안녕하세요. 모찌롱입니다.
실전반 2강은 실전 투자자가 알아야하는 임장, 임보 그리고 비교평가 방법에 대한 모든 것을 다루어주셨습니다.
저는 이번 강의에서 세 가지 핵심 항목을 정리해봤습니다.
| 선호도란 단순히 뭘 좋아하는지 일까
튜터님에 따르면
- 선호도 = 해당 단지에 어떤 사람들이 살고 싶어 하는지 에 대한 개념이고
- 이것을 제대로 보는 사람이 더 나은 수익을 거두어 갈 것이라고 하셨습니다.
어차피 사기만 하면 수도권은 다 오르는거 아니야? 라는 분위기가 점차 팽배해져 가는 지금과 같은 상승장의 한복판에서는, 즉, 절대적 저평가 시장이 아닌 상대적 저평가 시장 은
사는 것 자체가 중요한 시기를 지나서 어떤 것을 사느냐가 중요한 시기라고 하신 것처럼
선호도와 수요를 제대로 보는게 정말 핵심이겠구나라는 생각이 들었습니다.
선호도는 단순하게 좋아하는 단지인가라는 질문을 넘어서 지역의 특성, 거주민의 특성에 대한 이해를 하고, 거주민들이 어떤 특성에 돈을 지불하려하는지 명확하게 이해하는 개념이라고 할 수 있습니다.
그리고 반드시 수요라는 개념, 즉 그래서 그 선호요소를 얼마나 많은 사람들이 원하는지에 대한 판단도 반드시 이루어져야 하는 것입니다.
| 임장과 임보를 왜 “탁월하게” 해야할까
튜터님에 따르면
투자의 본질은 가치 + 가격 + 비교평가
입니다. 즉,
- 1. 임장과 임보를 통해 파악한 가치에
- 2. 조사한 가격을 대입해서
- 3. 비교평가를 통해 최선의 결정을 하는 것
이 것이 투자인 것입니다.
이 본질의 정의를 뜯어보면 그 어디에도
투자금, 전고대비 하락률, 전저대비 상승률과 같은 우리가 좋아하는 것들은 없습니다.
이 말은 결국 이런 것들이 투자의 본질이 아니라는 의미일 것입니다.
제가 투자를 시작했을때를 기억해보면 당시에는 매달 신고가를 찍는 시장이었기 때문에 전고점이라는 개념 자체가 없었습니다.
그저 집중했던것은 내가 투자하려는 지금 이 시점에 가치 대비 가장 저평가된 것은 무엇인가. 그게 전부였습니다.
이후 하락장이 오고 전고대비 하락률이라는 매우 효율적인 도구가 생겼는데 이것은 결국 본질이 아니기 때문에 그 효과성을 보장하지 않습니다.
전고라는 것 역시 인문학적으로 해석했을때 너무나 많은 변수가 있을 수 있고 그런 해석 없이 수치에만 맹목적으로 의존하면 아무런 가치도 보지 않고 투자하는 것과 다름 없게 됩니다.
임장과 임보가 중요한 이유가 여기에서 나오는 것 같습니다. 임보에 시세가 들어가서 임장때도 가격을 당연히 보지만 그 과정의 대부분은 내 임장지의 가치와 선호도를 이해하는 일련의 과정들로 대부분 채워집니다. 즉, 가치를 가장 제대로 이해할 수 있게 만드는 효과적인 도구가 이 두가지인 것입니다.
| 단임+단지분석
튜터님에 따르면, 단지임장을 하고 단지분석을 라는 단계에서 반드시 인지하고 있어야 하는 개념은
투자 우선순위를 판단한다는 것의 의미를 이해하는 것입니다.
이는 누구나 다 아는 좋은 거 아니면 안한다가 아니라, 다음 괜찮은 것, 그것도 어려우면 그 다음 괜찮은 것에 대한 “이유를 부여할 수 있다“는 것을 의미합니다.
XX구의 대장단지가 좋은 건 누구나 압니다. 하지만 그 대장단지 왜 대장이고 어떤 수요를 끌기 때문에 대장이 됐는지 이해하는 사람은 많지 않습니다. 정확한 이해도의 부족으로 인해 사람들은 가장 쉬운 행동인 매수를 아무런 단지에나 행하게 되고 다 똑같이 투자해도 자산 격차가 벌어집니다. 결국 이 자산격차는 결국 실력차이라고도 할 수 있겠습니다.
그리고 현실적으로 대장단지를 할 수 있는 사람은 드뭅니다. 비유하면 티비에서 연예인 보는 것과 같습니다. 우리가 검토하고 투자하게될 친구들은 결국 한두가지 어딘가 ”애매한“ 점을 갖고 있고 그 애매함을 우선순위로 분별해내는 것은 결국 다시 실력차이에 기인합니다.
그래서 단지임장을 제대로 하고 단지분석을 제대로 해야하는 것입니다.
그런 관점에서 ‘매수는 아무나 할 수 있고 우린 매수만 보고 여기에 와 있는 사람들이 아니다’라는 말씀이 너무나 공감이 되었습니디.
