안녕하세요^^
인생이란 위대한 항로에서
원피스를 찾아 항해 중인
행복한 투자자 해적왕입니다😁
압축적 임보의 마지막 항로인
투자결론을 세 단계로 나누어 정리하고 있습니다.
#1 나의 자산 상황과 투자 포트폴리오
#2 임장지 투자우선순위
#3 앞마당 투자우선순위와 최종 결론
지난 투자결론 1탄에서는
보유 자산과 대출력, 미래 현금흐름을 확인해
나에게 가능한 투자 시나리오와
스트라이크존을 정했습니다.
그렇다면 이제 다음 질문에
답해야 합니다.
“내 시나리오에 맞는
이번 임장지의 1등 단지는 어디일까?”
오늘은 가상의 시나리오를 적용해
- 최대 매수가 15억원의 실거주
- 최대 투자금 8억원의 전세 레버리지 투자
두 가지 관점에서
임장지 TOP3를 뽑아보겠습니다.
※ 본 글의 투자금과 자산 상황은
설명을 위해 가상으로 설정했습니다.
현재는 규제와 제 상황으로 인해
서울 전세 레버리지 투자를 실행하기 어렵지만,
향후 투자가 가능해졌다고 가정해
결론까지 내려보았습니다.
1단계 단지 선호도 정리
: 임장지에서 주요 단지들의 선호도를 “상중하”로 다시 정리
먼저 제가 예를 들어 설명한
은평구의 생활권을 나눈 기준으로
각 생활권별 단지 선호도를 상·중·하로 정리했습니다.
그중에서
가치 대비 가격이 싸 보이는 단지
계속 가격을 확인할 시세트래킹 단지
를 다시한번 고민합니다.
그리고
선호도를 다시 고민하면서
이번 달은 물론,
향후 투자 우선순위 단지를 선정할 시
고민을 덜기 위해 미리 판단을 합니다.
이 장표의 목적은
모든 단지를 외우는 것이 아니라
투자결론까지 가져갈 후보를
미리 압축하는 것입니다.
2단계 단지별 1등 매물 정리
: 좋은 단지가 아니라 실제로 살 수 있는 매물을 찾는다
다음은 각 단지에서 확인한
1등 매물을 한 장에 모았습니다.
압축적 임보 3탄에서 설명한
사전임장보고서의 결론인
매물임장 우선순위 단지들의 임장시
부사님들과 현장에서 결정한 1등 매물들을 정리하고
매물들을 다시 매매가 순서로 정렬을 합니다.
참고로 저는 매물리스트를 가로버젼으로 정리합니다.
(스프레드시트에서 매매가/투자금 별 정렬과 필터가 용이합니다)
연식과 세대수뿐 아니라
매매가와 전세가,
동·층·향,
수리 상태와 임대차 만기,
매도인의 상황,
취득세를 포함한 총투자금까지 정리합니다.
그리고,
현장에서 느낀 분위기를 정리합니다.
단지별로
실거주/투자자들의 예약이 몰리는지?
현장에서 계약서 작성이 활발한지?
실거래에 올라오지 않은 거래 또는 약정건이 있는지?
가격은 어떤지?
부사님과 함께하는 동안 매물 문의 전화가 많이 오는지?
등을 기록에 남깁니다.
현장의 분위기는
지금 현재 시장에서 단지의 선호도를 결정하는데
정성적인 지표로 활용됩니다.
그리고 단지별 비교평가시
가치가 정말 헷갈리는 경우
현장의 분위기가 조금더 뜨거운 단지가
지금 시장에서 선호도가 우선인 단지일 수 있습니다.
3단계 N억대별 비교평가
: 같은 가격이라면 무엇을 선택할까?
후보 단지들 중
목표 매수가에서 벗어난 단지들을 제외하고
억대별로 나눠서 비교평가를 하면서
가치대비 고평가 된 리스트를 소거법으로 정리합니다.
여기서 핵심은 고평가 된 단지들을 제외할때
엄격한 기준으로 하기 보단
확실히 비싸다고 판단되는
단지들을 제외한다는 느낌으로 정리합니다.
