👑[여]👑[실전36기 튜터나알이(나으리) 성은에 하루(1) 8리 보은하겠나이다 조 DAVE12]마법✨️같은 나알터링🎈

안녕하세요, DAVE12입니다.

실전반의 꽃 튜터링데이를 진행하며 지역을 알아가는 기준과 디테일함을 직접 배울 수 있었습니다.

튜터님의 노하우와 어려운점을 돌파해냈던 사례들을 보며 포기하지않고 나아가면 나도 언젠간 할 수 있겠다라는 

자신감을 얻을 수 있는 시간이었습니다. 간략한 내용 요약과 배운점, 적용할점으로 나눠보겠습니다.

입지분석하고 1P로 정리하는게 필요하다.

손품만 팔지않고 우리가 굳이 힘들게 걸으면서 임장하는 이유는 지역의 핵심가치를 이해하기 위함이다. 지역의 약점이 무엇인지, 그럼에도 그 지역의 수요가 어디로 향하고 있는지 그런 관점으로 지역을 이해하려고하면 더더욱 도움이 된다.

장기투자와 단기투자의 관점에서 차이점을 알게 되었다. 철저하게 가치대비 싸야하며, 오른가격도 매수할 수 있는 단지인가를 반드시 다른 지역과 비교해나가야한다. 매도를 생각하고 매수하는 경우에는 저평가를 체크하고 투자금대비 좋은 물건인가로 생각해봐야한다. 

임보를 작성할때 데이터를 지도위에 올려보는게 더욱 도움이 된다. 제조업이 많은 지역의 특징을 이해하고, 그럼에도 사람들이 좋아하는 상권을 갖추고 있다는 특징은 무엇인지 알 수 있었다. 교통호재에 따라서 원래 좋아했던 곳과 새롭게 좋아진 곳이 어떤지 확인해본다. 과거 사례도 비교해가며 확인하는 방법이 가장 좋다. 환경에서도 상권뿐아니라 연식도 포함된다. 상권의 약점을 상품성이 보완해줄 수 있다. 연식이 좋은 단지가 모여있다면 신축택지의 힘은 절대적이다. 

장표마다 질문을 던지며 궁금증이 생긴다. 그에 대한 1차 검증으로 단지를 붙여보고 그래프로 검증해본다. 그래프로만 보고는 판단해서는 안되겠지만 부동산은 인문학이기때문에 어느정도 사람들이 좋아하는건 비슷할거다. 큰 상권이 바로 있는건 좋은데 또 우리집과 너무 가까우면 싫다. 

투자에 대한 확신을 얻기위해서는 윗단, 아랫단의 단지 모두 매물을 봐야한다. 또 여러사장님한테 들은 정보들을 수집하여 나만의 언어로 정리하고 지역을 판단할 수 있어야한다. 그럴려면 전화, 매물의 양을 절대적으로 늘려야한다. 

어떤 단지가 괜찮다고 생각했다면 그 단지와 비슷한 가격대의 물건을 임장하고 종합적으로 그 판단이 맞았는지 검증하는 시간이 필요하다. 시세지도가 임보의 꽃! 반드시 생각을 적고 검증해가는 과정을 통해 핵심요소를 파악해야한다.

배운점

• 장기보유물건은 투자금에 가중을 두며, 단기간에 매도할 애들은 저평가를 고려하는게 더욱 중요함.
• 무조건 유흥이 있으면 안돼라고 생각했지만, 젊은 사람들이 좋아하는 상권도 함께있다면 그래도 그 지역내 선호되는 메인상권이 될 수 있다.
• 시세 기계적으로 따면 의미가 없다. 뭐든 적어두고 고민해보는 과정이 반드시 필요함
• 단지비교할때 연식을 고정하고 전세도 같이 봐주면 좋다. 실수요가 곧 전세이기때문에 사람들의 선호도파악에 도움이 더 된다.
• 임보에서 궁금증을 남기고 장표를 넘어간다면, 반드시 그것에 대한 결과 기록이 있어야한다. 질문만 던지고 결과가 없으면 의미가 없음.
• TOP10 변화 - 전세도 같이 봐주면 좋긴하다? 매매는 호재가 반영되엇을 수도 있기때문에, 또 5년내만 아니라 20년내로 파악해보는것도 전통적으로 지역에서 좋아하는 요소를 이해할 수 있어 좋다.
• 단지위상을 고려한다 -> 매물위상을 고려한다 ( 전세가 차이, 내가 보는 동은 얼마나 좋은동인지 )
  -> 진짜 싫어하는 요소가 있는 곳인지 확인하고 이후에 매수한다.

적용할점

• 항상 수요는 어디로 향하는가?에 대한 관점에서 생각한다. 매번 까먹을 수 있으니 장표 곳곳에 심어둬보자
• 모든 장표에는 최종적으로 투자에 연결되는 내생각이 있어야함
• 내생각을 적고 궁금증이 생기면 1차로 거기에 해당하는 단지를 붙여보고 그래프로 파악해본다. 그리고 전임 매임을 통해 추가 확인
• 시세 TOP10 20년단위로 4구간 나눠서 생각해본다.
• 개요는 이미지화 하는게 보기 좋은 것 같다. 법정/행정도, 인구비중, 나무위키보며 특징 들을 한 페이지에 몰아넣으면 좋다
• 직장 이후에 소득장표를 추가한다. 지역내 소득수준을 알아보고, 맞벌이기준 매수가격대가 얼마인지 대략적으로 확인해보는것도 좋아보임!
• 지역을 알아가며 투자가능한 범위, 스트라이크존을 파악하고 핵심가치를 이해하는게 매우 중요
• 기준을 배우면 그대로 행동해보고 그에 따른 결과나 어려움이 있다면 그게 또 질문으로 나와야한다. 그러면서 발전할 수 있음.
• 단지분석하며 전저점대비 얼만큼 올랐는지봐주면 좋다.
• 한판에 적어보고 내 기준에 괜찮다고 생각되는 물건에 대해서 한번 더 딥하게 들어가본다.