안녕하세요.
함께 하는 명품즈와 꾸준함으로 목표를 달성할 김작심 입니다.💪🏻🤓
최근 부동산 양도세 개편으로 인해 특이한 거래가 늘고 있다고 합니다.
바로 아파트 ‘교환매매’ 인데요.
왜 굳이 집을 사고팔지 않고 왜 서로 바꾸는 걸까요?
핵심에는 2026년 8월 3일 발표된 양도소득세 개편안이 있습니다.
✅️양도세가 갑자기 오른 것은 아니다
이번 개편안에서 가장 크게 바뀌는 부분 중 하나는 1세대 1주택자의 장기보유특별공제입니다.
현재는 1세대 1주택자가 집을 오래 보유하고 오래 거주하면,
- 보유기간에 따라 최대 40%
- 거주기간에 따라 최대 40%
를 각각 공제받아 최대 80%의 장기보유특별공제를 받을 수 있습니다.
하지만 정부 개편안은 이 구조를 단계적으로 바꾸려고 합니다.
2028년부터는 보유기간 공제가 최대 20%로 줄어들고,
2029년부터는 보유기간 공제가 없어집니다.
대신 실제 거주기간에 따른 공제는 강화해 2029년부터 최대 80%까지 받을 수 있도록 합니다.
즉, 오래 보유하고만 있던 집의 세금 혜택은 줄이고
오래 거주한 집의 혜택은 유지하겠다는 것 입니다.
다만 현재 확정된 세법이 아니라 정부가 발표한 세제개편안 이어서 확정은 아니라는 점 알려드립니다.
✅️그래서 고가주택 보유자들이 움직인다
이 변화가 특히 중요한 사람은 오래 보유했고 가격이 많이 오른 고가주택을 가진 사람입니다.
예를 들어,
10년 전에 5억 원에 산 집이 현재 8억 원이라고 했을 때
당장 팔지 않고 계속 가지고 있다가 나중에 10억 원에 판다면
취득가액 5억 원 → 매도가액 10억 원으로
약 5억 원의 양도차익이 발생합니다.
하지만 현재 8억 수준의 집을 교환하면 세금이 달라지게 됩니다.
A군, 8억 원짜리 집 ↔ B양, 8억 원짜리 집
서로 맞바꾸게 된다면,
교환도 세법상 양도로 보기 때문에 기존 집에 대한 양도세가 발생하고 새 집을 취득하면서 취득세도 발생합니다.
새로운 취득가액 8억 원 → 매도가액 10억 원으로
추후 양도 차익은 2억 원 으로 줄어들게 됩니다.
위에 뉴스 기사도 이러한 교환매매로 절세를 하려고 한다는 내용입니다.
✅️그렇다면 왜 지금 교환할까?
고가 주택을 보유하신 분들이 양도세를 없애고자 하는 것은 아닙니다.
오히려 과거에 매수하고 자산가격이 상승한 만큼의 양도차익을 한 번 정산하고,
현재 시세에 맞는 새로운 취득가액을 만들어서 앞으로 발생할 양도차익을 줄이고자 하는 전략입니다.
교환매매는 세금을 없애는 방법이 아닙니다.
① 기존 주택에 대한 양도세
② 새 주택에 대한 취득세
③ 중개수수료 등 거래비용이 발생하는데
교환하지 않고 보유했을 때 미래에 내게 될 세금과 비교해서 결정해야 합니다.
✅️과거에도 ‘교환매매’가 있었나?
과거 코로나 대세상승장 이후 하락이 시작되었던 2022년에도 ‘교환매매’가 있었습니다.
하지만 2022년 교환매매의 핵심은 세금보다 거래절벽이었습니다.
집값 하락 → 매수자 사라짐 → 집 안팔림 → 급매로 팔면 손실 확정 → 비슷한 집과 교환 하고자 하는 흐름이 강했고,
금리인상과 거래 절벽 , 손실 확정인 급매 회피, 일시적 2주택자 양도세 비과세 등의 이유가 있었습니다.
✅️과거와 현재 차이점
2022년에는 집값이 하락하고 거래가 얼어붙으면서 “집이 팔리지 않으니 차라리 비슷한 집과 교환하자”는 심리가 있었다면,
2026년에는 “앞으로 세금 부담이 커질 수 있으니 지금 양도차익을 한 번 정산해두자”는 움직임이 나타나고 있습니다.
즉, 단순히 “세금이 올라가니까 집을 바꾼다”고 이해하면 안됩니다.
향후 장기보유 특별공제 제도 변화로 고가,장기보유 주택의 양도세 부담이 커질 수 있는 상황에서, 현재 시점에 기존 주택의 양도차익을 한 번 정산하고 비슷한 주택으로 교환함으로써 향후 양도차익을 줄이려는 전략으로 이해하는 것이 더 정확합니다.
하지만 아직 확정된 것은 아니기 때문에 최종 국회 통과 내용과 시행 시점은 계속 확인해야 할 필요가 있겠습니다.
최근 투자에 대해 잘 아시는 부동산 소장님께서 해주신 말씀이 떠오릅니다.
“투자 좀 해본 어르신들은 규제가 나왔을 때 팔아야 하는지 물어보지 않아요.
그래서 내가 어떻게 대응하면 되는지를 물어봐요.”
이번 교환매매를 보면서 이 말의 의미를 다시 생각하게 됩니다.
결국 투자에서 중요한 것은 규제를 피하는 것이 아니라, 변화하는 제도 안에서 내가 할 수 있는 선택지를 찾아가는 것이라는 생각이 듭니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다 🤍
