출처 : https://mobile.newsis.com/view_amp.html?ar_id=NISX20260810_0003743262&utm_source=chatgpt.com
세제개편 이후 “30억 이하 중상급지로 수요가 이동할 수 있다”는 기사가 나왔습니다.
초고가 주택의 세 부담이 커지면 매도자가 늘고
수요가 상대적으로 세 부담이 적은 20~30억대 단지로 이동할 수 있다는 내용입니다.
그렇다면 정말 세금이 오르면 초고가 매물이 늘고
수요는 아래 가격대로 이동할까요?
구해줘월부에서 너나위님께서 정리해주신 세제개편 내용과
우리 에이스4반 동료분들💚과 함께 각 지역에서 확인한 현장 분위기를 연결해,
앞으로 투자자로서 어떤 기준으로 시장을 바라볼지 정리해보았습니다.
📌 세제개편 내용 참고 : 구해줘월부 너나위님 영상
https://youtu.be/eZDQ3MFxfXY?si=8Wxi1LLE66y1CaTT
세제개편, 누가 더 부담을 느끼게 될까요?
구해줘월부 정리
구분 | 변화 | 부담 |
|---|---|---|
실거주 1주택 | 종부세 공제 12억→14억 | 시가 약 20억까지 종부세 X, 약 33억 이상 부담↑ |
비거주 1주택 | 공제 12억→9억 | 시가 약 13억 이상 부담↑ |
다주택 | 4억~9억 공제 | 실거주 주택 금액 비중이 낮을수록 부담↑ |
양도세 | 보유공제↓, 거주공제 중심 | 2029년부터 비거주·다주택 보유공제 0% 방향 |
이번 세제개편은 크게 보면 실거주할수록 유리하고, 비거주·고가주택일수록 부담이 커지는 방향입니다.
다만 세세하게 보면 우리 모두에게 영향을 미치게 됩니다.
집 값은 오를 뿐더러 전세매물 감소에 영향을 줄 수 있기 때문입니다.
종부세의 경우 실거주 1주택자는 공제금액이 12억원 → 14억원으로 늘어납니다.
다만 공제만 늘어나는 것이 아니라 공정시장가액비율과 세율도 함께 달라지기 때문에
모든 실거주 1주택자의 세금이 줄어드는 것은 아닙니다.
구해줘월부 너나위님께서 시가로 환산해 설명한 기준으로는
- 시가 약 20억원까지 종부세 없음
- 20억~33억원은 개편 전후 부담 변화가 크지 않음
- 약 33억원 이상부터 부담 증가 가능
으로 볼 수 있었습니다.
반면 비거주 1주택자는 공제금액이 12억원 → 9억원으로 줄어들면서
시가 약 13억원 이상부터 종부세 부담이 커질 수 있습니다.
다주택자는 4억원~최대 9억원까지 공제받을 수 있는데
전체 보유주택 중 실제 거주하는 주택의 금액 비중이 높을수록 공제금액이 커집니다.
양도세에서도 같은 방향이 보입니다.
1주택자의 12억원 이하 비과세는 유지되지만
장기보유특별공제는 앞으로 오래 보유한 것보다 실제로 거주한 것을 더 우대하는 방향으로 바뀝니다.
실거주 1주택자도 공제금액 한도가 생겨
2028년 20억원 → 2029년 10억원으로 줄어듭니다.
비거주 1주택자의 보유공제는
40% → 2028년 20% → 2029년 0%,
다주택자의 보유공제도 30% → 15% → 0%로 축소되는 방향입니다.
결론적으로 이번 개편은
‘얼마나 오래 가지고 있었는가’보다 ‘실제로 거주했는가’를 더 중요하게 보는 방향
이라고 이해할 수 있었습니다.
그렇다면 이런 부담은 실제 시장에서는
어떤 행동으로 나타나고 있을까요?
아직 현장은 세제 개편으로 인해 당장 영향을 받지 않는 것 같았고
조금씩 움직임이 보였습니다.
30억 이상, 세금이 실제 ‘매도 고민’으로 이어질 수 있는 구간
성수동에서는 일부 고가주택에서 세제개편 이후 매도를 고민하는 분위기가 들렸습니다.
특히 소득은 많지 않지만 오랫동안 한 채를 보유한 경우
높아진 보유 부담이 “계속 가지고 갈 수 있을까?”라는 고민으로 이어질 수 있습니다.
POINT. 실제 매물이 늘어난다면, 그 매도자금이 20~30억원대로 이동하는지 확인해봐야겠습니다.
20~30억, 아직은 ‘수요 이동’보다 거래정체
용산·성동 일부 지역에서는 문의는 있지만 실제 계약으로 이어지는 경우가 많지 않았고
매도자 역시 가격을 크게 낮추지 않는 모습이었습니다.
즉 매도자는 버티고, 매수자는 자금조달이 어려운 상황으로
대출규제 영향이 더 크게 느껴졌습니다.
POINT. 초고가 매도자금이 실제 이 가격대의 거래량과 가격 상승으로 연결되는지 확인해야겠습니다.
13~20억, ‘매도’보다 ‘실거주 전환’
이 구간이 가장 흥미로웠습니다.
비거주 1주택자의 부담이 커지기 때문에 매물이 늘어나기 보다
2~4급지 해당 가격대 단지들에선
세입자 만기 후 직접 입주하려고 하거나
기존 세낀 매물을 거둬들이는 사례가 보였습니다.
세금 증가 → 실거주 전환 → 매물 회수 → 임대물량 감소
라는 흐름으로 세입자분들이 매수로 전환되는 수요가 늘어날 수 있겠습니다.
POINT. 실거주 전환 → 전세물량 감소 → 전세가격 상승 → 매수 전환으로 이어지는지, 동시에 보유세 부담이 임대료에 전가되는지도 확인해야겠습니다.
중저가·외곽, 부족한 전세로 매수 전환
5급지, 수도권 외곽 덕양·안산에서는 세제보다 신축, 역세권, 서울 접근성, 교통, 생활권 등
실수요자가 선택할 이유가 명확한 단지부터 움직이는 모습이었습니다.
늘상 그렇듯 개별가치와 실수요의 힘을 더 중요하게 봐야겠습니다.
투자자가 시장 속에서 볼 것은 ‘세금 이후의 행동’
- 30억 이상에서는 일부 세금 부담 → 매물 출회
- 20~30억은 대출규제 → 거래 정체 / 비거주 입주로 전월세 매물 감소
- 13~20억은 오히려 매도보다 실거주 전환
- 중저가·외곽은 세제보다 실수요와 개별 가치가 매수세에 작용
당장 시장에 영향을 미치는 건 미미하지만 분명히가격대별로 다른 움직임을 보입니다.
앞으로 시장 속에서
- 고가주택 매도자금이 어디로 이동하는지
- 비거주 집주인이 실제 입주하는지
- 전세물량과 임대료가 어떻게 변하는지
27→28→29년으로 갈수록 매도 움직임이 커지는지
를 계속 확인해봐야겠습니다.
너나위님께서 “눈앞의 파도가 아니라 멀리서 불어오는 바람을 보세요.” 라는 말씀을 하셨습니다.
당장의 세제개편만 보기보다 입주 급감과 전월세물량 부족을 이해해야 합니다.
정책과 시장의 변화 속에서
이 변화가 누군가에게 삶의 터전을 잃게 하는 일이 되지 않기를 바랍니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
