용해
제가 거주 중인 대구 수성구에서
10억원 전후로 매수할 수 있는
가장 선호도와 가치가 높은
생활권과 단지를 찾습니다.
시나리오 2의 투자결론
투자금 2억5,000만원
수도권 비규제지역 또는 지방광역시 투자
전세 레버리지를 활용해
7억~8억원대 단지 중
입지가치와 환금성이 높고
현재 가격이 상대적으로 싼 단지를 찾습니다.
단순히 그 지역에서
가장 좋은 단지 세 개가 아니라
실거주 시나리오 TOP3
- 10억원 전후로 매수 가능한가?
- 가족이 만족할 생활권인가?
- 장기보유할 가치가 있는가?
- 대출을 감당할 수 있는가?
투자 시나리오 TOP3
- 투자금 이내인가?
- 전세 수요가 안정적인가?
- 가치 대비 가격이 싼가?
- 다음 투자로 연결될 수 있는가?
를 기준으로 선정합니다.
같은 지역과 같은 단지를 분석하더라도
내 시나리오에 따라 결론은 달라질 수 있습니다.
실거주 관점에서는 1등인 단지가
투자금이 너무 많이 들어가
투자 관점에서는 후순위가 될 수 있고,
생활권 선호도가 조금 낮은 단지도
가격과 전세가가 매력적이라면
투자 관점에서는
더 높은 우선순위가 될 수 있습니다.
이것이 제가 찾고 싶었던
진짜 투자 스트라이크존입니다.
내가 감당할 수 있는 가격 안에서
내 상황에 가장 적합한 지역과 생활권,
그리고 가장 좋은 단지를 찾는 것!
앞에서 확인한 내용을
한 장에 모두 담으면 다음과 같습니다.
처음부터 이 전체 장표를 보면
숫자와 정보가 많아 복잡해 보일 수 있습니다.
하지만
보유 자산을 분석하고,
대출력을 계산하고,
미래 현금흐름을 확인하고,
시나리오를 나누고,
각 시나리오의 투자결론을 정하면
모든 숫자가 하나의 방향으로 연결됩니다.
이렇게 정리한 후
지역의 입지분석과 시세분석을 시작하면
처음부터 제가 봐야 할 가격대와
생활권이 명확해집니다.
그리고 시세분석과 단직분석을 통해
내가 감당할 수 있으면서
가치가 가장 좋은 단지
를 찾아가는 것입니다.
제가 생각하는 자산 포트폴리오의 핵심
예전의 저는
지역을 모두 분석한 뒤에야
마지막 장에서 투자결론을
고민하기 시작했습니다.
그러니 결론이 어려울 수밖에 없었습니다.
내가 얼마를 쓸 수 있는지,
어떤 방식으로 투자할 것인지,
언제까지 보유할 것인지도 정하지 않은 채
수많은 지역과 단지 중에서
1등을 뽑으려고 했기 때문입니다.
하지만 이제는
임장보고서를 작성하기 전에 먼저 묻습니다.
“지금 내 자산은 얼마인가?”
“보유 자산을 매도하면 얼마가 남는가?”
“감당 가능한 대출은 얼마인가?”
“실거주와 투자 중 어떤 선택지가 가능한가?”
“3년 뒤 내 투자금은 얼마가 되는가?”
“이번 달 내가 찾아야 할 단지의 조건은 무엇인가?”
이 질문에 답하고 나면
지역분석과 시세분석은
막연한 공부가 아니라
내 조건에 맞는 투자 대상을
찾아가는 과정이 됩니다.
다시 한번 정리하면!
1단계 보유 자산 현황
매도 후 세금과 비용을 제외하고
실제로 확보할 수 있는 현금을 계산한다.
2단계 대출 한도
실거주 시 받을 수 있는 최대한도와
가족이 감당할 수 있는 대출을 구분한다.
3단계 미래 자산 현황
저축액과 전세 재계약 등을 반영해
시기별 투자 가능 금액을 계산한다.
4단계 케이스별 시나리오
실거주 갈아타기를 포함한
나의 투자 경로를 고민한다.
5단계 투자결론 방향
각 시나리오에 맞는 가격대와
지역·생활권·단지의 스트라이크존을 정한다.
이 과정을 거치면
임장보고서의 투자결론이
가상의 투자금으로 뽑은
과제용 TOP3가 아니라
실제로 내가 매수할 수 있는
투자계획서의 TOP3가 됩니다.
글을 마치며…
투자결론은
임장보고서의 마지막 장에서
갑자기 만들어지는 것이 아니었습니다.
투자결론은 오히려
임장보고서를 시작하기 전에
나의 상황을 제대로 분석하는 것에서
시작됐습니다.
제가 생각하는
압축적 임보의 핵심은
장표의 숫자를 줄이는 것이 아니라
내 투자에 필요하지 않은 선택지를 줄이고
반드시 행동해야 할 결론을 남기는 것
입니다.
그동안 투자우선순위 TOP3를 뽑는 것이
막막하셨다면
다음 임장보고서를 시작하기 전에
지역보다 먼저 나를 분석해 보셨으면 좋겠습니다.
투자결론의 시작은
좋은 단지를 찾는 것이 아니라,
나의 상황을 정확하게 아는 것입니다.
다음 결론파트에서는
오늘 정한 스트라이크존을 바탕으로
임장지와 앞마당의 단지를 비교해
실제로 투자우선순위 TOP3를
선정하는 과정을 정리해 보겠습니다😁
부족하지만 긴 글 읽어 주셔서 감사합니다.
[해적왕의 압축적 임보 #1] 지역개요와 인구, 그리고 생활권 분석!
