관련 강의
월부학교_26년 가을학기_26년 10월 개강
양파링, 줴러미, 월부멘토
안녕하세요?
우리 모두 다의 행복을 위하여,
우다위입니다.
이번 월부학교 3강은
갱지지 튜터님의
「수도권 지방 비교평가로 10억 이상의 자산 쌓는 법」
강의였습니다
.
강의를 듣기 전까지 저에게
수도권과 지방 비교평가는 조금 어려운 영역이었습니다.
“같은 투자금이면 그래도 수도권이 낫지 않을까?”
“수도권이 많이 올랐다면 지방을 해야 하나?”
“수도권 외곽까지 가격이 올랐는데 지금 들어가도 될까?”
이런 식으로 수도권과 지방을 먼저 나누고
어디가 더 유리할지를 생각했던 것 같습니다.
하지만 이번 강의를 들으며
수도권이냐 지방이냐가 중요한 것이 아니라,
내가 투자하려는 대상이 무엇인지 이해하고
어떤 자산이 더 좋은지 가치에 대한 확신을 가지는 것이 먼저다
라는 것을 깨닫게 되었습니다.
1. 수도권 vs 지방, 비교평가는 ‘체급’을 맞추는 것부터
비교평가는 단순히 같은 가격의 단지를 가져다 놓고
어디가 더 좋은지를 판단하는 것이 아니라,
도시 체급을 맞추고 → 단지 체급을 맞추고 → 실제 투자 가능한 물건끼리 비교하는 과정
이었습니다.
가격이 비슷하다고 아실 그래프를 붙여서 바로 비교할 수 있는 것은 아니었습니다.
평당가를 보고,
랜드마크 단지를 비교하고,
내가 실제 투자할 수 있는 가격대의 가성비 단지까지 내려오면서
도시와 단지의 체급을 맞추는 것이 중요합니다.
BM
앞으로 수도권과 지방을 비교할 때
단순히 “5억 vs 5억”으로 비교하지 않고
도시 체급 → 생활권 → 단지 체급 → 실제 투자 가격
순서로 비교 대상을 맞추기
2. 5천만원을 더 버는 것보다, 필요할 때 팔 수 있는 투자
튜터님의 강의를 들으며
계속 머릿속에 맴돌았던 단어는 환금성이었습니다.
제가 매도상황에 있어서 그런지,,, 환금성에 대해 뼈저리게 중요하다는 것을 느끼는 시간이었어요
그동안 투자를 생각할 때
얼마나 깎아서 싸게 살 수 있는지,
얼마나 많이 오를 수 있는지를 더 많이 생각했던 것 같습니다.
그런데 이번 강의를 들으며
5천만원을 더 버는 투자보다
필요할 때 팔 수 있는 투자가 더 중요할 수 있다
는 것의 중요성을 깊게 생각하게 되었습니다.
지방이라고 신축이면 무조건 환금성이 좋은 것도 아니고,
수도권이라고 무조건 환금성이 좋은 것도 아니었습니다.
결국 중요한 것은
“그 지역 사람들이 이 단지를 얼마나 좋아하는가?”
였습니다.
생활권을
대장 / 선호 / 가성비 / 후순위로 나눠서 보고,
특히 지방의 경우에는
선호 단지와 비선호 단지의 차이가 크게 벌어질 수 있기 때문에
더 뾰족하게 선호도를 파악해야겠다는 생각이 들었습니다.
BM
단지분석을 할 때 반드시 아래 사항을 기록하기.
지역 사람들이 왜 이 단지를 선택하는가?
대체 가능한 단지는 얼마나 있는가?
내가 매도해야 할 때 환금성이 있는가?
3. 수도권은 ‘교통’, 지방은 ‘신축’이 단지의 선호를 바꾼다
수도권은 결국 서울, 특히 주요 업무지로의 접근성이
지역과 생활권의 선호도를 크게 좌우합니다.
그래서 신안산선이나 월판선 같은 교통호재 역시
“우리지역에 교통호재가 있다.”
에서 끝나는 것이 아니라
“그 호재가 내가 보는 단지의 선호도를 실제로 바꿀 수 있는가?”
까지 봐야 한다는 것을 배웠습니다.
반면 지방은 신축의 영향력이 훨씬 크게 작용할 수 있습니다.
지금은 좋아 보이는 구축이라도
주변에 더 좋은 신축이 들어왔을 때
수요를 빼앗길 수 있는지까지 확인해야 했습니다.
결국 수도권의 교통호재와 지방의 신축 모두
‘이것이 지역 내 선호도를 바꿀 수 있는가?’
라는 관점에서 봐야 한다는 것이었습니다.
4. 지역이 비싸졌다면 포기하는 것이 아니라 ‘대안’을 찾는다
한 지역을 투자하기 위해
열심히 앞마당을 만들고 공부하다 보면
어느 순간 그 지역 안에서만
답을 찾으려고 했던 것 같습니다.
