관련 강의
월부학교_26년 가을학기_26년 10월 개강
양파링, 줴러미, 월부멘토
안녕하세요 부자로 가는 장거리 여행중인 목부장입니다.
3강이 나오면서 늦은 시간까지 완강을 하였는데요.
항상 궁금하고 젤 비교하고 싶었던 ‘수도권 vs 지방’ 그래서 어떤 것을 투자할래?의
방법을 3강에서 알려주셔서 개인적으로 BM할 거리도 많고
아는 지역도 많기에 정말 재밌게 강의를 들을 수 있었습니다.
3강의 3개의 파트로
‘수도권과 지방의 비교평가’ , ‘수도권과 지방 투자결정’, ‘의사결정의 확신’까지
비교평가에서 시작해서 의사결정 그리고 보유하는 과정에서의 확신까지 심어주신 강의 였습니다.
#비교 평가 해야하는 이유 #가치 맞추기
현재 시장은 수도권과 지방의 가격과 투자금이 비슷합니다. 그러나 과거에도 비슷했습니다. -갱지지 튜터님-
갱지지 튜터님은 현재 시장이야 말로 투자대상의 이해가 가장 필요하며,
어떤 단지를 매수하고 보유하는 지에 따라 수익이 결정되는 시장이기에
비교평가를 정말 잘해야하는 시기라고 이야기 해주셨습니다.
과거 저점(13년)부터 18년(규제전까지) 그리고 규제 +1년 그리고 고점까지
수도권의 단지흐름을 말씀해주시면서
현재 시점과 과거 규제 +1년의 시기와 비슷하며
어떤 수익률을 내었는지 예시로 보여주셨는데요.
현재 투자가능한 지역과 지방광역시(비슷한 가격과 투자금)비교하면서
반드시 수도권이라고 더 좋은 수익률을 거두지 않았다는 것을 확인할 수 있었습니다.
현재 제가 가진 수도권 비규제 앞마당과 앞마당은 아니지만 투자할 수 있는 곳과
가지고 있는 지방광역시를 비교해볼 때 둘다 저평가 되어있긴 하지만
다른 선택지가 많은 지역이기도 하면서 매도를 고려해봐야하는 단지라고 생각했는데요.
즉, 코어단지가 아닌 위성 자산으로 언젠가는 코어단지로 갈 발판 같은 단지라고 생각햇습니다.
현재 지금 투자가능한 자산이 어떤 자산인지 다시 한번 생각해보게 되었습니다.
그렇다면 대체가능한 자산이 많기에 더더욱 저평가를 잘알아야하고
거기서 매도까지 고려해야하는 자산이라고 생각했습니다.
→BM 포인트:
현재 투자가 가능한 단지가 어떤 자산인지 (코어자산, 위성 자산) 확인하기
비교평가가 왜 필요한지 머릿속에 인식하기
수도권과 지방의 비교평가가 다른 이유는 입지평가와 사이클이 다르기 때문입니다.
본격적인 수도권과 지방을 비교하면서 튜터님이 ‘입지평가’와 ‘사이클’이 다르기에 비교하기 어렵다는 말씀을 해주신 것을 듣고 이때까지 '왜 수도권과 지방이 어려웠는지 한번에 이해할 수 있었습니다.
2호기 당시 비교하던 부천과 대구를 비교하면서 대구가 신축이라서 그래프가 높게 가지 않았을까?
부천은 대체가능지가 많아서 그렇지 않을까? 구축인데 어떡하지? 등
어떻게 비교할지 고민이었습니다.
즉, 가격이 같아도 가치를 비교하기 어려웠고, 가치를 고정하기가 어려우니 가격비교가 어려웠습니다.
이번 갱지지 튜터님의 3가지 방식
- 평당가
- 랜드마크→선호단지→후순위 단지의 가격대
- 가성비 단지 가격대 비교
비교와 도시내에서 어느정도 위상을 가지는지 재정렬을 하는 과정을 이야기해주시면서
가격이 고정이 되니 가치를 비교해볼수 잇었습니다.
평당가 부천 원미구 1900 vs 대구 수성구 중구 1500
랜드마크는 대구에 대체 불가능한 자산이기에 18억으로 높지만
부천의 선호단지와 대구 중구 선호에서 가성비 단지가 가격이 비슷하다.
또 더 나아가서 도시내에서 어디까지의 선호도를 가지고 있는지 비교를 해야햇는데요.
중구의 선호단지와 수성구의 선호단지를 비교해보면서 알수 있었는데요.
투자가능한 단지인 중구 단지가 선호도가 높지만, 최상위에 안되는 부분이 있다는 것을 확인했습니다.
따라서 부천이 랜드마크는 가격이 아쉬운 부분이 있지만,
선호단지가 대구의 중상 선호도인 단지보다는 먼저 부천을 보는 것이 맞다는 판단을 했습니다.
비교평가에서 끝나는 것이 아닌 투자 우선순위를 정하는 과정에서는
전세가율과 공급 분위기를 알려주셨는데요.
비교평가 이후 다시 한번 대구를 보았을 때
전세가율이 올라오고 있고 공급이 정리되면서 수성구를 위주로 매매가 상승하는 분위기였는데요.
실제로 대구도 투자를 했다면 수익을 낼 수 있었지만
더 좋은 자산일까? 우선순위일까? 점에서
코어자산으로 가져갈 수 있는 부천이 좀 더 낫겠다 판단하는게 맞다고 생각했습니다.
→ BM 포인트:
평당가, 랜드마크 선호단지, 가성비 단지 비교하기
전세가율, 공급, 분위기로 투자 우선순위 정하기
이번 강의에서
수도권 vs 지방의 가치를 같이 비교하면서 맞춰가는 과정과
투자 의사결정에서 우선순위로 보는 방법 그리고 더 나아가서 최선의 투자가 어떤 것인지 이해하는 과정을 알게 된 것만으로 많은 것을 배울 수 있다고 생각했습니다!
