아래 사진의
왼쪽은 5급지, 오른쪽은 2급지 입니다.
최근 항공사진이 없어 왼쪽 주택가가 오래되어 보이지만
뉴타운의 이름을 달고 2021년부터 최근까지 신축 아파트가 들어찼습니다.
이곳은 바로 디지털미디어시티역을 기준으로 나뉘는
은평구(왼쪽)와 마포구(오른쪽)입니다.
이 은평구 수색/증산뉴타운 생활권의 대장인 ‘DMC 센트럴자이’는
지난 8월 초 34평 기준 19.1억 실거래가를 찍었습니다.
이 가격은
영등포구 당산효성타운2차, 성동구 행당한진타운, 광진구 광장청구와 견줄 수 있는 가격이며,
세 단지 모두 생활권 앞단의 꽤 선호되는 단지들입니다.
분명히 은평구 자체는 5급지인데
어째서 2,3급지의 선호생활권, 선호단지의 가격까지 따라잡을 수 있었을까요?
이러한 특이점을 가진 곳이 또 있는데
바로 수지구 동천생활권 입니다.
은평구 수색증산 생활권과 수지구 동천생활권은
교통입지가 압도적으로 좋아 이 점 때문에 지금의 가격이 형성되었다고 말하기 조금 애매합니다.
수색증산 생활권은 사방이 가로막힌 형태입니다.
첫번째 사진에서 보이듯 맨 왼쪽의 산 아래는 평지라서 택지가 형성될 수 있었지만
서대문구와의 경계를 만든 강과 높은 산, 경의중앙선과 공항철도를 위한 두터운 지상철로 때문에 확장성이 거의 없습니다.
6호선, 경의중앙선, 공항철도의 트리플 역을 가졌지만
결정적으로 강남접근성이 아쉽다는 단점을 가지고 있습니다.
수지구 동천 생활권은 그래도 낫습니다.
신분당선 동천역을 이용하면 30분 안에 강남에 도착할 수 있어
경기도 내에서 손꼽히는 선호지역이기도 합니다.
다만 아래 그림에서 보이듯
물류센터 및 물류창고가 동천역 앞을 넓게 차지해 생각보다 역 접근성이 떨어지는 편입니다.
가로로 긴 모양인 생활권의 오른쪽 면으로만 지하철이 지나가서
일부 소수의 단지를 제외하고 대부분의 주민들은 신분당선을 이용하기 위해 짧게라도 버스를 이용합니다.
그럼에도 불구하고 이 두 곳은 지역 내에서 높은 선호도를 보이고 있습니다.
왜 일까요?
#업무지구와 맞닿은 혜택
서울수도권에는 7개의 대표적인 업무지구가 펼쳐져 있는데
강남, 시청, 여의도 3곳을 포함해 판교, DMC, 마곡, 가디구디 업무지구가 있습니다.
이 7곳의 업무지구는 고소득 직종을 많이 포함하고 있거나 종사자 수가 많은 사업체가 모여있어
이곳으로 출퇴근 하는 인구가 서울 전체 근로자의 50%를 넘습니다(경기 업무지구 ‘판교’ 제외).
앞서 살펴본 수색증산 생활권과 동천 생활권은 각각 다른 업무지구와 맞닿아 있는데
바로 이 직주근접 때문에 두 생활권의 매매가와 전세가가 탄탄한 것입니다.
은평구는 마포구의 DMC 업무지구와 맞닿아 수색증산 생활권에서 도보 20분 이내로 출퇴근이 가능합니다.
수지구의 동천 생활권은 판교 업무지구와 신분당선 3개 역의 차이로 역과 역을 기준 10분만에 출퇴근이 가능합니다.
직장과 가까이 살 수 있다는 것은 매일의 피로도를 줄일 수 있는 일로
어느 정도 가격까지 감당 가능할까 고민하게 합니다.
업무지구를 포함한 강남, 시청, 여의도 등에 살 수 없다면 최대한 가까이 살기 위해 노력할 것이고
이는 ‘OO구’를 넘어 인접한 도시의 경계 택지에 영향을 미치는 것입니다.
#놓치면 안 되는 것
그렇다면 이 두 곳은 지역 내에서 가장 선호하며 대체 불가능한 1등 생활권이라고 단언할 수 있을까요?
이것은 조금 다른 문제입니다.
업무지구와 직주근접한 생활권이 좋은 가격을 형성할 수는 있지만
그 생활권이 지역의 핵심 가치요소를 모두 포함하기 때문에 높은 가격 형성이 된 것은 아니기 때문입니다.
은평구의 경우 서울의 서북쪽 외곽에 위치한 곳으로 교통의 중요성이 매우 높은 편입니다.
이는 수지구 또한,
신분당선을 갖지 못했다면 지금의 선호도도 만들어지지 않았을 것입니다.
연식이 같은 수지구의 현대홈타운1차와 2차입니다.
두 단지는 보통 5천만원~1억 정도의 호가를 벌리며 거래되며
이 가격의 차이는 주로 동천역까지의 거리 차이로 발생한다고 합니다.
즉,
서울수도권 중 특히 외곽지역 내에서의 최선호 생활권은 ‘교통’입지가 좌우할 가능성이 크며
해당 생활권 내에서도 역과의 접근성에 따라 단지 간 미묘한 선호도 차이를 벌입니다.
#더욱 가치있는 곳
1. 교통이 먼저
선택을 해야 한다면 역 접근성을 최우선으로 보세요.
이 중 아까 말씀드렸던 3대 주요업무지구로 바로 갈 수 있는 노선이 가장 중요하고,
경의중앙선, 공항철도 등은 후순위로 두셔도 됩니다.
2. 직장은 그 다음
지역 내에서 업무지구와 맞닿은 생활권이 있다면 가격이 높을 것입니다.
반대로
‘5급지 은평구에서 20억?’ 이라고 이해되지 않는 가격이 있다면
생활권과 인접한 곳에 고소득 업무지구가 있을 가능성이 큽니다.
3. 생활권의 구분
꼭 생활권을 1등과 2등으로 구분하지 않아도 됩니다.
지역이든 아파트든 투자 분류의 편리를 위해 생활권을 구분하는 것이지
무 자르듯 선명하게 줄 세우기 어려운 게 당연합니다.
대체할 수 없는 핵심 입지를 가지고 있는 곳을 상위 생활권으로,
연식, 환경, 학군 등 한 두가지 요소를 통해 가성비를 인정받는 곳을 중위 생활권으로 두셔도 됩니다.
이번 달 걸으시는 지역에 이해가 가지않는 가격들이 있나요?
그렇다면 우선 지도를 줌아웃하여 넓은 시야로 들여다 보세요.
인위적으로 그어놓은 구의 경계를 넘어
자연스럽게 생활권으로 연결된 합리적인 가격이 보이실 겁니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다 :)
