1호기 전세 신규 세입자 준비 중 궁금한 점이 있습니다👋

방원님 안녕하세요~ 두가지 질문 주셨네요. 하나는 기존임차인과 신규임차인의 이사날짜 조율이 원활하려면 신규임차인이 언제 들어올지가 먼저 확정되어야 하는게 아닌지, 그게 내가 원하는대로 될지에 대해 걱정이 있으신 것 같고. 두번째는 만기 이후의 연장계약에 대한 2년 거주 보장이 걱정되시는 것 같습니다. A1. 소통을 미리 하는 게 중요하실 것 같아요. 기존임차인분께 '최대한 좋은 가격으로 해서 빠른 시일에 새로운 임차인을 구할 테니, 새로오실 임차인분들과 날짜를 협의해서 집을 구해주시면 감사하겠다.' 정도로 양해를 구해두시면 될듯합니다. 보통 그렇게 하니 너무 걱정하지 않으셔도 될 것 같고요. 만에 하나 기존임차인분이 먼저 이사갈 집을 확정하셔서 이사날짜를 박아두시고, 무조건 그 날에 돈을 받아야겠다 하시는데. 방원님께서 그 날짜에 들어올 세입자를 구하시지 못하시면 잠시 전세금반환대출을 받아 쓰셔야하실 수 있는데, 미리 알아보시고 대비해두시면 되겠습니다. A2. 계약갱신청구권까지 다 사용한 4년 만기인가요? 계약갱신권 살아있는 2년 만기인가요? 후자라면, 이번에 11월 말에서 2월말까지 계약갱신청구권을 쓰는 걸로 계약서를 다시 작성하셔도 되고요. 특약에 '2월 말까지 퇴거하지 않아 발생하는 임대인의 금전적 손해는 임차인이 배상하기로 한다' 정도 적어두시면 혹시라도 기존임차인이 퇴거하지 않아 새임차인과의 계약이 파기될 경우, 위약금으로 인한 손해는 기존임차인이 보상하게 할 수 있게 방어가 될 겁니다. 전자라면, 계약서를 아주 다시 쓰는건 총 4년이 묶일 수 있는 부담이 있으니 계약은 만기 된 걸로 두고. 대신 이사예정확인서, 혹은 퇴거확약서 등의 별도로 쓰시면 좋을 것 같습니다. 내용에 '기존 계약이 4년이 지나 만료 되었으나 사정상 이사갈 집을 구할 때까지 임대차계약을 연장한다.' 정도 적어두시고 '임차인은 ~~까지 퇴거하기로 한다. 퇴거하지 않아 발생하는 임대인의 금전적 손해는 임차인이 배상하기로 한다'. 정도 적어두시면 좋겠네요. 퇴거확약서, 이사예정확인서를 검색어에 쳐보시면 좋은 글들에서 도움 받으실 수 있을거에요~! 방원님 화이팅입니다!

