안녕하세요!
전국 어디든 발로 뛰는 투자자 죠앙입니다!
발로 뛴다 시리즈의 첫 번째 지역,
부평에 대한 이야기를 지난번에 이어서 해볼까 합니다.
‘이곳’을 직접 가봤습니다. (👈클릭)
지난 글에서는 아직은 소외 받고 있는
저평가 지역인 부평의 입지가치와 현재 가격에 대해서 말씀드렸습니다.
🔎 간단히 정리하면, 부평은요 ?
- 1호선&7호선과 GTX-B호재로 인해서 서울 인접성이 좋은 곳.
- 신규 대규모 택지로 인하여 쾌적한 주거 환경을 갖춘 곳.
- 여전히 저렴한 가격.
위와 같은 특징으로 내 집 마련과 투자 모두
충분히 매력적인 부평의 현재 모습을
더 생생하게 전달드리기 위해서
오늘은 제가 주요 단지를 직접 밟아보고 왔습니다! 👣
아이들이 정말 많은 7호선 산곡역 택지_부평그랑힐스
📌이 글을 읽으시면, 이런 점을 알 수 있어요!
- 부평의 주요 대표 단지의 생생한 모습을 알 수 있어요.
- 부평의 가성비 단지에 대해서 알 수 있어요.
- 부평을 투자 관점으로 이해해 볼 수 있어요.
서울 아파트 평균가격이 15억을 넘어가는 시점에,
서울까지 1시간 이내로 접근 가능한 아파트의 생활권 선호하는 대표 단지가 6~7억대로, 부평은 현재 굉장히 가격적으로 매력적인 구간입니다.
다만, 그래프로만 보기에는
단지의 모습이 어떤지 감이 잘 오지 않으시죠?
지금부터 각 생활권 별 주요 단지들의 모습을 생생하게 담아왔으니,
지금부터 집중!해주세요!
7호선 준구축, '우리가 볼 땐 길 하나가 별거 아닌데, 요즘은 좀 예민하더라구요. '
첫 번째로 알아볼 단지는 부천과 바로 맞닿아 있는,
삼산 생활권의 대표 단지, 바로 삼산타운7단지 입니다!
7호선을 윗 라인으로 형성된 05년식 삼산 택지 지구인데요,
사진에서 보이는 것처럼,
삼산 7단지와 6단지 그리고 지하철 7호선 사이로 학원가 및 상권들이 있습니다.
병원부터 대형 학원 , 독서실 그리고 각종 생활상권까지 정말 살기 편하겠다는 느낌이 들어요.
삼산체육관역과 가장 인접해 있는 삼산 6단지와 7단지가 대표 단지이구요,
굴포천을 경계로 삼산1~3단지는 가성비 생활권으로
약간 지하철역과 상권과는 떨어져있지만, 조용히 살기 좋은 지역이예요.
🔎 대표단지만 보면 아쉬울 것 같아서, 가성비 생활권도 가져와봤어요.
바로 삼산타운 2단지인데요, 삼산중학교와 영천초등학교로 품고 있지만,
굴포천 길을 건너가야한다는 점에서 단절감이 조금은 느껴져요.
'우리가 볼 땐 길 하나가 별거 아닌데, 요즘은 좀 예민하더라구요. '
라고 말씀하신 사장님 이야기가 머릿속에 맴도네요.
그럼에도 불구하고 이 단지의 장점은,
옆에 빨간선을 경계로 부천과 비교해 보았을 때, 부천의 7호선과 상동역과 다정한 마을 정도의 거리예요.
부천에서도 라일락마을과, 진달래 마을을 하면 좋지만, 그렇지 못할 경우 다정한 마을도 충분히 투자처로 검토해 볼 수 있다는 점에서 삼산2단지도 엄청 나쁘다고는 볼 수 없어요.
