안녕하세요!!
될 때까지 끝까지 해내는 투자자
부자엄마유니 입니다~❤️
이번 강의는 어여쁜 갱지지튜터님께서 해주셨어요.
강의내용을 복기해보겠습니다.
투자를 할 때 수도권이냐 지방이냐를 먼저 정하는 것이 아니라,
가치 있는 단지를 저평가된 가격에 사는 것,
시장이 오르는지 내리는지를 따라가기보다,
내가 정한 투자 기준에 부합하는지를 먼저 판단해야 한다.
현재는 2019년과 비슷하게 어느 지역을 샀느냐보다 어떤 단지를 샀느냐가 중요한 시장이다.
수도권은 규제와 가격 상승 피로도가 누적되어 있고,
지방 광역시는 전반적으로 절대가격이 낮아진 상태다.
그러나 지방이라고 모두 좋은 투자처는 아니다.
지금 투자 가능한 지역과 단지 중 상당수는 보통 가치 이하이므로,
장기 보유보다는 저평가 구간에 매수한 뒤 적정 수익률에서 매도하는 전략이 필요하다.
수도권·지방 비교평가 방법
비교평가의 목적은 수도권과 지방 중 어디가 더 좋다고 결론 내리는 것이 아니라,
현재 가격과 가치 수준을 비교해 더 나은 투자 대상을 찾는 것이다.
가격은 도시의 평균 평당가만 비교하면 부족하다.
먼저 대장 단지 가격으로 도시의 체급을 가늠하고,
이후 랜드마크·선호단지·가성비단지·후순위단지처럼 비슷한 위치의 단지끼리 비교해야 한다.
가치를 볼 때는 많이 오를 가능성뿐 아니라 지역 내 선호도와 환금성을 중요하게 봐야 한다.
덜 벌더라도 수요가 꾸준하고 필요할 때 잘 팔리는 단지가 더 안정적인 투자처다.
생활권은 다음처럼 나눠볼 수 있다.
- 대장생활권: 대체하기 어려운 핵심 지역
- 선호생활권: 다른 선택지는 있지만 꾸준히 선호되는 지역
- 가성비생활권: 가격 대비 거주 만족도가 높은 지역
- 후순위생활권: 수요와 선호도가 상대적으로 약한 지역
부산처럼 규모가 큰 도시는 구별로만 나누지 말고,
부산 전체에서 어느 생활권이 대장·선호·가성비인지 비교해야 한다.
수도권 투자 시 확인할 점
수도권은 교통과 업무지구 접근성이 중요하지만,
단순히 강남까지 1시간 이내라는 이유만으로 투자해서는 안 된다.
외곽이면서 선호도가 낮은 곳은 전세가 상승이 약하고, 상승 시기가 늦으며, 매도도 어려울 수 있다.
교통 호재가 있다면 실제 영향 범위가 어디까지인지 확인해야 한다.
역이 생긴다고 지역 전체가 좋아지는 것이 아니라,
어느 생활권과 어느 단지까지 수요가 붙는지 구체적으로 봐야 한다.
이미 오른 수도권 단지는 지방과 비교하기 전에
수도권 안에서 덜 오른 대체 단지가 없는지 먼저 찾아야 한다.
수도권은 풍선효과가 나타나는 시장이므로 선호 생활권과 선호 단지가 먼저 오르고,
이후 주변으로 상승이 확산될 수 있다.
지방 투자 시 확인할 점
지방에서는 교통보다 생활권 선호도, 학군, 환경, 단지 상품성이 더 중요하게 작용한다.
지방에 투자할 때는 땅의 급지를 높이거나 생활권의 급지를 높여야 한다.
급지가 낮아질수록 다음 조건은 더 좋아야 한다.
- 생활권 선호도
- 단지 규모와 상품성
- 학군과 생활환경
- 공급 대비 희소성
- 지역 내 환금성
지방은 정책이나 규제보다 향후 공급 감소, 대장 단지의 움직임, 전세가 흐름을 먼저 확인해야 한다.
특히 보통 가치 이하의 지역은 매수할 때부터 목표 수익률과 매도 계획을 함께 세워야 한다.
투자 우선순위 정하는 법
비교평가를 통과한 단지 중에서는 전세가율과 공급으로 우선순위를 정할 수 있다.
전세가율이 높으면 투자금이 적게 들어 효율적이지만, 숫자만 보고 투자하면 안 된다.
매매가격이 충분히 싼지, 전세가격이 지속 가능한 수준인지,
해당 물건의 실제 전세가율이 어떤지를 함께 봐야 한다.
가장 좋은 소액투자 시점은
매매가격이 저평가되어 있고 전세가율이 높은 시점
공급은 지역의 가치를 평가하는 기준이라기보다
투자 시기와 회수 속도를 판단하는 요소다.
단지 가치와 생활권을 먼저 평가한 뒤,
향후 3년 공급이 전세가격과 매도 시점에 미칠 영향을 확인해야 한다.
리스크 관리
대출은 감당 가능하고 더 좋은 자산을 살 수 있을 때 활용할 수 있다.
다만 대출을 사용하기 전에 그 돈으로 할 수 있는 최선의 투자인지 먼저 비교해야 한다.
강의에서는 감액상환 요구와 금리 부담을 고려해
대출 규모를 연저축액의 약 2배를 넘지 않는 수준으로 관리할 것을 강조했다.
전세보증금은 투자자의 최후 안전장치이므로 다른 투자금으로 사용하지 않고 남겨둬야 한다.
전세가격이 높은 물건은 역전세 가능성을 확인하고, 매수 시 충분한 현금 여력을 확보해야 한다.
이번 강의를 통해 수도권과 지방을 나누어 생각하는 것보다,
내 투자금으로 살 수 있는 단지 중 가장 선호도가 높고 저평가된 단지를 고르는 것이 중요하다는 점을 다시 확인했다.
그동안은 지역 이름이나 최근 상승 흐름에 관심이 먼저 갔지만,
앞으로는 그 단지가 지역 안에서 어떤 위치에 있는지, 실제로 사람들이 왜 선택하는지,
나중에 잘 팔릴지를 먼저 봐야겠다고 생각했다.
특히 지방의 저평가 단지는 무조건 오래 보유하는 자산이 아니라,
매수할 때부터 목표 수익률과 매도 시점을 정해야 한다는 점이 인상 깊었다.
좋은 투자란 가장 많이 버는 투자가 아니라,
내가 감당할 수 있고 하락장에도 버티며 필요할 때 매도할 수 있는 투자라고 생각한다.
