안녕하세요!
매일 성장하는 행복한 투자자 어니런입니다.
혹시 전세를 살고 계신 분들께
도움이 되고자 글을 씁니다.
저는 작년 봄에 결혼을 했는데요~
남편은 싱글일 때 오피스텔 전세를 살고 있었습니다.
결혼을 하고 나서도 전세 만기까지 기한이 남아있던 터라
전세를 내놓은 상태였어요. (신혼집은 별도!)
저는 전세가 새로 맞춰지기만 하면
2호기 투자를 하겠다며 달달한 꿈을 꾸고 있었는데요.
어느 날 남편이 청천벽력 같은 소식을 전해줍니다.
“집주인 구속됐대.. 그래서 새로 들어 오려던 전세입자도 안 들어오겠대..”
생전 처음 겪는 일이라 어안이 벙벙했습니다.
구속된 사유에 해당하는 사건과 관련된 사람만 조회가 가능해서
주인이 어떤 사유로, 어디에 구속이 됐는지 전혀 알 수 없었습니다.
집주인의 가족들도 집주인과 연락을 거의 주고 받지 않는 상태였고요.
1억 4천이라는 전세금 안에는 남편의 회사 대출 뿐만 아니라
시부모님께서 보태주신 돈도 들어있어 더 마음이 좋지 않았어요.
게다가 전세 보증금 반환 보험도 들어 있지 않았고,
새로 재계약 하고 만기가 1년 가까이 남아있는 상황이라
전세 보증금을 돌려 달라고 강제할 수 있는 상황도 아니었어요.
이렇게 기약 없이 돈이 묶이는 건가….참 막막한 마음이 들었습니다.
남편이 부동산 사장님과 계속 연락을 주고 받으며 방법을 생각했는데요.
우선 전세는 전세 보증금 가입 가능한 수준으로 낮춰 계속 내놓기로 했습니다.
저희 남편은 높은 전세가에 들어갔었고, 당시는 전세가가 하락한 상태였기 때문입니다.
몇 분이 관심을 가지시기도 했지만, 전세 대출을 받는 과정에서 집주인의 계좌가 필요한데..
집주인이 금융 관련 일로 구속된 터라 계좌가 다 막혀있는 상황이었습니다.
(나중에 알게 되었는데 전세 사기는 아니었습니다.)
그래서 이 상태에서는 새로 전세를 맞추기가 어렵겠다 판단했습니다.
그러던 중, 집주인의 대리인이 부동산으로 연락을 보내왔습니다.
앞으로 집주인의 대신해 연락을 받겠다고 하더군요!
그래서 대리인에게 위임장을 받아 두기로 했습니다.
위임장 작성 시에는 위임 범위, 계약 조건, 보증금 수령인을 명확히 하고
본인서명사실확인서도 같이 받아두었습니다.
그러면서 네이버엑스퍼트를 통해 변호사 상담도 받았는데요
이 분이 말씀해주신 해결 방법은 크게 4가지였습니다.
1. 집주인이 명의를 가족에게 넘기고 새로 전세 맞추기
→ 집주인이 가족들과 연이 거의 끊어진 상태라 어려웠습니다.
2. 집주인이 현금으로 전세금을 돌려주기
→ 계약 기간이 남아있는 상황에서 집주인이 돈을 돌려줄 의무는 없었습니다.
무엇보다 집주인한테는 그만큼의 돈이 없었습니다.
3. 만약 전세 사기로 의심이 되는 경우
-> 기존 계약 만료 전 합의하여 보증보험 가입 가능한 수준으로 새로운 계약서 작성 후 차액 공증
-> 만기 시 보증 보험 가입 금액 만큼 돌려 받을 수 있지만 차액은 못 받을 가능성이 큼
→ 계약 기간이 남아 있어도 계약서를 새로 쓰는 것은 합의 하에 가능하며, 전세 사기 가능성을 대비한 방법임
4. 전세권 설정
→ 현재 등기부등본이 깨끗하므로 전세권 설정 후 경매로 넘어갈 경우 1순위로 받을 수 있음
→ 다만, 현재 집값이 전세값보다 낮아 전체 금액을 못 돌려 받을 위험이 있음.