- 삼산 가성비 단지 : 삼산타운2단지 05년 1622세대 5.25억/4.4억 (투자금 0.85억)
- 부천 가성비 단지 : 다정한 마을 금강KCC 03년 560세대 7.3억/4.8억 (투자금 2.5억)
삼산 대표 단지 : 삼산타운7단지 04년 1314세대 6.55억/5.3억 (투자금 1.25억)
(26.8.15. 네이버 호가 기준)
비슷하게 여겨지는 부천 가성비 단지인 금강에 비해서 2억이나 싸고,
전세가는 삼산 대표단지인 6단지&7단지 와 비슷한 수준이네요.
가치도 적당히 있고, 가격도 싼 상황에서, 투자금도 적게 들어가니 매력적으로 느껴져요.
다만, 아직 삼산동의 대표단지인 삼산6/7단지도 가격이 너무도 싼 상황이예요.
그래서, 벌써부터 가성비 단지를 노리기보다는,
대표단지에서 충분히 가격 협상을 통해서 좋은 투자로 만들어 볼 수 있지 않을까 싶어요.
👀 선도지구 호재가 있어요!
인천시는 올해 6월, 인천의 주요 노후계획도시정비 선도지구 공모를 받았어요.
총 21개 지역이 공모 신청을 완성했고, 그 중에 부평구에서는 7호선 아랫쪽의 노후 주택가가 신청을 한 상황이예요.
🔎 우리가 익히 알고 있는 인근 부천의 선도지구 사례가 떠올랐어요.
아래 지도에서 살펴보면,
부천의 반달 A에 해당하는 선경/삼익/동아/건영은 선도지구 선정이 되었고,
실제로 현재 특별정비구역 지정을 위한 실제 절차가 진행 중입니다.
2026년 5월 LH와 주민대표단이 업무협약을 맺었고,
정비계획상 기존 3,570호가 약 4,429호 규모로 재탄생하는 계획도 제시된 상황이예요. 그 이후로 가격이 꾸준히 상승하는 모습이 보여요.
반달 B에 해당하는 극동은 선도지구 선정이 되지 않았지만,
입지적으로는 오히려 우수한 상황이고, 오히려 자체적인 재건축 사업을 추진하고 있어요. 다만 선도지구라는 공공의 패스트트랙·상징성이 없기 때문에, 가격 흐름이 선도지구만큼 날라가는 상황은 아니예요. 살짝 주춤해있네요.
그렇다면, 아직 발표가 나지 않았지만, 부평 선도지구 신청 단지를 살펴보면요,
7호선 굴포천역 아래에 욱일/대동/대진/동아/뉴서울 아파트가 함께 신청했어요.
선도지구라는 기대심리가 반영되어서 그런지, 이례적인 상승을 보이고 있어요.
다소 대단지인 뉴서울 아파트와 동아 아파트는 거래가 매우 활발히 일어나고 있고,
최고가를 갱신하고 있네요. 인천 선도지구 사업에 대한 기대감이 매우 커보입니다.
⭐ 여기서 중요한 점은!
선도지구는 선정 발표가 호재의 시작이 아니라, 발표 전에 기대감이 가격에 먼저 반영되는 경우가 많아요.
또한, 현재는 신청 → 평가 → 선정의 과정이지, 신청 단지가 모두 선도지구가 되는 것이 아닌데요, 호재만 보고 덜컥 매수했다가, 만일 선정이 되지 않는다면?
정말 오랫동안 들고 있어야 하는 상황이 올지 몰라요.
언제 팔릴지도 모르는 노후단지를 계속 들고 있어야 한다면? 정말 눈물나겠네요.
결국, 우리는 투자자로써 무조건 돈 버는 것만 고려해서는 안된다는 것이예요.
기회비용이라는 것도 중요하게 고려해야하기 때문에, 가능한 확정된 호재에 움직이는 것이 좋아 보입니다.
또한 아무리 확정된 호재라고 해도, 내가 선도지구 이후에 들어갈 비용들을 감당할 수 있는지? 꼼꼼하게 살펴봐야 합니다.
이 것이 호재가 있는 지역에서 꼭 고려해야 할 사항이니 명심해 주세요!
