[다람지니] 월부학교 4강 윤이나 튜터님 강의 후기

26.08.18

4강 윤이나 튜터님 강의후기

안녕하세요 다람지니입니다.

이번 오프강의에서는 윤이나 튜터님의 ‘상승장에서 더 버는 부동산 호재 분석’ 에 대해서 배웠습니다.

재건축/ 리모델링에 대한 용어와 단계에 대해서 자세히 배웠습니다.
용어들이 생소하고 평소에는 나와 상관없는 것이지 라는 생각에 깊이 있게 생각하지 않았지만 튜터님 말씀처럼 구축단지들이 40프로이상인 수도권에서 이에 대해 알고 투자를 해야한다고 하셨습니다.
영등포구 임장시 관리처분인가 단계까지 간 단지가 조합원 지위양도가 된다고 했었는데 그때는 그냥 되는구나라고 의심없이 들었지만 이번 강의에서 일반적으로 조합설립인가 후에는 조합원 지위양도 하며 매도가 안되지만 매도자가 10년보유, 5년거주 , 1세대 1주택자 조건을 만족하면 조합설립인가 후에도 양도가 된다는 예외사항 인 것을 알 수 있었습니다.
그리고 재건축 되는 단지들은 신축이 되니 기축단지보다 더 좋겠다라고 막연한 생각만 했는데 현재가격 + 분담금 까지 비교해서 기축단지보다 싼지 비싼지를 판단하는 법을 알려주셨습니다.

영등포구 신길우성2차 vs 영등포구 래미안에스티움

입지가치

교통 7호선 신풍역 역세권 (공통)

학군 대길초, 대방중, 대림중 vs 대방초(8분), 신길중

환경 아래쪽 재개발예정 짜글단지 vs 신축택지

가치는 래미안 에스티움이 더 좋음.

가격비교 (호가기준)

[84] 17+(3) vs 19.5

[59] 15.9+(3) vs 18

결론 : 신길우성 2차가 래미안 에스티움보다 싸지 않다.

가치가 가격에 반영되기 시작하는 시점은 재건축은 조.사.관(조합설립인가, 사업시행인가, 관리처분인가) 이고 리모델링은 건축심의를 받을 때 라고 하셨습니다.
잠실주공5단지를 예를 들어 가격이 뛰는 것을 보여주셨습니다.

(재건축예시 : 잠실주공5단지)

추진위승인)2003년) , 조합설립인가)2013년), 사업시행인가) 2025년), 관리처분인가)2026년 예정

(리모델링예시 : 분당 한솔5단지)

조합설립인가) 2010년, 안전진단)2015년 건축심의)2017년 사업계획승인) 2021년 사업계획승인무효 소송 - 항소 - 승소 2025년 이주)2026년

정비사업 호재분석

재건축/ 리모델링 실제사례를 바탕으로 설명해주셨습니다. 호재를 보기전에 먼저 입지가치부터 판단을 해봐야합니다. 직장/교통/환경/학군을 비교했을 때 비슷한 입지가치를 가진다면 용적률, 진행속도, 대지지분을 파악해봐야 합니다.
사례를 들어주셔서 비슷한 다른 단지를 찾아보았습니다.
입지가치 : 교통(노원역 4,7호선), 학군 (상수초/ 신상중), 환경(노원역상권) 비슷
상계주공 4,5,6단지의 용적률과 진행속도를 비교해보았습니다.
용적률이 낮을수록 진행속도가 빠를수록 대지지분이 높을수록 사업성과 속도가 빨라집니다.

(노원구 상계4,5,6단지)