안녕하세요. 방원님 1호기 전세 만기를 앞두고 신규 세입자 세팅 과정에서 현실적인 고민이 많으실 시기입니다. 질문해주신 두 가지 핵심 포인트에 대해 실무적인 관점에서 답변을 드립니다. Q1. 다음 임차인 계약 후 '지금 세대'가 이사 갈 집을 알아보는 것이 유리한데, 순서가 바뀔 수 있는지? 임대인(집주인) 입장의 베스트 시나리오: 방원님 말씀대로 ① 다음 세입자와 계약을 먼저 체결하고, 그 세입자가 들어오는 날짜(혹은 그 이전)에 맞춰 ② 기존 세입자가 나가는 구조가 가장 안전합니다. 내 수중에 들어온 계약금이나 다음 세입자의 보증금으로 기존 세입자의 보증금을 돌려막는 '안전한 갭투자/재임대'의 정석이기 때문입니다. 현실적인 한계: 하지만 임차인 입장에서는 본인이 갈 집을 먼저 계약하거나 알아보고 싶어 하는 경향이 큽니다. "내가 집을 빼야 움직인다"는 집주인의 입장을 고수하면 임차인과의 마찰이 생길 수 있으므로, "새로운 세입자가 구해지는 즉시 적극적으로 집을 보실 수 있도록 협조하겠다"고 조율하시되, 기존 세입자의 보증금 반환 시점은 반드시 '다음 세입자의 잔금일(입주일)'과 동시에 이루어지도록 특약이나 일정을 단단히 잡아두셔야 합니다. Q2. 부사님이 연말 대출총량규제를 우려해 '특약에 2월 말까지 이사'를 쓰고 재계약서(날짜 변경용)를 쓰자고 하는데, 2년 의무 거주 등의 리스크는 없는지? 결론부터 말씀드리면, 단순히 날짜 조정을 위한 임시 계약서 성격이라 하더라도 '재계약서'를 새로 작성하는 것은 추후 법적 분쟁이나 주택임대차보호법상 계약갱신청구권 문제 등에서 매우 위험할 수 있습니다. ① 2년 의무 거주/보장 리스크: 주택임대차보호법상 임차인은 기본 2년의 거주를 보장받습니다. 형식상 특약에 "2월 말까지 이사할 것"을 적는다 하더라도, 세입자가 마음을 바꿔 "법적으로 보장된 2년 거주를 하겠다"거나 "계약갱신청구권을 쓰겠다"고 주장하면 임대인 입장에서 이를 방어하기가 굉장히 까다로워집니다. ② 대출총량규제 대응의 실효성: 연말 가계대출 총량 규제로 인해 시중은행의 전세자금대출이 조여지는 것은 맞으나, 이를 우회하기 위해 '날짜 조정용 가짜 계약서(또는 편법적 재계약)'를 쓰는 것은 부사님의 편의주의적인 제안일 수 있습니다. ③ 안전한 대안: 만약 기존 세입자와 일정을 2월로 미루고 싶다면, 재계약서를 새로 쓰기보다는 기존 임대차 계약서의 '계약 기간 연장 및 합의 해지(또는 명도 일자 변경)에 관한 부속 합의서(각서)' 형태로 명확하게 작성하는 것이 훨씬 안전합니다. 이때 "본 계약은 11월 만기이나, 상호 합의에 따라 2월 OO일까지 연장하며, 세입자는 그때 무조건 퇴거한다. 만약 조기 퇴거 시 새로운 세입자 여부와 관계없이..." 같은 식의 안전장치를 두어야 합니다. 다만, 이 경우에도 11월에 나간다는 세입자가 갑자기 연장을 요구할 리스크는 없나 면밀히 보셔야 합니다. 부사님이 중개를 쉽게 성사시키기 위해 편법적인 방법을 제안하셨더라도, 임대인의 자산 방어가 최우선입니다. 1. 기존 세입자와의 계약 변경은 가급적 새로운 세입자 유무와 연동시키되, 법적 효력이 모호한 재계약서 작성은 피하시고 명확한 합의서 형태로 리스크를 통제하시기 바랍니다. 2. 11월 만기에 맞춰 정석대로 신규 세입자를 구하는 공고를 넓게 내어, 대출 규제와 상관없이 자금 계획이 확실한 세입자를 찾는 것이 가장 안전한 길입니다. 부디 무탈하게 1호기 세팅이 완료되기를 응원합니다!

안녕하세요 방원님 기존 세입자분께서 퇴거하시면서 일정 조율로 고민이 많으실 것 같습니다. 1. 다음 세입자 계약 후 현재 세입자가 이사할 집을 구하게 하는 것이 가능한지? 방원님께서 말씀하신 것처럼 들어올 세입자가 들어올 날짜를 정하고, 거기 일정에 맞춰서 기존 임차인이 나갈 날짜를 맞추는게 가장 안전한 방법입니다. 그렇기 때문에 임차인분과 소통하셔서 다음세입자가 구해지는 시기에 맞출 수 있도록 원만하게 진행하시면 좋을 것 같습니다. 2. 연말 대출 총량 규제 때문에 2월 말 퇴거 조건으로 재계약서를 쓰는 것이 보편적인 방법인지? 실제로 연말에는 은행에서 가계대출 총량 규제때문에 한도가 소진되는 경우가 종종 발생하는데요, 그렇다하더라도 새로운 계약서를 작성하게 되면 위에서 말씀해주셨듯이 신규계약으로 보여 임차인이 "자기는 계속 살 권리가 있다"라고 주장하면 임대인만 힘들어지는 상황이 발생할 수 있습니다. 위에 사상지평님께서 말씀해주신 것처럼 "단기 연장 계약서"를 작성하시고, 특약에 퇴거일을 명확하게 작성해놓으셔야 방원님께 피해가 가는 일이 없을 것 같습니다. 부동산 사장님과 이부분 빠르게 소통해보시고 방향성 잡으시면 좋을 것 같아요!! 방원님의 전세계약이 무사히 완료되길 응원드립니다:)