다음은 7호선 아래로 더 내려가서 1호선에 인접한 부평으로 넘어가볼게요^^
1호선 부평역 "입지가 중요하죠, 교통요"
두 번째로 알아볼 단지는 부평구의 전통적인 자존심!
1호선 라인의 부개역/부평역 라인입니다!
여기서 잠깐! 투자자라면 한 번쯤 고민해봤을 부천의 1호선.. 좀 아쉽죠^^
하지만, 1호선은 무조건 아니야~ 라고 하기에는 부평에는 1호선의 역사가 살아숨쉬는 곳이랍니다.
🔎 부평에서의 1호선은 어떠한 의미인지 궁금하지 않으시나요?
1899년 처음 개통한 1호선 경인선은 노량진~제물포(현재 인천역)를 연결했고,
당시 중간역이 부평역과 소사역(현재 부천역)이 이었어요.
1900년 한강철교가 완공되면서 서울까지 완전히 연결된 노선이예요.
그 당시 경인선에서 부평은 인천의 핵심 생활권 + 대규모 상권 + 산업·일자리 + 서울 접근성을 동시에 가지고 있었던 반면에, 부천은 당시 지금처럼 큰 신도시가 형성된 도시가 아니었고, 경인선 주변의 소사·부천·중동·송내가 순차적으로 도시화되는 과정이었습니다.
정리하자면, 부평 역세권이 경인선 인천권의 핵심 상권으로 강했고,
부천의 일부 역세권은 상대적으로 약했다고 볼 수 있어요.
그런데 여기서 중동·상동 신도시가 등장합니다.
부천은 중동신도시 + 상동신도시 + 7호선 + 서울 서남권 접근성 이라는 새로운 선호 생할권이 생겼고, 1호선 부천역이 아닌 중동·상동의 대규모 계획도시 생활권이 대장으로 자리매김하게 되었어요.
부평은 1호선을 기점으로 오래된 철도 중심도시로서의 강점이 있었고,
부천은 이후 7호선을 품은 계획도시와 신축 주거지라는 새로운 강점을 만들어낸 것이라고 볼 수 있어요.
왜 gtx-b가 부평에선 1호선을 지나가고,부천에는 7호선을 지나가는지 이해가되시죠?
그래서 현 시점에는 물리적 + 시간적으로 가까워진 부천이 더 가치를 주목받게 된 것이라고 정리해 볼 수 있을 것 같아요.
단순히 7호선이 좋아! 1호선이 덜 좋아!라고 지하철 노선으로만 판단하기보다는,
그 생활권에 사람들이 얼마나 선호하는지를 ‘사람’의 ‘수요’ 관점에서 바라보는 것이 중요함을
다시 한번 느낄 수 있는 시간인 것 같습니다.
우리 부평 생활권에는 우선 가장 주목해야하는 것은요,
👀GTX-B 호재가 있어요!
- GTX-B는 2025년 8월 착공했고, 2031년 개통 목표로 사업이 진행 중이예요.
- 인천대입구~마석을 연결해 인천·부천·서울 주요 업무지구·남양주를 빠르게 연결하는 것이 핵심 호재입니다.
- 착공 이후에는 공사 진행, 역세권 개발, 주변 정비사업 등에 따라 주변 부동산 가치 상승 기대감이 커질 수 있어요.
부평은 GTX-B로 ‘서울 접근성 개선 + 기존 지하철 환승 + 역세권 개발’이라는
3가지 효과를 동시에 기대할 수 있는 지역이예요.
다만 이 호재로 인해서 “부평 전체가 오른다”보다
“부평역에서 GTX-B의 도보권인 곳과 정비사업이 진행되는 곳이 어디냐”를
더 면밀하게 살펴 보아야 할 것 같습니다.
앞서 말했듯이 역사가 살아 숨쉬는 곳이라서 노후된 단지들이 정말 많거든요!
