안녕하세요 꾸준한 투자자 주토입니다.
지난 6월은 매도로 가득한 한 달이었습니다.
갈아타기를 염두에 두고 있었던 1호기뿐 아니라
생각지도 못했던 2호기까지 매도되면서
한 달 동안 두 건의 매도계약을 무사히 마무리했습니다.
사실 계약이 끝나고 나서는
매도, 생각보다 쉬운데? 싶었는데요.
돌이켜보니 매도의 과정은 단순히 파는것뿐아니라
임차인 퇴거부터 잔금 마련, 적정 매도가 찾기, 공실 관리, 가격 협상까지
전혀 쉽지 않은 6개월간의 과정이었습니다.
매수할 때부터 생각했던 1호기의 매도
1호기 매도 결심은, 1호기를 매수할때부터 였습니다.
선호도 나쁘지 않은 준신축이었지만,
인구 규모가 크지 않은 도시였기 때문입니다.
매물코칭 당시에도 투자금 대비 100% 정도 수익이 나면
매도를 검토하라고 하셨던 자산이었습니다.
다행히 공급이 없었던 덕분에 조금씩 수익이 났고,
매수하고나서부터는 매달
- 현재 자산과 대출 상황은 어떤지
- 얼마에 매도하면 투자금이 얼마가 되는지
- 그 돈으로 어느 지역, 어느 단지까지 갈 수 있는지
확인하며 갈아타기를 준비했습니다.
2년이 되기 약 8개월 전부터 임차인분과 퇴거를 협의하기 시작했습니다.
그런데 여기서부터 생각보다 긴 매도가 시작됐습니다.
지금부터는 매도 과정을,
계속할 것(Continue), 멈출 것(Stop), 새롭게 시작할 것(Start)을 복기해보려 합니다.
Continue : 앞으로도 계속할 것
1. 팔 곳만 보지 않고, 살 곳을 동시에 보기
1호기 매도의 가장 큰 변수는 임차인분의 퇴거였습니다.
임차인분은 이사 갈 집을 구해야 나갈 수 있었는데,
공급이 없던 당시 전세는 씨가 말라 있었습니다.
특정 단지의 전세를 원하셨기에
물건이 나올 때마다 가격, 상태, 입주일 등을 확인해 전달드리고
주변 부동산에도 미리 연락해 나올 전세가 있으면 알려달라고 부탁했습니다.
말 그대로 임차인분의 전세 매물털기를 했습니다.
동시에 저는 갈아탈 수도권 지역의 전수조사도 계속했습니다.
당시 만안구, 구리, 원미구 등을 주력으로 보고 있었는데
직접 전화하고 현장을 다녀보니 지역마다 시장의 온도가 달랐습니다.
거래가 잘되는 곳은 물건도 부족하고 조건을 맞추기 어려웠던 반면,
매수세가 상대적으로 약한 곳은 협의해볼 여지가 있었습니다.
사실 내 물건을 팔 수 있을지 결정되지 않은 상황에서 전수조사를 하고
현장에서 계속 되는 거절을 당하다보니 현타가 많이 왔습니다.
하지만 튜터님께서는
내가 매수할 지역의 온도를 알아야 내 물건도 제대로 팔 수 있다고 하셨습니다.
실제로 갈아탈 지역의 가격이 오르는 모습을 보면서
1호기 가격을 낮추더라도 빠른 갈아타기의 필요성이 느껴졌습니다.
결국, 매도는 내 물건을 얼마에 팔것인가만 볼 게 아니라
지금 시장에서, 그 돈으로 무엇을 살 수 있는지까지 함께 보는 과정이 필수적이었습니다.
2. 내가 바꿀 수 있는 조건은 끝까지 바꿔보기
임차인 전세 조건 맞출 수 있는게 없나?!
임차인분의 퇴거부터 매도까지
제가 원하는 대로 되는 것은 정말 하나도 없었습니다.
일단 전세 물건이 없을 뿐더러
물건이 나왔다하면, 비싸고 상태가 좋지 않은 물건이었고,
조건에 맞는 전세가 나왔다 싶으면 반려동물 때문에 거절당하고,
보증보험 문제로 계약이 무산되기도 했습니다.
높아진 전세금에 대해서는 이자비 지원도 고민해보고,
빠르게 퇴거해주신다면 이사비를 추가로 드리겠다고 제안하며
전세 물건에 임차인분인의 상황과 가격을 맞출 수 있게
갖은 조건들을 제시했습니다
사실 이사비 추가비용을 제안하며
기존 이사비보다 더 비용을 지불하는게 아깝기도 했습니다.
하지만 싼 전세가 언제 나올지도 모르고,
그 사이 제가 갈아탈 자산의 가격은 계속 오르고 있었습니다.
처음엔 비용에만 집중했지만,
튜터님의 말씀을 통해 편익과 비용을 계산해보며
결국 돈을 아끼는 것보다 갈아탈 수 있는 조건을 만드는 것이 중요하다고 판단했습니다.
그렇게 몇 달 동안 방법을 찾던 중
임차인분께서 다른 생활권의 주택을 매수하기로 결정하면서
갑자기 퇴거 문제가 풀렸습니다.
동,층을 못바꾸면 내부상태라도 바꾸자
공실이 된 뒤에는 또 다른 문제가 있었습니다
바로 뒷동, 저층, 비선호 타입이었던 1호기의 물건 상태였습니다
하지만 동, 층은 바꿀 수 없었지만
내부 상태는 바꿀 수 있었습니다.
