장위 청약 당첨됐는데요 ㅜㅜ

올해안에등치기치님 안녕하세요
장위 아파트 청약에 당첨이 되셨는데
자금마련이 안되시걸 같아서 많이 고민이 되실 것 같습니다.
장위 아파트 17억이 현재 기준으로 보면 비싸 보일 수도 있지만
물가상승률을 고려하면 입주하는 시기, 10년 뒤를 생각해보면
괜찮은 가격일수도 있습니다.
자금계획이 안되면 당연히 내 물건이 아니기 때문에 포기해야 하지만
아까운 물건이기 때문에
투자코칭 등을 통해서 상담을 받아보시고 결정하시는 것을 추천드립니다.

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안녕하세요, 올해안에등기치기님! 닉네임에서부터 내집마련하겠다는 강한 의지가 느껴집니다..!
우선 청약 당첨은 무척이나 축하드릴 일인데, 내가 잔금이 감당가능한지는 꼭 확인해보셔야 합니다.
오늘 당첨자 발표일이 있는 장위 푸르지오 마크원 취소분 공급에 당첨되신 것으로 생각되는데,
84타입 분양가가 말씀주신 대로 대략 17.5억 정도 되네요! 계약금을 2번에 나눠서 10% 지급하셔야 하며, 서울이 규제지역이기 때문에 중도금 60% 중에 40%는 대출이 되지만 1~4회차를 대출받는다면 5, 6회차는 자기자본으로 납부하셔야 합니다. 그리고 잘 알고계시는 대로 대출 규제때문에 잔금시에도 최대 4억까지 밖에 대출이 되지 않고요.
물론 3년 전매제한이 있어 당첨자 발표일인 오늘부터 3년 후에는 분양권 상태로 팔수도 있습니다만, 그동안 다른 집을 매수할 수 없고 모든 자금을 입주시점인 30년을 향해 모아가야 한다는 점에서 기회비용이 있을 수 있을 거라고 생각이 듭니다.
가격이 더 올라서 2030년의 시세가 훨씬 높아져 해당 감정가의 40%를 했을때 LTV 가 4억보다 더 커질 수도 있겠으나 매매가 별 대출규제가 풀릴지 안풀리지도 요원한 상황입니다. 알수 없는 것에 배팅하시기 보다 안전한 선택으로 지금 가지고 계신 5억 자금과 지금 받을 수 있는 6억 대출로 마련하실 수 있는 아파트를 매수하시는 것도 좋아 보입니다.
지난번 주신 Q&A 글을 보니 소득도 안정적이시고 충분히 지금 가지고 계신 예산으로도 서울 내 매수 할 수 있는 아파트가 있으니, 예산으로 네이버 부동산의 기축 단지들을 보시고, 방문하시어 내집마련 하시기도 추천드립니다! 혹시나 매수에 있어 기준이 궁금하시면 내집마련 기초반을 들어보시기를 추천드리는데, 9월 30일에 오픈이라.. 그 전에 보시려면 너나위님의 저평가 아파트 찾는 법 특강이라도 수강해보시고 스스로 판단하는데 도음이 되셨으면 좋겠습니다! https://weolbu.com/product/5214 강의를 추천 드리는 이유는 아무리 조언을 해주어도 결국에 선택은 자기자신이 하는 것이라서 내가 기준을 잡지 못하면 선택에 어려움을 느끼기 때문입니다! 부디 현명한 선택 하시어 내 상황에 맞는 자산을 취득하시길 기원드립니다! 감사합니다.

장위 청약 당첨을 진심으로 축하드립니다. 분양가가 워낙 높다 보니 자금 계획 때문에 고민이 정말 많으시겠네요. 말씀하신대로 생애최초 대출을 최대한 활용하더라도 한도가 정해져있고, 무엇보다 DSR규제 때문에 10억이라는 큰 금액의 주택담보대출이 나오기는 현실적으로 매우 어렵습니다. 중도금 대출은 주택구입 목적 주담대의 6억원 한도 적용에서 제외 되지만, 잔금대출로 전환할 때는 주담대 규제가 적용됩니다. 예를들면 공사중 중도금 대출로 4.8억을 받았다면 이때는 6억원 한도를 적용받지 않지만 입주 시점이 되면 중도금 대출 4.8억을 갚아야 합니다. 실제로는 현금으로 4.8억을 갚기 어렵기 때문에 잔금대출을 받아 중도금 대출을 상환하게 됩니다. 중도금 대출이 잔금 대출로 전환되는 순간, 주택구입목적 주담대 규제가 적용됩니다. 따라서 이론적으로는 중도금대출 4.8억->잔금대출 4.8으로 전환할 수있지만, 잔금대출은 LTV, DSR등 다른 조건과 함께 최대 6억원 한도 규제를 적용 받을 수 있으므로 이 부분을 꼭 확인하시고 넘어가시면 좋겠습니다. 현재 자금계획만 놓고 보면 무리한 청약이라고 판단됩니다만, 아까운 청약이니, 포기하시기전에 해당단지가 실거주 의무가 있는 단지인지, 실거주 의무가 있더라고 '3년 유예'가 가능한지 확인해 보고, 세입자를 구해 전세를 한 번 놓은 뒤, 그 보증금으로 잔금을 치르는 것이 합법적으로 가능한지도 한 번 확인해 볼것 같습니다. 위에 최강파이어님 말씀대로 투자코칭 상담을 받아보시고 다양한 측면에서 생각하고 리스크도 고려해서 지혜롭게 의사결정 하시길 바라겠습니다!