하지만, 투자적 관점에서 보면요,
부평은 이미 교통이 좋은 지역이라는 점에서
이 GTX-B가 얼마큼 부평에 유효한 호재일지?를 고민해 볼 필요가 있어보여요.
🔎 동탄은 GTX-A로 22억까지 갔다는데… 그럼 인천도?
동탄은 GTX-A의 효과가 엄청난 곳이었습니다.
기존 대중교통으로 서울 접근에 상당한 시간이 걸리던 곳에 GTX가 들어오면서 서울 접근시간 자체가 크게 줄었습니다.
반면 부평은 이미 1호선이라는 노선(직통도 자주옴)이 있습니다.
따라서 부평에서는
“GTX가 생기니까 서울에 갈 수 있다” (X)
“원래 서울에 갈 수 있었는데, 이제 훨씬 빠르고 쾌적하게 갈 수 있는 노선이 생긴다” (O)
의 관점으로 바라보아야 할 것 같아요.
핵심은 “GTX-B가 부평 집값을 얼마나 올리느냐”가 아니라,
“기존 1호선 이용자가 실제로 GTX-B로 얼마나 갈아탈 것이냐?” 라는 점입니다.
이 것도 결국 수요의 관점이네요 ^^
앞서 선도지구 호재에 대해서 주의할 점에대해서 말씀드렸는데요,
🔎 교통 호재에 대해 주의할 점에 대해서 말씀드리고 싶어요.
GTX-B의 인천 라인에 송도- 인천 시청구간에 청학역을 신설하고자 하는 호재가 있었어요.
송도에서 출발하는 GTX-B와 관교동의 인천시청역 사이 구간이 길기도 하고,
상대적으로 연수구에서 소외받고 있는 연수구청을 품고 있는 원도심 동춘/청학라인에
GTX-B 청학역을 신설하자는 사업인데요.
당시에 거의 확정분위기가 나와서 너도나도 뉴스와 기사를 보고,
청학역 신설이 예상되는 청학사거리 인근의 구축 아파트의 매수세가 증가했어요.
하지만, 위의 사진에서 보다시피, 최근에 가본 현장은 정말 고요함 그 자체였습니다.
물론 추후에 청학역이 진행이 잘 될 수 도 있고, 안될 수도 있겠죠.
중요한 건,
선도지구와 마찬가지로 호재만으로 판단하고 들어가기엔 여러 리스크가 따를 수 있다는 거예요.
잃지 않는 투자를 해야하는 투자자에게 치명적일 수 있겠죠? ^^
차라리 덜 벌더라도 안전한 곳을 조사하고 공부해서 투자하는 것이 현명하다는 말씀을 드리고 싶었어요.
다시 부평역 생활권으로 돌아와보면요,
투자적으로 유의미한 곳이 크게 부평역 뒷편(남부역)의 신축과 부개역 인근의 단지들이 보입니다.
부평역 남부는 사실 부평 성모병원을 갈 때만 주로 이용하는 곳이라서
크게 부평에 사는 사람들이 갈 일이 없는 작은 역사예요.
북부역이 엄청나게 화려한 것에 비해서는 사진에서 보는 것처럼 시골 역사 같죠?
그런데 여기서 도보 10분거리로 성모병원 옆에 신축 단지가 들어섰어요.
바로 부평 해링턴 플레이스인데요.
사진의 부평역 도보길을 따라서 직접 걸어보면, 정말 딱 10분이면 부평역 1호선에 닿을 수 있고,
GTX-B가 들어오면 타러가기도 편하겠네요. 옆에 성모병원이 있어서 병원의 수요도 있구요.
다만, 앞서 말씀드렸다시피, 원래 예전부터 이 쪽 생활권은 성모병원을 갈 때만 방문했던 곳이라,
학교나 생활권 측면에서 아쉬운 점이 커요.
오히려, 부평역을 이용하지 못하더라도,
1호선 부개역을 이용할 수 있는 부개역 생활권이 초등학교 1개/중학교2개/고등학교3개에 더해서
4개의 신축 단지들로 형성되어 있는 것이 생활 측면에서는 더 지역 내에서 선호도가 있습니다.