다행히 1호기는 차타고 왕복 3시간 정도 걸리는 거리에 있었기에
물건이 팔릴때까지
매주 1-2번 공실에 들러 청소하고, 도배하고, 제습기를 틀어놓으며
최대한 깔끔한 상태를 유지했습니다
동시에 단지 주변 부동산 전부에 전화하며 적정 매도가를 확인했고,
https://weolbu.com/s/NT94VUpT5O (매도가 산정 방법)
집을 보고 간 사람이 있으면
“왜 안 하신대요?”
“어떤 물건이랑 같이 보고 비교하고 있는건가요?”
계속 피드백을 받았습니다.
그러면서 타입이 아쉽다, 구조가 마음에 들지 않는다,
조금 더 싼 물건을 찾는다는 이유들을 알게 됐습니다.
그렇게 한동안 별다른 반응이 없던 어느 날,
“주토 씨, 1,500만 원 깎아주면 바로 산대요!”
드디어 가격 조정이 들어왔습니다.
당시 제가 생각한 가격 마지노선보다 500만원정도 높았던 가격이라
충분히 거래할 수 있는 가격이었습니다.
그래도 그대로 1,500만 원을 깎기보다는
매수자분이 원하는 대출이 나오지 않아도 계약을 진행하는 조건으로
1,300만 원을 조정했고, 무사히 매도를 마무리했습니다.
돌이켜보면 물건이 없는 상황, 임차인분의 선택, 내가 가진 물건의 동, 층들은 바꿀 수 없었지만
원하는 조건에 맞출 수 있는 비용 지불, 집 상태와 가격등은 바꿀 수 있었습니다
바꿀 수 없는 조건에 매달리지 말고,
내가 바꿀 수 있는 상황/상태/가격은 끝까지 만들어보기
Stop : 앞으로는 멈출 것
매도가 돼야 다음 행동을 할 수 있다고 생각하지 않기
이번 매도에서 가장 아쉬웠던 부분입니다.
임차인분이 나갈 전세는 나오지 않고,
갈아탈 곳의 가격은 계속 오르고,
사장님들에게 전화하면
“물건 다 나갔어요”, “그 조건으로는 힘들어요”라는 말만 들었습니다.
그러다 보니 어느 순간
‘내 집도 안 팔리는데 투자물건을 찾아서 뭐 하지?’
라는 생각이 들었습니다.
튜터님께서는 그럼에도 계속 현장을 나가라고 하셨지만
당시에는 그 말씀을 충분히 수용하지 못했습니다.
초반에는 갈아탈 단지를 위해 현장을 찾아나섰지만
결국에는 임차인분의 전세 찾기와 매도에만 집중했고,
갈아탈 물건을 찾는 데에는 소극적이었습니다.
지금 돌아보면
매도가 확정되지 않았더라도
갈아탈 후보를 계속 찾아야 했습니다.
튜터님께서 말씀하셨던 것처럼
조건을 만들기 위해 머리를 굴려보고,
안 된다면 1순위에 집착하지 않고
바로 2순위, 3순위 단지로 넘어갈 준비를 했어야 했습니다.
하나가 해결돼야 다음 행동을 할 수 있다고 생각했던 것이
오히려 제 행동을 멈추게 했습니다.
> ‘이것만 해결되면 해야지’라는 생각 멈추기. 매도와 다음 투자 준비는 동시에 하기
Start : 새롭게 시작할 것
매수할 때 매도까지 생각하기
1호기를 어렵게 매도하고 있을 때
뜻밖에도 2호기가 먼저 팔렸습니다.
사실 2호기는 임차 만기가 9개월이나 남아 있어
당연히 안 팔릴 거라고 생각했습니다.
부동산에서도
“요즘 실거주자 위주라 매도가 쉽지 않을 것 같아요.”
라는 반응이었습니다.
그런데 매물을 내놓은 지 일주일 만에 계약됐습니다.
심지어 최저가도 아니었습니다.
입주 가능한 저층 물건보다 2천만 원 정도 비쌌지만
로얄동, 로얄층이라는 장점이 있었습니다.
반대로 1호기는 입주 가능한 공실이었음에도
뒷동/저층/비선호타입이라 매도까지 훨씬 오랜 시간이 걸렸습니다.
두 물건을 비슷한 시기에 팔아보니
매수할 때 놓치면 안 되는 것이 확실히 보였습니다.
싸게 사는 것도 중요하지만
나중에 다시 팔기 좋은 물건을 사는 것도 중요하다는 것.
앞으로는 가격뿐 아니라 동/층/구조까지 보며
‘나중에 이 집을 다시 내놓았을 때 먼저 팔릴 수 있는 단지와 물건인가?’를
중요하게 생각하려 합니다.
> 매도하면서 알게된 환금성의 중요성! 내 생각보다 더 빨리 매도할 수 있게 만들어준다
두 번의 매도, 그리고 다음 투자로
매도를 하기까지, 그리고 다시 다음 투자를 결정하기까지
혼자였다면 쉽지 않았을 것 같습니다.
올 겨울학기, 매도를 위해 전세 매물을 함께 찾아다녔던
적투튜터님과 적적이들,
동대문 실준을 함께했던 가능성은 충분조,
가애나애 튜터님과 함께했던 가나즈들,
서대문 자실을 함께했던 구름이까지.
그리고 지금, 여름학기에는
3호기 매수 과정을 이나튜터님과 구슬즈와 함께하고 있습니다.
돌이켜보면 1호기와 2호기의 매도부터
3호기를 선택하기까지의 과정 곳곳에
월부에서 함께한 동료들이 있었습니다.
두 번의 매도로 끝난 것이 아니라,
그 과정에서 배운 것들을 가지고 더 좋은 자산으로 한 걸음 나아가보겠습니다.
다음 글에서는 두 채를 팔아 만든 3억대의 투자금으로
어떤 지역과 단지를 비교했고,
결국 어떤 기준으로 3호기를 선택했는지 복기해보겠습니다 😀