→ 만기가 1년 넘게 남아있어 바로 전세권을 쓰지 못하고 만기 후에도 돈을 돌려받지 못할 경우 경매로 진행 가능
하지만 만기 전에 돈을 돌려받는 건 폭탄 돌리기이며, 집주인이 사건 번호와 전화번호를 알려줄 의무는 없다는 답변을 받았습니다🥲
하지만 아무것도 하지 않고 있을 수 없었습니다. 모든 걸 고려했을 때,
현실적으로 전세금을 돌려받으면서 새로운 세입자의 돈도 지키기 위해 할 수 있는 행동 방안은 다음과 같았습니다.
1.현재 전세금을 보증보험 가입 가능한 수준으로 낮춰 새로 계약서를 쓴다.(만기일은 동일하게) 남은 차액은 공증하기.
2. 기 전세금에 대해 보증보험 가입한다(보험료 임대인 지급 조건)
3. 대리인 위임장을 작성해 대리인을 끼고
보증보험 가입 가능한 수준으로 전세가를 낮춰 전세를 맞춘다.
5. 전세권을 설정한다
대리인에게 이런 내용을 전달하고 임대인의 동의를 받아 1번부터 차례대로 진행했습니다.
여기서, 전세보증보험과 전세권 설정의 차이는다음과 같습니다.
임대인이 구속되어있어 면회를 가서 서류를 전달하는데 시간이 걸려 대리인 위임장을 작성하는데도 꽤 시간이 걸렸습니다.
대리인 지정 후 전세 광고를 냈을 때, 관심을 보이신 분들이 있었습니다. 어떤 분들은 대리인 계약이라고 하면 찜찜하다고 돌아가시기도 했고요.
그 중, 회사 대출로 들어오면 조건이 맞을 것 같다고 들어오길 희망하신 분이 계셨습니다. 🥹
드디어..해결이 되나? 싶었는데,
얼마 뒤, 최종 회사 대출 심사에서 임대인과 보증금반환계좌명이 다르다고 탈락했다는 연락을 받았습니다.ㅠㅠ
분명 특약에 대리인 위임 계약이라고 써놨는데도 회사는 리스크가 있다고 판단했나봅니다.
어느 날 또 다른 분께서 전세 계약을 희망하시며 계약서를 쓰고 계약금도 넣고 가셨다는 이야기를 들었습니다. 은행 대출 심사를 받는데 한 달이 걸린다고 하셨는데..대리인 계약이고 임대인 명의와 계좌 명의가 다른데 대출이 될까? 싶었습니다. 아니나 다를까… 한 달 뒤 은행 심사에서 탈락했다는 연락을 받았습니다.
전세를 빼는 게 현실적으로 어렵겠다고 판단하고 있을 때, 전세보증보험 가입이 가능하면 전세 들어오겠다는 분이 나타나셨습니다.
저와 남편은 혹여나 보증보험가입 심사가 탈락할까봐 노심초사 했는데..다행이도 통과가 되셔서 기적처럼 약 8개월만에 전세금의 80% 가량을 돌려받게 되었습니다.🥹
물론 20% 아직 받지 못했고 올해 9월부터 공증서 효력이 발생하므로 돌려달라고 요구할 수 있습니다.
이번 일로 깨달은 점은,
전세로 거주할 시 반.드.시 전세보증보험에 가입해야한다는 것과, 일부 오피스텔처럼 매매가가 전세가보다 하락할 수 있는 거주지는 전세권을 설정하더라도 보증금을 온전히 돌려받지 못할 수 있기 때문에 월세로 거주하는 게 안전하다는 것이었습니다.
부디 저의 경험이 비슷한 일을 겪으신 분들께 도움이 되길 바랍니다.