- 부평 대표 단지 : 부평역해링턴플레이스 24년 1909세대 6.8억/5억 (투자금 1.8억)
- 부평 가성비 단지 : 래미안부평 14년 1145세대 6.1억/5.0억 (투자금 1.0억)
- 부개 대표 단지 : 부평SK뷰 해모로 23년 1559세대 7.0억/5.5억 (투자금 1.5억)
- 부개 가성비 단지 : 부개역푸르지오 10년 1054세대 6.3억/5.0억 (투자금 1.3억) (26.8.15. 네이버 호가 기준, 30평대)
대표단지와 가성비 단지들을 살펴보면, 전세가가 올라오는 상황이고, 아직 매매가는 주춤한 상황입니다.
실거주 뿐 아니라 슬슬 투자자들도 매수하고 있다는 사장님의 말씀-
특히, 6억 아래단지들은 신혼부부 수요들이 정말 많이 움직이고 있다고 하셨어요.
앞으로의 전세가 추이와 함께 잘 살펴보면 좋겠다는 생각이 들었습니다.
7호선 산곡역 “양극화가 심해요. 거래가 잘되는 곳만 잘 되는 것 같아요.”
마지막으로 신축 대규모 정비 사업이 이루어 지고 있는 산곡 생활권입니다.
7호선을 품고 있고, 부평 국가산단과 GM대우공장등의 업무지구도 보입니다.
하지만 더 눈에 띄는 것은, 학교가 정말 많다는 점인데요.
왜 이 생활권에 학교가 이렇게 많은지 궁금하지 않으신가요?
🔎 산곡동은 예전부터 사람이 모이던 곳이었어요.
부평은 서울과 인천(동인천) 사이에 위치해 예전부터 교통과 산업 측면에서 중요한 역할을 해온 지역인데요,
아주 아주 먼 이전의 부평 일대는 비교적 평탄한 지형을 바탕으로 농경지가 형성되어 있었고,
도시가 확장되면서 자연스럽게 주거지도 넓어졌어요.
특히 산곡동 일대에는 미군부대와 산업시설이 자리 잡았고,
이후 한국GM의 전신인 대우자동차 부평공장 등 대규모 산업시설이 자리 잡으면서
부평에는 많은 일자리가 형성됐고,
자연스럽게 직장과 가까운 산곡·청천·부평 일대에 주거지가 확대되었다고 볼 수 있어요.
정리하자면, 산곡동은 부평 도심과 청천·부평산업지역, 자동차 공장 등 주요 산업지역 사이에 위치해 있어서
도시가 성장하는 과정에서 자연스럽게 배후 주거지역으로 자리 잡은 셈입니다.
결국 산곡동의 가장 큰 특징은 신도시처럼 보이지만, 사실은 갑자기 만들어진 신도시가 아니라는 것입니다.
이미 수십 년 동안 사람들이 거주하면서 학교와 상권, 병원, 생활편의시설 등 다양한 인프라가 축적된 기존 생활권이라는 점이 중요하구요. 여기에 최근에는 재개발·재건축과 신축 대단지 공급이 이어지면서 기존의 오래된 주거지가 새로운 주거지로 바뀌고 있는 상황이예요.
외부에서 보면 산곡동이 삼산동이나 부평 중심부와 조금 떨어져 있는 것처럼 느껴질 수 있지만,
부평에서 오래 거주해온 사람들에게 산곡동은 이미 익숙한 주거 생활권이라는 점이예요.
이런 관점에서 보면 산곡역 일대는 단순히 “7호선이 들어온 곳”으로만 보면 안되는거예요.
오래된 주거생활권 + 풍부한 학교와 생활 인프라 + 신축 대단지 + 7호선 산곡역 + 향후 재정비 등으로
부평에 사는 사람들의 거주 수요를 충분히 모을 수 있다는 점을 꼭 기억하셔야 합니다 !