이번 글에서는
15억원대와 14억원대만 예시로 설명하겠습니다.
15억원대 비교평가
15억원대에서는 다음 단지들을 지도에 올려서
입지를 다시한번 확인합니다.
- DMC센트럴자이 59㎡
- DMC파인시티자이 84㎡
- DMC아트포레자이 84㎡
- 힐스테이트녹번역 84㎡
- 녹번역e편한세상캐슬 84㎡
- 래미안베라힐즈 84㎡
비슷한 가격이지만
각 단지가 가진 가치는 다릅니다.
DMC센트럴자이는
역세권과 생활권 선호도가 높지만 59㎡이고,
DMC파인시티자이는
초품아·신축·84㎡라는 상품성이 강했습니다.
힐스테이트녹번역은
3호선 역세권이 장점이었고,
녹번역e편한세상캐슬은
2,569세대의 압도적인 규모와 커뮤니티로
녹번 생활권 대장이라는 강점이 있었습니다.
반면 DMC아트포레자이는
언덕과 상대적으로 적은 세대수에 비해
DMC파인시티자이와
가격 차이가 크지 않았습니다.
래미안베라힐즈 역시 녹번역힐스테이트에 비해
역과의 거리는 먼데
당시 가격 매력이 크지 않았습니다.
따라서 15억원대에서는
- DMC센트럴자이 59㎡
- DMC파인시티자이 84㎡
- 힐스테이트녹번역 84㎡
- 녹번역e편한세상캐슬 84㎡
를 우선 후보로 남겼습니다.
아직 최종 순위를 정하지 않은 이유는
실거주와 투자에 따라
선택 가능한 후보가 달라지기 때문입니다.
14억원대 비교평가
14억원대에서는
- DMCSK뷰아이파크포레 84㎡
- 힐스테이트녹번 84㎡
를 비교했습니다.
생활권의 가치는
수색증산을 조금 더 높게 보았고,
신축·대단지 상품성은
DMCSK뷰아이파크포레가 앞섰습니다.
반면 힐스테이트녹번은
녹번역 도보 5분의 역세권이라는
분명한 장점이 있었습니다.
즉,
생활권과 신축의 가치는 수색증산,
개별 단지의 교통 편의성은 힐스테이트녹번
으로 정리할 수 있었습니다.
두 단지의 가치와 가격 차이가 크지 않아
모두 최종 후보로 SAVE했습니다.
같은 방식으로 억대별 비교평가를 해서
고평가 단지를 제외해 나갑니다.
시나리오별 결론 내기
시나리오 1
최대 매수가 15억원의 실거주 결론
실거주 시나리오에서는
매매가격 15억원이 기준입니다.
아무리 가치가 좋은 단지라도
호가가 15억원 후반이라면
현재 시나리오에서는
매수하기 어려운 단지가 됩니다.
따라서 실제 매수가 가능한 후보를
다시 압축했습니다.
실거주 TOP3
1순위 녹번역e편한세상캐슬 84㎡
2순위 힐스테이트녹번 84㎡
3순위 DMCSK뷰아이파크포레 84㎡
녹번역e편한세상캐슬은
녹번 생활권 대장,
녹번역 도보권,
2,569세대의 압도적인 규모를 갖춘 단지입니다.
또한 DMC 신축 단지들이
전고점 대비 큰 폭으로 상승한 것과 비교하면
녹번역 신축 단지들은
상대적으로 가격 상승 폭이 작았습니다.
따라서 실거주 시나리오에서는
15억원 안팎으로 협상 가능하면서
규모·교통·거주 만족도를 갖춘
녹번역e편한세상캐슬을 우선 검토한다.
라는 결론을 내렸습니다.
다만 최종 매수 전에는
힐스테이트메디알레와
DMC파인시티자이의 다른 평형 등
더 좋은 대안이 없는지도 비교해야 합니다.
그리고 가치와 가격에 대해 다시한번 검토합니다.
시나리오 2
최대 투자금 8억원의 투자결론
두 번째는 토지거래허가구역이 해제돼
전세 레버리지 투자가 가능하다고 가정한
최대 투자금 8억원 시나리오입니다.
