안녕하세요 실전 36기 1단 가보는거야 0ㅏ이닌즈~! 튜핑입니다
2주차 강의는 진담님의 임장, 임보 비교평가에 대한 강의였습니다
#서울 수도권은 입지 가치가 무엇보다 중요합니다
지금의 시장 분위기는 전고가 의미가 없는 시장으로 가치를 먼저 보는
투자가가 되어야 합니다
그래프, 전고점, 가격 보다는 가치가 중요한 시장이기 때문입니다
무조건 서울이다라는 선입견보다는 입지가치의 중요성을
잘 알고 있는 투자자가 되어야 겠습니다
즉 사는것 자체가 중요한 절대적 저평가 시장의 시기를 지나서
어떤 것을 사느냐가 더 중요하 시기이고 그만큼 선호도와
수요를 제대로 보는게 중요하다는 것을 알게 되었습니다
# 분위기 임장은 투자범위를 정하는 과정입니다
단정한 옷차림의 사람들, 주변에 편의점, 빵집 등 돈 쓰기 좋은 상권이
있고 술집, 외국인 등 유해한 상권이 없다면 좋은 환경이라 할 수 있다는 것과
즉, 늘어진 옷차림과 만취한 사람, 비속어 사용하는 학생들이 보이는 지역은
투자범위에서 제외하는 것이 좋다는 것을 알게되었습니다
# 수도권에서 주요 업무지구와 연결되는 교통(역세권)은 실제로
걸었을때의 체감거리와 1회 환승 이내로 가는 것이 중요합니다
특히 먼 지역이 교통 개선의 효과로 가까워 진다면 그만큼
사람들의 불편함을 개선 시켜 준다면 무엇보다도 가격에 영향을 미칩니다
특히 신축 아파트의 입주로 인해서 환경이 개선되는 지역의
주변에 있는 구축 단지의 가격이 높게 상승하는 것을 보고
환경 개선의 효과를 다시 깨닫게 되었습니다
특히 신축 단지들이 역세권 중심으로 많이 건설되는 것을 보고
교통의 중요성이 그만큼 중요하겠구나 라고 생각하게 되었습니다
만얀 내가 투자금 때문에 신축 단지에 투자할 수 없다면
주변의 비슷한 환경에 있는 구축 단지를 눈여겨 보고
기회를 찾을 수 있을거 같습니다
#단지임장과 단지 분석은 투자 우선순위를 정리하는 시간이 아니라
선호도와 우선순위를 정하는 시간입니다
단지임장에서 로얄동은 역>학교>상권 접근성 순서대로
형성된다는 처음으로 알게 되었습니다
단지분석에서 반드시 다시 적용해보고 이러한 접근성이
가격 변화에 어떻게 반영되었는지도 면밀하게 따져 보는 것이
중요할 거 같고 이번 임보 시세지도에서 봐야 할 부분 입니다
# 비교평가에서 중요한 것은 수도권은 하나의 권역이기 때문에
반드시 위치를 봐야 합니다
서울과 수도권은 경계를 정해두고 임장하면 놓치는 부분이
생길 수 있다는 것을 알게 되었습니다 이번달 임장지의 경우에도
역세권 어중간한 위치에 있는 주민들은 상위 생활권의 역세권을 더많이
이용하고 좋아한다는 것을 전임을 통해서 알게된 부분이었습니다
적용할점
- 선호도를 기반으로 매수하고 운영하여 갈아탈 수 있는 물건 찾기
-그래프, 가격은 검증용 으로만 확인하기
2. 강남업무지구, 그외 업무지구가 1시간 이내라면 수도권은 투자대상이 된다
3. 공급 호재에 대한 내 생각 남겨 두고 투자와 연결하기
4. 분임과 입지 평가, 단임을 토대로 가격에 대해서 1차로 생각한 후 지도 위에
시세를 직접 올려보며 단지 우선순위 생각하기, 매긴 가치에 대한 근거를
객관적인 근거로 최종 확인해 보기