과거이야기를 들으니, 산곡동에 대해서 마냥 멀다고 느끼지 않으시죠?
다시 산곡동 생활권을 자세히 살펴보면요,
산곡역 초역세의 단지들은 아직 올라오지 않았어요.
현재 입주해서 살고 있는 단지 중에서 7호선을 10분안에 접근할 수 있는
부평캐슬더샵이 대장의 자리를 공고히 지키고 있어요.
제가 살펴볼 단지는요~
역과의 거리는 조금 떨어져있지만, 아이들이 정말 많이 살고 있는
이편한세상 부평그랑힐스라는 대표 단지, 그리고 가성비 단지로 산곡푸르지오를 살펴보려고 해요.
- 산곡 대표 단지 : e편한세상부평그랑힐스 24년 5050세대 6.55억/4.4억 (투자금 2.15억)
- 산곡 가성비 단지 : 쌍용더플래티넘부평 22년 811세대 6억/4.6억 (투자금 1.3억)
- 산곡 가성비 단지 : 산곡 푸르지오 11년 765세대 6.2억/4.5억 (투자금 1.7억) (26.8.15. 네이버 호가 기준, 30평대)
확실히 대량입주가 많아서 그런지 아직은 매매가와 전세가가 모두 눌려있는 상황인 듯해요.
부동산 사장님도 아직 흐름이 오지 않았다고 말씀하시는 것을 보면,
아직은 실수요자 위주로 움직이고 있는 것 같습니다.
4억대 전세가 소진이 되고 5억대로 맞출 수 있다면,
7호선 신축 역세권 30평대를 1억으로 진입할 수 있는 좋은 기회도 올 수 있을 거라는 생각이 들어요.
지금까지 부평의 각 생활권 별 대표 단지와 가성비 단지를 살펴보았는데요.
📝 정리해볼게요!
✅ 생활권의 대표 단지들은 2억 이상의 투자금이 드니까
- 부천 또는 타 지역과 비교해서 생각해보거나
- 전세가 추이가 올라오는 것을 트래킹하면서 기회를 만들어보면 좋을 것 같아요.
✅ 생활권의 가성비 단지들은 1억대 초반으로
- 서울 접근성이 좋다면 충분히 매력적인 투자처가 아닐까 싶어요.
2. 다만, 이 또한 다른 매매 관점의 단지들과 함께 비교해서 결정을 하는 게 좋을 것 같습니다.
✅호재보고 달려드는 것을 경계하자.
선도지구와 GTX-B호재 사례에서 말씀드렸다시피,
호재만 보고 매수 의사결정을 하는 것은 나중에 돌이킬 수 없는 아쉬운 투자가 될 수 있어요.
인천은 추후 매도 및 갈아타기를 고려할 가능성이 높은 지역이기에
사람들의 수요가 꾸준한 곳은 어디인지,
지역 내 선호도가 높은 곳은 어디인지 꼼꼼히 살펴볼 필요가 있습니다.
가능하다면 직접 현장을 찾아가 보시고,
충분히 비교·검토하셔서 현명한 의사결정을 하시길 바랍니다.
이상으로 인천편은 마무리하겠습니다. 🏠
감사합니다.✨
🚇 다음 편에서는 안산 고잔신도시와 중앙역 일대를 살펴봅니다.
신안산선 개통에 따른 교통 변화와 함께
📍 고잔신도시의 입지와 선호도
📍 중앙역 일대의 변화 가능성
📍 실제 수요가 있는 곳은 어디인지
📍 향후 갈아타기·매도까지 고려한다면 어디를 봐야 하는지
직접 현장을 살펴보고,
“그래서 어디를 눈여겨봐야 할까?”를 중심으로 정리해보겠습니다.
다음 편도 기대해주세요. 👀🔥
신안산선 안산편, 곧 이어집니다!
좋아요! 댓글! 팔로우는 저에게 큰 힘이 됩니다!!
👣 발로 뛴다 시즌 2 👣