투자에서는 매매가격보다
투자금이 중요합니다.
그래서 현장에서 확인안 전세가를
다시한번 검증해보는 절차를 거칩니다.
네이버부동산에서 투자우선순위 단지는 물론
생활권 전체 전세 매물을 확인하면서
실제 나갈 수 있는 전세가를 확인하는 것이 핵심입니다.
(다만, 압축적 임보에서는 별도 장표로는 남기지 않습니다,)
이 기준을 적용하니
실거주로는 접근하기 어려웠던
15억원 후반의 신축 단지도
투자 후보에 들어왔습니다.
투자 후보 우선순위
1순위 DMC파인시티자이 84㎡
2순위 DMC센트럴자이 59㎡
3순위 녹번역e편한세상캐슬 84㎡
4순위 힐스테이트녹번역 84㎡
DMC파인시티자이는
2025년식 신축,
1,223세대 대단지,
84㎡의 넓은 수요층,
수색증산 생활권과 DMC 접근성을 갖추고 있습니다.
전세가를 적용하면
가상의 투자금 8억원 전후로
수색증산의 선호도 높은 신축 84㎡까지
검토할 수 있었습니다.
따라서 투자 시나리오에서는
가치와 상품성, 전세가와 필요 투자금을 고려해
DMC파인시티자이를 가장 우선적으로 검토한다.
라는 결론을 내렸습니다.
다만 DMC 신축은 최근 상승 폭이 컸기 때문에
상대적으로 덜 오른 녹번역 신축과
현재 가격의 안전마진을
반드시 다시 비교해야 합니다.
같은 임장지인데 왜 1등이 달라졌을까?
실거주 1순위는
녹번역e편한세상캐슬,
투자 1순위는
DMC파인시티자이였습니다.
그렇다고 단지의 가치가
시나리오마다 달라진 것은 아닙니다.
달라진 것은 가치가 아니라
내가 살 수 있는 후보의 범위입니다.
실거주는
최대 매수가와 거주 만족도를 기준으로 봅니다.
투자는
전세가와 총투자금, 환금성을 기준으로 봅니다.
시장에 따라 전세가가 올라오는 경우
실거주에서는 가격이 범위를 넘어
제외됐던 단지가
전세 레버리지를 적용하면
투자 후보에 포함될 수 있습니다.
반대로 대출규제가 없는 상황에서는
LTV로 받을 수 있는 최대 대출을 적용시
투자로 보는 단지보다 더 높은 레벨의 단지를 매수 할 수도 있습니다.
그래서 투자결론을 낼때 실거주가 가능한 지역이라면
실거주의 옵션도 꼭 넣어 보시는 것을 추천드립니다.
글을 마치며…
현재 당장 서울에 투자할 수 없더라도
실거주라면 무엇을 선택할지,
투자라면 무엇을 선택할지,
끝까지 결론을 내려봐야 합니다.
그래야 규제와 시장이 바뀌었을 때
처음부터 다시 공부하지 않고
기존 결론을 업데이트해
빠르게 행동할 수 있습니다.
1등 단지는 하나로 고정돼 있지 않습니다.
나의 목적과 투자금에 따라
최선의 선택은 달라집니다.
투자결론 1탄에서
나의 스트라이크존을 정했다면,
이번 2탄에서는
그 안에서 임장지 TOP3를 선정했습니다.
다음 투자결론 3탄에서는
이번 임장지의 TOP3를
기존 앞마당 후보들과 비교해
최종 투자우선순위와 행동 계획을
정하는 과정을 정리해 보겠습니다🏴☠️
[해적왕의 압축적 임보 #1] 지역개요와 인구, 그리고 생활권 분석!
[해적왕의 압축적 임보 #3] 시세분석 : 저평가 매물임장 후보를 찾는 법
[해적왕의 압축적 임보 #4] 단지분석 : 내 투자금으로 가장 좋은 단지를 찾는 법
[해적왕의 압축적 임보 5탄] 결론 #1 자산 포트폴리오 : 투자결론의 시작은 ‘단지’가 아니라 ‘나’입니다