그 지역 가격이 많이 올랐을 때도
산다 / 안 산다
두 가지 선택지 안에서만 고민했습니다.
하지만 이번 강의를 들으며
비교평가는 그렇게 하는 것이 아니라는 것을 배웠습니다.
A지역이 비싸졌다면 B지역을 보고,
B지역의 투자 가능 단지가 마음에 들지 않는다면 C지역을 보고,
수도권에서 좋은 대안을 찾지 못한다면
지방의 선호 단지까지 비교할 수 있어야 합니다.
결국
비교평가는 정답을 찾는 과정이 아니라
더 좋은 대안을 계속 찾아가는 과정
이라는 것을 깨닫게 되었습니다.
BM
“여기는 많이 올랐으니 못 사겠다.”가 아니라
“이 가격이면 나는 어디까지 살 수 있지?”라고 생각을 바꿔보기
5. 싸다고 사는 것이 아니라 ‘싼 이유’를 알아야 한다
전세가율에 대한 부분도 다시 생각하게 되었습니다.
전세가율이 높으면
투자금이 적게 들어가기 때문에 자꾸 눈이 갑니다.
하지만 전세가율만 보고 접근하면
결국 갭만 보는 투자자가 될 수 있겠다는 생각이 들었습니다.
지역마다 고유의 전세가율이 있고,
중요한 것은 단순히
전세가율이 몇 %인가가 아니라
현재 매매가격이 저평가 구간인가?
그리고 그 저평가 구간에서 전세가율이 높은가?
였습니다.
결국 제가 지켜야 할 순서는
매매가격의 저평가 판단 → 가치 판단 → 전세가율 → 투자금
이라는 것 꼭 기억하겠습니다!
6. 공급은 ‘사지 말아야 할 이유’가 아니라 우선순위를 정하는 기준
공급이 있다고
무조건 투자하면 안 되는 것이 아니었습니다.
중요한 것은
그 공급이 내가 투자하려는 생활권과 단지의 수요를 빼앗을 수 있는가?
였습니다.
특히 수도권 외곽이나 지방처럼
대체 가능한 지역일수록
신축 공급의 영향을 더 크게 받을 수 있겠다는 생각이 들었습니다.
반대로 지하철로 주요 업무지와 연결되거나
지역 내 선호도가 확실한 단지라면
상대적으로 공급의 영향을 덜 받을 수도 있습니다.
그래서 공급은
투자를 단번에 포기하게 만드는 기준이 아니라
비교평가를 통과한 물건들의 우선순위를 정하는 기준
으로 활용해야겠다고 생각했습니다.
그리고 이번 강의에서 배운
가격 → 가치 → 시장 → 내 상황
순서도 꼭 기억하고 적용하겠습니다.
7. 강의를 ‘아는 것’에서 ‘적용하는 것’으로
월학에서 가장 크게 레버리지할 수 있는 것은
결국 강의와 튜터님이라는 생각이 들었습니다.
좋은 내용을 많이 알고 있는 것과
그 내용을 실제 투자에 적용해 결과를 만드는 것은
전혀 다른 일인 것 같습니다.
이번에는 강의를 듣고
‘좋았다’로 끝내지 않겠습니다.
가격 → 가치 → 시장 → 내 상황
을 실제 단지에 적용해보고,
제가 파악한 선호도가 맞는지도
과거 그래프와 거래량, 상승장에서의 움직임을 통해
계속 검증해보겠습니다.
그리고 튜터님과 운영진에게
질문만 하는 사람이 아니라
배운 것을 적용하고 → 적용한 결과를 알려드리고 → 성과로 감사드리는 사람
이 되도록 노력하겠습니다.
월학이라는 좋은 환경 안에서도
그 환경을 ‘누리는 사람’에서 그치지 않고,
제가 받았던 도움을 동료들에게 다시 나누면서
재미와 의미, 성장을 함께 만들어가겠습니다.
이번 강의를 통해
앞으로 중요하게 생각해야 할 투자 기준들을
다시 정리할 수 있었습니다.
수도권이냐 지방이냐를 먼저 결정하는 것이 아니라,
가격을 맞추고,
가치를 비교하고,
시장을 보고,
마지막으로 내 상황에 맞는지를 판단하는 것.
그리고 그 모든 과정의 중심에는
“지역 사람들이 이 자산을 얼마나 좋아하는가?”
라는 질문이 있다는 것을 꼭 기억하겠습니다.
배운 것을 아는 데서 멈추지 않고
앞마당과 실제 투자에 적용해서
꼭!!!!!! 성과로 만들겠습니다!!
긴 시간 좋은 강의해주신
갱지지 튜터님께 감사드립니다
